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Détails du bien

Bien expiré
VilleHégenheim (68)
Surface83m²
Coût Total215 120€
Loyer Annuel15 490€
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 159 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 915,66 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Hégenheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68220
Total : 215 120€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 43 400€
Valeur du bien : 202 400€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 15.55€/m²/mois
Fourchette : 12.03€ - 20.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1291€/mois
Loyer annuel estimé : 15490€/an
Fourchette totale : 999€ - 1668€/mois
Fourchette annuelle : 11986€ - 20018€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 050,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :62,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 113,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 056,65€
Coût de l'assurance :18 823,00€
Taxe foncière : 1 548,99€/an
Soit par mois : 129,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 290,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 242,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, état moyen nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 400 €(523 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 200€
    Rénovation salle de bain (carrelage): 6 m² × 200€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (Hégenheim). Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix sont basées sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 291 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 490 €/an
Calcul : 1 291 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 943 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 120 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 549 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 645 €
Revenus locatifs : +15 490 €
Charges déductibles : -52 645 €
Résultat foncier Année 1 : -37 155 €(Déficit de 37 155 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 755 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 245 €/an
Revenus locatifs : +15 490 €
Charges déductibles : -9 245 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 245 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15755.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 490 €52 652 €6 950 €-37 162 €21 400 €15 762 €15 762 €
215 800 €9 064 €6 762 €6 735 €--9 027 €
316 116 €8 870 €6 568 €7 245 €--1 781 €
416 438 €8 670 €6 368 €7 768 €---
516 767 €8 463 €6 161 €8 304 €---
617 102 €8 249 €5 947 €8 853 €---
717 444 €8 028 €5 726 €9 416 €---
817 793 €7 799 €5 497 €9 994 €---
918 149 €7 563 €5 261 €10 586 €---
1018 512 €7 319 €5 017 €11 192 €---
1118 882 €7 067 €4 766 €11 815 €---
1219 260 €6 807 €4 505 €12 453 €---
1319 645 €6 538 €4 236 €13 107 €---
1420 038 €6 260 €3 958 €13 777 €---
1520 439 €5 973 €3 671 €14 465 €---
1620 847 €5 677 €3 375 €15 171 €---
1721 264 €5 370 €3 068 €15 894 €---
1821 690 €5 054 €2 752 €16 636 €---
1922 123 €4 726 €2 424 €17 397 €---
2022 566 €4 388 €2 086 €18 177 €---
2123 017 €4 039 €1 737 €18 978 €---
2223 477 €3 678 €1 376 €19 799 €---
2323 947 €3 306 €1 004 €20 641 €---
2424 426 €2 920 €618 €21 506 €---
2524 914 €2 522 €220 €22 392 €---
TOTAL496 145 €201 004 €100 057 €295 141 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 141 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 490 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 253 €-6 420 €+9 673 €
2+3 253 €0 €+3 253 €
3+3 253 €0 €+3 253 €
4+3 253 €+1 796 €+1 457 €
5+3 253 €+2 491 €+762 €
6+3 253 €+2 656 €+597 €
7+3 253 €+2 825 €+428 €
8+3 253 €+2 998 €+255 €
9+3 253 €+3 176 €+77 €
10+3 253 €+3 358 €-105 €
11+3 253 €+3 544 €-291 €
12+3 253 €+3 736 €-483 €
13+3 253 €+3 932 €-679 €
14+3 253 €+4 133 €-880 €
15+3 253 €+4 340 €-1 087 €
16+3 253 €+4 551 €-1 298 €
17+3 253 €+4 768 €-1 515 €
18+3 253 €+4 991 €-1 738 €
19+3 253 €+5 219 €-1 966 €
20+3 253 €+5 453 €-2 200 €
21+3 253 €+5 693 €-2 440 €
22+3 253 €+5 940 €-2 687 €
23+3 253 €+6 192 €-2 939 €
24+3 253 €+6 452 €-3 199 €
25+3 253 €+6 718 €-3 465 €
Total+81 325 €+88 542 €+-7 217 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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