Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement Nice (06000)

VilleNice (06)
Surface68
Coût Total215 200
Loyer Annuel15 181
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois-222
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 573,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 68 m², 3 pièces, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Mandat Unique Era Exclusivité Dans un ensemble immobilier, le Lyautey, composé de plusieurs immeubles, à proximité des commodités, commerces, des transports en commun ainsi que des établissement scolaires, de la primaire au lycée. Disposant en autre d'une crèche au sein de la copropriété. Au sixième étage, appartement de type 3 pièces, lumineux, disposant de deux petits balconnets 1,44 m2 et 1,48 m2, une entrée, un séjour avec cuisine semi indépendante, un couloir desservant deux chambres, une salle d'eau et un water-closet indépendant. L'appartement est vendu avec une cave. Il y a la possibilité par ailleurs d'acquérir un garage/box fermé en sous-sol, dans le bâtiment où se situe l'appartement. L'Etat des Risques et Pollution peut être consulté sur

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06000
Coordonnées : 43.713346, 7.280498
Total : 215 200
Prix d'acquisition : 175 000
Travaux : 26 200
Valeur du bien : 201 200
Frais de notaire : 14 000
Coût estimé : 14 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1265€/mois
Loyer annuel estimé : 15181€/an
Fourchette totale : 899€ - 1780€/mois
Fourchette annuelle : 10791€ - 21357€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 312,17 €/m²
Basé sur :953 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :293 228
Prix d'achat :175 000
Décote à l'achat :-118 228 (-40.3%)
Marge achat-revente :78 028€ (26.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 080,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :62,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 143,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 042,24
Coût de l'assurance :18 830,00
Taxe foncière : 1 518,12€/an
Soit par mois : 126,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 216,67€/mois
Soit par an : 2 600,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 265,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 486,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-221,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 113 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des meubles modernes et électroménager récent.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager ancien.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 200(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:14 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:1 200
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 50€/m² × 24 = 1200€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires selon le DPE.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 265 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 181 €/an
Calcul : 1 265 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 502 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 200 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 518 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 600 €/an
Calcul : 217 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 573
Revenus locatifs : +15 181
Charges déductibles : -38 573
Résultat foncier Année 1 : -23 392(Déficit de 23 392 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 992
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 373 €/an
Revenus locatifs : +15 181
Charges déductibles : -12 373
Résultat foncier Années 2+ : 2 808 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1991.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 18138 5807 509-23 39921 400 €1 999 €1 999 €
215 48512 1847 3133 301---
315 79411 9817 1103 813---
416 11011 7716 9004 339---
516 43311 5536 6824 879---
616 76111 3286 4565 434---
717 09611 0946 2236 002---
817 43810 8525 9816 586---
917 78710 6015 7307 186---
1018 14310 3415 4707 801---
1118 50610 0725 2018 433---
1218 8769 7944 9229 082---
1319 2539 5054 6349 748---
1419 6389 2064 33510 433---
1520 0318 8964 02511 135---
1620 4328 5753 70411 857---
1720 8408 2433 37112 598---
1821 2577 8983 02713 359---
1921 6827 5422 67014 141---
2022 1167 1722 30114 944---
2122 5586 7891 91815 769---
2223 0106 3931 52216 617---
2323 4705 9821 11117 488---
2423 9395 55768518 382---
2524 4185 11624519 302---
TOTAL486 257257 026109 042229 23121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 231
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 188 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 188-6 420+9 608
2+3 188+390+2 798
3+3 188+1 144+2 044
4+3 188+1 302+1 886
5+3 188+1 464+1 724
6+3 188+1 630+1 558
7+3 188+1 801+1 387
8+3 188+1 976+1 212
9+3 188+2 156+1 032
10+3 188+2 340+848
11+3 188+2 530+658
12+3 188+2 725+463
13+3 188+2 925+263
14+3 188+3 130+58
15+3 188+3 341-153
16+3 188+3 557-369
17+3 188+3 779-591
18+3 188+4 008-820
19+3 188+4 242-1 054
20+3 188+4 483-1 295
21+3 188+4 731-1 543
22+3 188+4 985-1 797
23+3 188+5 246-2 058
24+3 188+5 515-2 327
25+3 188+5 791-2 603
Total+79 700+68 769+10 931
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →