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TOURNON, plateaux en duplex d'environ 120 m2 à aménager

Bien expiré
VilleTournon-sur-Rhône (07)
Surface120m²
Coût Total196 000€
Loyer Annuel13 668€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois+13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TOURNON, dans une petite copropriété, plateaux viabilisés en duplex, à aménager. Possibilité de création d'un ou deux logements. Proche de toutes commodités. Photos, proposition d'aménagement. Photos non contractuelles. Contact : Anne GUILLERMAIN : O674757972

Ville : Tournon-sur-Rhône
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07300
Coordonnées : 45.066170, 4.832139
Total : 196 000€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 66 400€
Valeur du bien : 186 400€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 9.49€/m²/mois
Fourchette : 7.51€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1139€/mois
Loyer annuel estimé : 13668€/an
Fourchette totale : 901€ - 1440€/mois
Fourchette annuelle : 10814€ - 17276€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :956,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :55,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 011,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 852,65€
Coût de l'assurance :16 660,00€
Taxe foncière : 1 366,81€/an
Soit par mois : 113,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 139,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 125,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Aménagement du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état nécessitant léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 400 €(553 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tournon-sur-Rhône (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 139 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 668 €/an
Calcul : 1 139 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 307 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 000 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 367 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 740 €
Revenus locatifs : +13 668 €
Charges déductibles : -74 740 €
Résultat foncier Année 1 : -61 072 €(Déficit de 61 072 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 672 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 340 €/an
Revenus locatifs : +13 668 €
Charges déductibles : -8 340 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 328 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39671.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 668 €74 746 €6 313 €-61 078 €21 400 €39 678 €39 678 €
213 942 €8 175 €6 142 €5 766 €--33 912 €
314 220 €7 999 €5 966 €6 221 €--27 690 €
414 505 €7 817 €5 783 €6 688 €--21 002 €
514 795 €7 628 €5 595 €7 167 €--13 836 €
615 091 €7 434 €5 401 €7 657 €--6 179 €
715 393 €7 233 €5 200 €8 160 €---
815 700 €7 025 €4 992 €8 675 €---
916 014 €6 811 €4 777 €9 204 €---
1016 335 €6 589 €4 556 €9 746 €---
1116 661 €6 360 €4 327 €10 301 €---
1216 995 €6 124 €4 090 €10 871 €---
1317 335 €5 879 €3 846 €11 455 €---
1417 681 €5 627 €3 594 €12 054 €---
1518 035 €5 366 €3 333 €12 669 €---
1618 396 €5 097 €3 063 €13 299 €---
1718 763 €4 818 €2 785 €13 945 €---
1819 139 €4 531 €2 498 €14 608 €---
1919 521 €4 234 €2 201 €15 288 €---
2019 912 €3 927 €1 894 €15 985 €---
2120 310 €3 610 €1 577 €16 700 €---
2220 716 €3 282 €1 249 €17 434 €---
2321 131 €2 944 €911 €18 187 €---
2421 553 €2 594 €561 €18 959 €---
2521 984 €2 233 €200 €19 751 €---
TOTAL437 795 €208 083 €90 853 €229 712 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 712 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 668 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 870 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 870 €-6 420 €+9 290 €
2+2 870 €0 €+2 870 €
3+2 870 €0 €+2 870 €
4+2 870 €0 €+2 870 €
5+2 870 €0 €+2 870 €
6+2 870 €0 €+2 870 €
7+2 870 €+594 €+2 276 €
8+2 870 €+2 603 €+267 €
9+2 870 €+2 761 €+109 €
10+2 870 €+2 924 €-54 €
11+2 870 €+3 090 €-220 €
12+2 870 €+3 261 €-391 €
13+2 870 €+3 437 €-567 €
14+2 870 €+3 616 €-746 €
15+2 870 €+3 801 €-931 €
16+2 870 €+3 990 €-1 120 €
17+2 870 €+4 184 €-1 314 €
18+2 870 €+4 382 €-1 512 €
19+2 870 €+4 586 €-1 716 €
20+2 870 €+4 796 €-1 926 €
21+2 870 €+5 010 €-2 140 €
22+2 870 €+5 230 €-2 360 €
23+2 870 €+5 456 €-2 586 €
24+2 870 €+5 688 €-2 818 €
25+2 870 €+5 925 €-3 055 €
Total+71 750 €+68 914 €+2 836 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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