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Appartement - 4 pièce(s) - 85 m²

VilleLaval (53)
Surface85m²
Coût Total179 278€
Loyer Annuel9 965€
Rentabilité5.56%
Cashflow/mois-449€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 131 600 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 548,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vous souhaitez un appartement pour y habiter ou bien le mettre à la location ! Ce bien est fait pour vous !Bel appartement se compose d'une cuisine fonctionnelle, d'un agréable séjour-salon spacieux, de trois chambres confortables, d'une salle de bains, WC, ainsi que d'une loggia.Le petit + : Vous bénéficiez d'une cave : idéal pour le stockage.A proximité des commerces, écoles...Quartier Les Fourches à Laval !Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 150 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2787 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 131 600 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Clément AUBRY - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LAVAL sous le numéro 884979931

Ville : Laval
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53000
Coordonnées : 48.068002, -0.786836
Total : 179 278€
Prix d'acquisition : 131 600€
Travaux : 37 150€
Valeur du bien : 168 750€
Frais de notaire : 10 528€
Coût estimé : 10 528€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.63€ - 12.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 830€/mois
Loyer annuel estimé : 9965€/an
Fourchette totale : 648€ - 1064€/mois
Fourchette annuelle : 7778€ - 12768€/an
Rentabilité brute :5.56%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 946,59 €/m²
Basé sur :167 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 460 €
Prix d'achat :131 600 €
Décote à l'achat :-33 860€ (-20.5%)
Marge achat-revente :-13 818€ (-8.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 278€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :71,71€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 964,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 534,29€
Coût de l'assurance :21 513,36€
Taxe foncière : 996,55€/an
Soit par mois : 83,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 232,25€/mois
Soit par an : 2 787,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 830,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 279,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-449,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 161 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité, peinture
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 150 €(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:16 600€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (Plomberie et électricité: 2000€, Carrelage murs et sol: 40m² × 50€/m² = 2000€, Douche ou baignoire: 2000€, Lavabo: 500€, WC: 300€, Peinture: 20m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1500€)
  • Cuisine:15 300€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (Plomberie et électricité: 2000€, Peinture et finitions: 10m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 3000€)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Pose de parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture des murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laval (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Cuisine
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 830 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 965 €/an
Calcul : 830 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 107 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 278 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 861 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 997 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 787 €/an
Calcul : 232 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 901 €
Revenus locatifs : +9 965 €
Charges déductibles : -47 901 €
Résultat foncier Année 1 : -37 936 €(Déficit de 37 936 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 27 236 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 751 €/an
Revenus locatifs : +9 965 €
Charges déductibles : -10 751 €
Résultat foncier Années 2+ : -786 €/an(Déficit de 786 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 27235.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 131 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 540 €(65% de 131 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 111 €/an
Calcul : 85 540 € × 3,636% = 3 111 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 965 €47 907 €6 113 €-37 941 €10 700 €27 241 €27 241 €
210 165 €10 596 €5 952 €-431 €431 €-27 241 €
310 368 €10 429 €5 785 €-61 €61 €-27 241 €
410 575 €10 256 €5 612 €319 €--26 922 €
510 787 €10 077 €5 433 €710 €--26 212 €
611 003 €9 892 €5 248 €1 110 €--25 102 €
711 223 €9 701 €5 057 €1 522 €--23 580 €
811 447 €9 502 €4 858 €1 945 €--21 635 €
911 676 €9 297 €4 653 €2 379 €--19 256 €
1011 910 €9 085 €4 441 €2 825 €--16 432 €
1112 148 €8 865 €4 221 €3 283 €--13 149 €
1212 391 €8 638 €3 993 €3 753 €---
1312 639 €8 402 €3 758 €4 237 €---
1412 891 €8 158 €3 514 €4 733 €---
1513 149 €7 906 €3 262 €5 243 €---
1613 412 €7 645 €3 001 €5 767 €---
1713 680 €7 375 €2 730 €6 306 €---
1813 954 €7 095 €2 451 €6 859 €---
1914 233 €6 805 €2 161 €7 428 €---
2014 518 €6 505 €1 861 €8 012 €---
2114 808 €6 195 €1 551 €8 613 €---
2215 104 €5 874 €1 230 €9 230 €---
2315 406 €5 542 €898 €9 865 €---
2415 715 €5 198 €554 €10 517 €---
2516 029 €4 842 €198 €11 187 €---
TOTAL319 197 €241 786 €88 534 €77 411 €11 192 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 357 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 411 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 965 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 093 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 093 €-3 210 €+5 303 €
2+2 093 €-129 €+2 222 €
3+2 093 €-18 €+2 111 €
4+2 093 €0 €+2 093 €
5+2 093 €0 €+2 093 €
6+2 093 €0 €+2 093 €
7+2 093 €0 €+2 093 €
8+2 093 €0 €+2 093 €
9+2 093 €0 €+2 093 €
10+2 093 €0 €+2 093 €
11+2 093 €0 €+2 093 €
12+2 093 €+1 126 €+967 €
13+2 093 €+1 271 €+822 €
14+2 093 €+1 420 €+673 €
15+2 093 €+1 573 €+520 €
16+2 093 €+1 730 €+363 €
17+2 093 €+1 892 €+201 €
18+2 093 €+2 058 €+35 €
19+2 093 €+2 228 €-135 €
20+2 093 €+2 404 €-311 €
21+2 093 €+2 584 €-491 €
22+2 093 €+2 769 €-676 €
23+2 093 €+2 959 €-866 €
24+2 093 €+3 155 €-1 062 €
25+2 093 €+3 356 €-1 263 €
Total+52 325 €+27 168 €+25 157 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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