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Vente maison 10 pièces 270 m² Castelnau-d'Auzan (32440) - Superimmo

Bien expiré
VilleMontréal (32)
Surface270
Coût Total298 680
Loyer Annuel27 412
Rentabilité9.18%
Cashflow/mois+493
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A 4 kms de Montréal et de toutes ses commodités magnifique et lumineuse maison restaurée de 260 m2 et son jardin piscinable et sans vis-à-vis de 245 m2. Au rez-de-chaussée un vestibule avec un bel escalier, une grande pièce de vie en L de 60 m2 regroupant séjour, salle à manger et cuisine et donnant directement par de grandes portes-fenêtres sur une terrasse exposée plein sud, un salon de 20 m2 avec cheminée remarquable et parfaitement fonctionnelle, un bureau de 21 m2, une buanderie de 15 m2. A l'étage 5 belles chambres spacieuses avec de nombreux placards et une superbe salle de bains avec douche et baignoire de 18 m2. Une cave de 40 m2 ainsi qu'un garage. Double vitrage sur l'ensemble des menuiseries, chauffage central au fuel. Bien idéal pour grande famille ou activité de chambres d'hôtes. Contactez Herve COLLIN au 06 75 57 18 23, AXO - L'immobilier Actif, Agent Commercial RSAC 410 674 410 Auch. Plus d'informations sur (réf. 85002121012) et . Honoraires TTC charge vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr/

Ville : Montréal
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32250
Total : 298 680
Prix d'acquisition : 225 000
Travaux : 55 680
Valeur du bien : 280 680
Frais de notaire : 18 000
Coût estimé : 18 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270
Loyer prédit : 8.46€/m²/mois
Fourchette : 6.16€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 2284€/mois
Loyer annuel estimé : 27412€/an
Fourchette totale : 1664€ - 3135€/mois
Fourchette annuelle : 19973€ - 37622€/an
Rentabilité brute :9.18%
Fourchette de rentabilité :6.69% - 12.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 476,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :87,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 563,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 152,75
Coût de l'assurance :26 134,50
Taxe foncière : 2 741,24€/an
Soit par mois : 228,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 284,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 791,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :492,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 270 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
BureauRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le bureau
Quantité: 1 bureau (environ 21 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
BuanderieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la buanderie
Quantité: 1 buanderie (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 680(206 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:13 500
    Isolation combles: 270 m² × 50€/m² = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 750€ = 7500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 250
    Parquet flottant: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 250
    Peinture murs/plafonds: 75 m² × 30€/m² = 2250€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs/plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Bureau - Peinture:630
    Peinture murs/plafonds bureau: 21 m² × 30€/m² = 630€ (main d'œuvre incluse)
  • Buanderie - Peinture:450
    Peinture murs/plafonds buanderie: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montréal (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 284 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 412 €/an
Calcul : 2 284 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 967 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 680 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 045 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 741 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 433
Revenus locatifs : +27 412
Charges déductibles : -69 433
Résultat foncier Année 1 : -42 021(Déficit de 42 021 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 621
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 753 €/an
Revenus locatifs : +27 412
Charges déductibles : -13 753
Résultat foncier Années 2+ : 13 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20620.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 41269 4439 976-42 03021 400 €20 630 €20 630 €
227 96113 4979 71114 463--6 167 €
328 52013 2239 43615 297---
429 09012 9389 15216 152---
529 67212 6458 85817 028---
630 26612 3418 55417 925---
730 87112 0268 23918 845---
831 48811 7017 91419 787---
932 11811 3647 57820 754---
1032 76011 0177 23021 744---
1133 41610 6576 87022 759---
1234 08410 2846 49823 800---
1334 7669 8996 11324 866---
1435 4619 5015 71525 960---
1536 1709 0895 30327 081---
1636 8948 6634 87728 230---
1737 6318 2234 43629 409---
1838 3847 7673 98030 617---
1939 1527 2953 50931 856---
2039 9356 8083 02133 127---
2140 7336 3032 51734 430---
2241 5485 7821 99535 766---
2342 3795 2421 45537 137---
2443 2274 68489738 543---
2544 0914 10732039 984---
TOTAL878 029294 498144 153583 53021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 583 530
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 412 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 757 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 757-6 420+12 177
2+5 7570+5 757
3+5 757+2 739+3 018
4+5 757+4 846+911
5+5 757+5 108+649
6+5 757+5 378+379
7+5 757+5 653+104
8+5 757+5 936-179
9+5 757+6 226-469
10+5 757+6 523-766
11+5 757+6 828-1 071
12+5 757+7 140-1 383
13+5 757+7 460-1 703
14+5 757+7 788-2 031
15+5 757+8 124-2 367
16+5 757+8 469-2 712
17+5 757+8 823-3 066
18+5 757+9 185-3 428
19+5 757+9 557-3 800
20+5 757+9 938-4 181
21+5 757+10 329-4 572
22+5 757+10 730-4 973
23+5 757+11 141-5 384
24+5 757+11 563-5 806
25+5 757+11 995-6 238
Total+143 925+175 059+-31 134
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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