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Maison 16 pièces 272 m²

VilleSaint-Florent-sur-Auzonnet (30)
Surface272m²
Coût Total298 600€
Loyer Annuel30 300€
Rentabilité10.15%
Cashflow/mois+687€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 272 m²
Prix au m² : 643,38 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 16
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 16 pièces 272 m² - Maison 16 pièces 272 m²

Grande demeure ancienne indépendante

Au coeur de village mais sans vis à vis, bénéficiant d'un beau parc arboré et clos de 3700 m², plusieurs dépendances : trois grands auvents, une remise de 13 m² env., quatre garages - La maison offre de nombreuses possibilités (accueil, gîtes...) : surface habitable totale de 272 m² environ, composé de 3 logements (141 m² - 100 m² et 31 m²) + environ 100 m² de greniers aménageables - Toutefois, d'importants travaux sont à prévoir, notamment réfection des toitures, confort à apporter... Cette demeure n'attend que votre imagination pour retrouver toute sa splendeur

Surface : 272 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/11/2022

Consommation énergie primaire : 268 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 580 € et 7 580 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Florent-sur-Auzonnet
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30960
Coordonnées : 44.242260, 4.115018
Total : 298 600€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 109 600€
Valeur du bien : 284 600€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 272m²
Loyer prédit : 9.28€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 2525€/mois
Loyer annuel estimé : 30300€/an
Fourchette totale : 2022€ - 3154€/mois
Fourchette annuelle : 24260€ - 37844€/an
Rentabilité brute :10.15%
Fourchette de rentabilité :8.12% - 12.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 300 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :625 600 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-450 600€ (-72.0%)
Marge achat-revente :327 000€ (52.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 498,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :87,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 585,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :150 820,03€
Coût de l'assurance :26 127,50€
Taxe foncière : 3 029,99€/an
Soit par mois : 252,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 525,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 837,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :687,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 272 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 272 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain vétuste nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres vétustes nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine vétuste nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et mise à la terre si absente
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et remplacement de la tuyauterie vétuste
Quantité: 272 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Réparation de la toiture si nécessaire
Quantité: surface toiture à évaluer
Raison: État de la toiture à vérifier pour éviter les infiltrations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :109 600 €(403 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 820€
    Isolation combles: 272 m² × 60€/m² = 16320€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:28 200€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 800€ = 27200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 8000€ (plomberie, électricité, carrelage inclus)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation chambres: 100 m² × 100€/m² = 10000€, Électricité: 5 chambres × 300€ = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 12000€ (plomberie, électricité inclus)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 300€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 000€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau = 1000€ (installation incluse)
  • Plomberie générale - Mise à jour:4 580€
    Vérification plomberie: 272 m² × 15€/m² = 4080€, Main d'œuvre: 500€
  • Gros œuvre - Réparation toiture:13 000€
    Réparation toiture: 100 m² × 130€/m² = 13000€ (estimation pour surface à évaluer)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Florent-sur-Auzonnet (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 57 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 525 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 300 €/an
Calcul : 2 525 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 379 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 600 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 045 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 030 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 109 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 124 054 €
Revenus locatifs : +30 300 €
Charges déductibles : -124 054 €
Résultat foncier Année 1 : -93 754 €(Déficit de 93 754 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 72 354 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 454 €/an
Revenus locatifs : +30 300 €
Charges déductibles : -14 454 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 846 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 72354.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 300 €124 064 €10 389 €-93 764 €21 400 €72 364 €72 364 €
230 906 €14 193 €10 118 €16 713 €--55 651 €
331 524 €13 912 €9 836 €17 612 €--38 039 €
432 155 €13 620 €9 545 €18 534 €--19 504 €
532 798 €13 319 €9 244 €19 479 €--26 €
633 454 €13 006 €8 931 €20 447 €---
734 123 €12 683 €8 608 €21 440 €---
834 805 €12 348 €8 272 €22 458 €---
935 501 €12 000 €7 925 €23 501 €---
1036 211 €11 641 €7 566 €24 570 €---
1136 935 €11 268 €7 193 €25 667 €---
1237 674 €10 883 €6 808 €26 792 €---
1338 428 €10 483 €6 408 €27 945 €---
1439 196 €10 069 €5 994 €29 127 €---
1539 980 €9 641 €5 565 €30 340 €---
1640 780 €9 197 €5 121 €31 583 €---
1741 595 €8 737 €4 662 €32 859 €---
1842 427 €8 260 €4 185 €34 167 €---
1943 276 €7 767 €3 692 €35 509 €---
2044 141 €7 256 €3 181 €36 885 €---
2145 024 €6 727 €2 652 €38 297 €---
2245 925 €6 178 €2 103 €39 746 €---
2346 843 €5 611 €1 535 €41 233 €---
2447 780 €5 022 €947 €42 758 €---
2548 736 €4 413 €338 €44 322 €---
TOTAL970 516 €362 297 €150 820 €608 219 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 608 219 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 300 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 363 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 363 €-6 420 €+12 783 €
2+6 363 €0 €+6 363 €
3+6 363 €0 €+6 363 €
4+6 363 €0 €+6 363 €
5+6 363 €0 €+6 363 €
6+6 363 €+6 127 €+236 €
7+6 363 €+6 432 €-69 €
8+6 363 €+6 737 €-374 €
9+6 363 €+7 050 €-687 €
10+6 363 €+7 371 €-1 008 €
11+6 363 €+7 700 €-1 337 €
12+6 363 €+8 037 €-1 674 €
13+6 363 €+8 383 €-2 020 €
14+6 363 €+8 738 €-2 375 €
15+6 363 €+9 102 €-2 739 €
16+6 363 €+9 475 €-3 112 €
17+6 363 €+9 858 €-3 495 €
18+6 363 €+10 250 €-3 887 €
19+6 363 €+10 653 €-4 290 €
20+6 363 €+11 066 €-4 703 €
21+6 363 €+11 489 €-5 126 €
22+6 363 €+11 924 €-5 561 €
23+6 363 €+12 370 €-6 007 €
24+6 363 €+12 827 €-6 464 €
25+6 363 €+13 297 €-6 934 €
Total+159 075 €+182 466 €+-23 391 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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