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Achat appartement

Bien expiré
VilleMalesherbes (45)
Surface99m²
Coût Total158 400€
Loyer Annuel11 810€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 363,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 99 m², 4 Pièces, 2 Chambres, Duplex, Rez-de-chaussée, Salle de séjour

COUP DE COEUR ASSURÉ ! Découvrez ce superbe appartement en duplex de type 4 au centre ville de MALESHERBES ! Composé d'un séjour de 36m², cuisine, salle de bains, WC, 2 chambres.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie C, Classe climat A. Date de réalisation du DPE : 27-04-2018. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Malesherbes
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45330
Coordonnées : 48.261180, 2.414460
Total : 158 400€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 12 600€
Valeur du bien : 147 600€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 9.94€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 11.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 984€/mois
Loyer annuel estimé : 11810€/an
Fourchette totale : 827€ - 1171€/mois
Fourchette annuelle : 9929€ - 14048€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :782,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 829,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 449,03€
Coût de l'assurance :13 860,00€
Taxe foncière : 1 181,05€/an
Soit par mois : 98,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 984,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 927,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :56,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 149 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 2 salles de bain (environ 14 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage daté et fissuré nécessitant rénovation.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres, mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 600 €(127 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 600€
    Rénovation complète salle de bain: 14 m² × 900€/m² = 12600€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 984 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 810 €/an
Calcul : 984 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 286 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 400 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 181 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 621 €
Revenus locatifs : +11 810 €
Charges déductibles : -19 621 €
Résultat foncier Année 1 : -7 811 €(Déficit de 7 811 €)
Imputable sur revenu global : 7 811 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 021 €/an
Revenus locatifs : +11 810 €
Charges déductibles : -7 021 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 789 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 810 €19 626 €5 291 €-7 816 €7 816 €--
212 047 €6 885 €5 150 €5 161 €---
312 288 €6 740 €5 004 €5 548 €---
412 533 €6 589 €4 853 €5 944 €---
512 784 €6 433 €4 698 €6 351 €---
613 040 €6 272 €4 536 €6 768 €---
713 300 €6 105 €4 370 €7 195 €---
813 567 €5 933 €4 197 €7 634 €---
913 838 €5 754 €4 019 €8 084 €---
1014 115 €5 570 €3 834 €8 545 €---
1114 397 €5 379 €3 643 €9 018 €---
1214 685 €5 181 €3 446 €9 503 €---
1314 979 €4 977 €3 242 €10 001 €---
1415 278 €4 766 €3 031 €10 512 €---
1515 584 €4 548 €2 812 €11 036 €---
1615 895 €4 322 €2 586 €11 574 €---
1716 213 €4 088 €2 353 €12 125 €---
1816 537 €3 846 €2 111 €12 691 €---
1916 868 €3 596 €1 861 €13 272 €---
2017 206 €3 338 €1 602 €13 868 €---
2117 550 €3 070 €1 335 €14 480 €---
2217 901 €2 793 €1 058 €15 107 €---
2318 259 €2 507 €772 €15 751 €---
2418 624 €2 211 €476 €16 413 €---
2518 996 €1 905 €170 €17 091 €---
TOTAL378 293 €132 435 €76 449 €245 857 €7 816 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 345 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 857 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 810 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 480 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 480 €-2 345 €+4 825 €
2+2 480 €+1 548 €+932 €
3+2 480 €+1 664 €+816 €
4+2 480 €+1 783 €+697 €
5+2 480 €+1 905 €+575 €
6+2 480 €+2 030 €+450 €
7+2 480 €+2 159 €+321 €
8+2 480 €+2 290 €+190 €
9+2 480 €+2 425 €+55 €
10+2 480 €+2 563 €-83 €
11+2 480 €+2 705 €-225 €
12+2 480 €+2 851 €-371 €
13+2 480 €+3 000 €-520 €
14+2 480 €+3 154 €-674 €
15+2 480 €+3 311 €-831 €
16+2 480 €+3 472 €-992 €
17+2 480 €+3 638 €-1 158 €
18+2 480 €+3 807 €-1 327 €
19+2 480 €+3 982 €-1 502 €
20+2 480 €+4 160 €-1 680 €
21+2 480 €+4 344 €-1 864 €
22+2 480 €+4 532 €-2 052 €
23+2 480 €+4 725 €-2 245 €
24+2 480 €+4 924 €-2 444 €
25+2 480 €+5 127 €-2 647 €
Total+62 000 €+73 757 €+-11 757 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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