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Maison à vendre - 3 pièces - 60 m2 - Chef Boutonne - 79 - POITOU-CHARENTES

VilleChef-Boutonne (79)
Surface60m²
Coût Total83 250€
Loyer Annuel4 709€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

Dans le centre de CHEF-BOUTONNE et ses commerces une maison d'habitation comprenant au rez-de-chaussée : une entrée, une pièce de vie, un wc. A l'étage, un palier desservant deux chambres, une salle d'eau et un wc.Un grenier pouvant être aménagée au dessus. Une cave sous une partie de la maison. ce bien nécessite un rafraichissement mais dispose de fenêtres en double vitrage et d'une toiture refaite en 2022. Une couche d'isolation a été faite dans le grenier en 2023.

Ville : Chef-Boutonne
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79110
Total : 83 250€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 34 650€
Valeur du bien : 79 650€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 6.54€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 392€/mois
Loyer annuel estimé : 4709€/an
Fourchette totale : 301€ - 512€/mois
Fourchette annuelle : 3610€ - 6142€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :909,5 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 570 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-9 570€ (-17.5%)
Marge achat-revente :-28 680€ (-52.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :406,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 430,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 721,25€
Coût de l'assurance :7 284,37€
Taxe foncière : 470,88€/an
Soit par mois : 39,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 392,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 470,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Amélioration
Vérification et amélioration de l'isolation des combles si nécessaire
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation récente mais à vérifier pour optimiser le score
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement si nécessaire des fenêtres pour assurer une bonne isolation
Quantité: 3 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de l'électroménager obsolète et rafraîchissement des murs
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des installations et rafraîchissement des murs si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des deux chambres (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent des travaux importants
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement de la pièce
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 1 installation pour 60 m²
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de la plomberie et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 installation pour 60 m²
Raison: Normes de plomberie à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 650 €(578 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 200€
    Isolation combles: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (prix moyen incluant revêtement sol, peinture et électricité)
  • Salon:450€
    Peinture murs salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 1200€ = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chef-Boutonne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 709 €/an
Calcul : 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 687 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 250 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 291 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 471 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 099 €
Revenus locatifs : +4 709 €
Charges déductibles : -38 099 €
Résultat foncier Année 1 : -33 390 €(Déficit de 33 390 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 990 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 449 €/an
Revenus locatifs : +4 709 €
Charges déductibles : -3 449 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 260 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11990.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 709 €38 102 €2 690 €-33 393 €21 400 €11 993 €11 993 €
24 803 €3 379 €2 617 €1 424 €--10 569 €
34 899 €3 304 €2 542 €1 595 €--8 975 €
44 997 €3 227 €2 464 €1 770 €--7 204 €
55 097 €3 146 €2 384 €1 951 €--5 254 €
65 199 €3 064 €2 301 €2 135 €--3 118 €
75 303 €2 978 €2 216 €2 325 €--794 €
85 409 €2 890 €2 127 €2 519 €---
95 517 €2 798 €2 036 €2 719 €---
105 627 €2 704 €1 942 €2 923 €---
115 740 €2 606 €1 844 €3 134 €---
125 855 €2 506 €1 743 €3 349 €---
135 972 €2 402 €1 639 €3 570 €---
146 091 €2 294 €1 532 €3 797 €---
156 213 €2 183 €1 421 €4 030 €---
166 337 €2 068 €1 306 €4 269 €---
176 464 €1 950 €1 187 €4 515 €---
186 593 €1 827 €1 065 €4 766 €---
196 725 €1 701 €938 €5 025 €---
206 860 €1 570 €807 €5 290 €---
216 997 €1 435 €672 €5 562 €---
227 137 €1 295 €533 €5 842 €---
237 280 €1 151 €388 €6 129 €---
247 425 €1 002 €239 €6 424 €---
257 574 €848 €85 €6 726 €---
TOTAL150 824 €92 428 €38 721 €58 396 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 396 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 709 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +989 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+989 €-6 420 €+7 409 €
2+989 €0 €+989 €
3+989 €0 €+989 €
4+989 €0 €+989 €
5+989 €0 €+989 €
6+989 €0 €+989 €
7+989 €0 €+989 €
8+989 €+518 €+471 €
9+989 €+816 €+173 €
10+989 €+877 €+112 €
11+989 €+940 €+49 €
12+989 €+1 005 €-16 €
13+989 €+1 071 €-82 €
14+989 €+1 139 €-150 €
15+989 €+1 209 €-220 €
16+989 €+1 281 €-292 €
17+989 €+1 354 €-365 €
18+989 €+1 430 €-441 €
19+989 €+1 507 €-518 €
20+989 €+1 587 €-598 €
21+989 €+1 669 €-680 €
22+989 €+1 753 €-764 €
23+989 €+1 839 €-850 €
24+989 €+1 927 €-938 €
25+989 €+2 018 €-1 029 €
Total+24 725 €+17 519 €+7 206 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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