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Détails du bien

Bien expiré
VilleMetz (57)
Surface35m²
Coût Total73 520€
Loyer Annuel6 299€
Rentabilité8.57%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57000
Total : 73 520€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 20 600€
Valeur du bien : 69 600€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 15.00€/m²/mois
Fourchette : 11.99€ - 18.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 525€/mois
Loyer annuel estimé : 6299€/an
Fourchette totale : 420€ - 657€/mois
Fourchette annuelle : 5035€ - 7879€/an
Rentabilité brute :8.57%
Fourchette de rentabilité :6.85% - 10.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :359,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :21,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 380,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 195,64€
Coût de l'assurance :6 433,00€
Taxe foncière : 629,86€/an
Soit par mois : 52,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 524,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 432,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais mise aux normes recommandée
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 0 chambres (aucune chambre présente)
Raison: État 4/5 - Pas de chambres présentes, travaux cosmétiques optionnels
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, travaux cosmétiques optionnels
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, travaux cosmétiques optionnels

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 600 €(589 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€
  • Cuisine - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 70€/m² = 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Metz (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 525 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 299 €/an
Calcul : 525 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 373 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 257 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 860 €
Revenus locatifs : +6 299 €
Charges déductibles : -23 860 €
Résultat foncier Année 1 : -17 562 €(Déficit de 17 562 €)
Imputable sur revenu global : 17 562 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 260 €/an
Revenus locatifs : +6 299 €
Charges déductibles : -3 260 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 038 €/an
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 299 €23 862 €2 375 €-17 564 €17 564 €--
26 425 €3 198 €2 311 €3 226 €---
36 553 €3 132 €2 245 €3 421 €---
46 684 €3 063 €2 176 €3 621 €---
56 818 €2 993 €2 106 €3 825 €---
66 954 €2 920 €2 032 €4 035 €---
77 093 €2 844 €1 957 €4 249 €---
87 235 €2 766 €1 879 €4 469 €---
97 380 €2 685 €1 798 €4 695 €---
107 527 €2 602 €1 715 €4 925 €---
117 678 €2 516 €1 629 €5 162 €---
127 832 €2 427 €1 540 €5 405 €---
137 988 €2 335 €1 448 €5 653 €---
148 148 €2 240 €1 353 €5 908 €---
158 311 €2 142 €1 255 €6 169 €---
168 477 €2 041 €1 153 €6 437 €---
178 647 €1 936 €1 049 €6 711 €---
188 820 €1 828 €940 €6 992 €---
198 996 €1 716 €829 €7 280 €---
209 176 €1 600 €713 €7 576 €---
219 359 €1 481 €594 €7 878 €---
229 547 €1 358 €470 €8 189 €---
239 738 €1 230 €343 €8 507 €---
249 932 €1 099 €211 €8 834 €---
2510 131 €963 €75 €9 168 €---
TOTAL201 746 €76 975 €34 196 €124 771 €17 564 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 269 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 771 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 299 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 323 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 323 €-5 269 €+6 592 €
2+1 323 €+968 €+355 €
3+1 323 €+1 026 €+297 €
4+1 323 €+1 086 €+237 €
5+1 323 €+1 148 €+175 €
6+1 323 €+1 210 €+113 €
7+1 323 €+1 275 €+48 €
8+1 323 €+1 341 €-18 €
9+1 323 €+1 408 €-85 €
10+1 323 €+1 478 €-155 €
11+1 323 €+1 549 €-226 €
12+1 323 €+1 621 €-298 €
13+1 323 €+1 696 €-373 €
14+1 323 €+1 772 €-449 €
15+1 323 €+1 851 €-528 €
16+1 323 €+1 931 €-608 €
17+1 323 €+2 013 €-690 €
18+1 323 €+2 098 €-775 €
19+1 323 €+2 184 €-861 €
20+1 323 €+2 273 €-950 €
21+1 323 €+2 364 €-1 041 €
22+1 323 €+2 457 €-1 134 €
23+1 323 €+2 552 €-1 229 €
24+1 323 €+2 650 €-1 327 €
25+1 323 €+2 751 €-1 428 €
Total+33 075 €+37 431 €+-4 356 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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