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Maison 11 pièces 290 m²

Bien expiré
VilleVallière (23)
Surface290m²
Coût Total248 860€
Loyer Annuel22 573€
Rentabilité9.07%
Cashflow/mois+401€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 217 000 €
Surface : 290 m²
Prix au m² : 748,28 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 11 pièces 290 m²

Cette très belle massive maison est idéale pour un projet de chambres d'hôtes puisque 4 chambres possèdent déjà leur propre salle d'eau. Elle se prête également à un projet familiale avec des enfants, le grand terrain plat attenant ouvre la porte à de nombreuses possibilités (piscine par exemple). Les pièces sont spacieuses notamment ce grand séjour de 38m² en pierres apparentes avec un four à pain juste à côté : la promesse de belles soirées en perspectives. Les panneaux solaires sur une partie du toit financent en grande partie la consommation énergétique nécessaire à l'année. L'absence de voisinage à proximité est également un point essentiel

Surface : 290 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/03/2022

Consommation énergie primaire : 221 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 830 € et 5 220 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Vallière
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23120
Coordonnées : 45.888268, 2.104315
Total : 248 860€
Prix d'acquisition : 217 000€
Travaux : 14 500€
Valeur du bien : 231 500€
Frais de notaire : 17 360€
Coût estimé : 17 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 290m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1881€/mois
Loyer annuel estimé : 22573€/an
Fourchette totale : 1492€ - 2371€/mois
Fourchette annuelle : 17906€ - 28456€/an
Rentabilité brute :9.07%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 11.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :653,57 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :189 535 €
Prix d'achat :217 000 €
Décote à l'achat :+27 465€ (+14.5%)
Marge achat-revente :-59 325€ (-31.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 219,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :72,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 291,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 935,51€
Coût de l'assurance :21 775,25€
Taxe foncière : 2 257,29€/an
Soit par mois : 188,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 881,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 480,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :401,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 290 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 290 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 36 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 4 salles de bain (état 3/5)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un léger rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 500 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:14 500€
    Isolation toiture/combles: 290 m² × 50€/m² = 14500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 881 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 573 €/an
Calcul : 1 881 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 106 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 860 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 871 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 257 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 735 €
Revenus locatifs : +22 573 €
Charges déductibles : -25 735 €
Résultat foncier Année 1 : -3 162 €(Déficit de 3 162 €)
Imputable sur revenu global : 3 162 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 235 €/an
Revenus locatifs : +22 573 €
Charges déductibles : -11 235 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 338 €/an
Prix d'achat du bien : 217 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 141 050 €(65% de 217 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 129 €/an
Calcul : 141 050 € × 3,636% = 5 129 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 573 €25 743 €8 114 €-3 170 €3 170 €--
223 024 €11 024 €7 896 €12 000 €---
323 485 €10 799 €7 670 €12 686 €---
423 955 €10 565 €7 437 €13 389 €---
524 434 €10 324 €7 196 €14 109 €---
624 922 €10 075 €6 947 €14 847 €---
725 421 €9 818 €6 689 €15 603 €---
825 929 €9 552 €6 423 €16 378 €---
926 448 €9 277 €6 148 €17 171 €---
1026 977 €8 992 €5 864 €17 984 €---
1127 516 €8 699 €5 570 €18 818 €---
1228 067 €8 395 €5 267 €19 672 €---
1328 628 €8 081 €4 953 €20 547 €---
1429 201 €7 757 €4 629 €21 443 €---
1529 785 €7 422 €4 294 €22 363 €---
1630 380 €7 076 €3 947 €23 305 €---
1730 988 €6 718 €3 589 €24 270 €---
1831 608 €6 348 €3 219 €25 260 €---
1932 240 €5 965 €2 837 €26 274 €---
2032 885 €5 570 €2 442 €27 314 €---
2133 542 €5 162 €2 033 €28 381 €---
2234 213 €4 740 €1 611 €29 473 €---
2334 897 €4 303 €1 175 €30 594 €---
2435 595 €3 852 €724 €31 743 €---
2536 307 €3 387 €258 €32 921 €---
TOTAL723 018 €209 643 €116 936 €513 375 €3 170 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 951 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 513 375 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 573 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 740 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 740 €-951 €+5 691 €
2+4 740 €+3 600 €+1 140 €
3+4 740 €+3 806 €+934 €
4+4 740 €+4 017 €+723 €
5+4 740 €+4 233 €+507 €
6+4 740 €+4 454 €+286 €
7+4 740 €+4 681 €+59 €
8+4 740 €+4 913 €-173 €
9+4 740 €+5 151 €-411 €
10+4 740 €+5 395 €-655 €
11+4 740 €+5 645 €-905 €
12+4 740 €+5 901 €-1 161 €
13+4 740 €+6 164 €-1 424 €
14+4 740 €+6 433 €-1 693 €
15+4 740 €+6 709 €-1 969 €
16+4 740 €+6 991 €-2 251 €
17+4 740 €+7 281 €-2 541 €
18+4 740 €+7 578 €-2 838 €
19+4 740 €+7 882 €-3 142 €
20+4 740 €+8 194 €-3 454 €
21+4 740 €+8 514 €-3 774 €
22+4 740 €+8 842 €-4 102 €
23+4 740 €+9 178 €-4 438 €
24+4 740 €+9 523 €-4 783 €
25+4 740 €+9 876 €-5 136 €
Total+118 500 €+154 013 €+-35 513 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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