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Appartement 3 pièces 73 m²

VilleChâtellerault (86)
Surface73m²
Coût Total111 176€
Loyer Annuel7 612€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 200 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 167,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 73 m² - Appartement 3 pièces 73 m²

Situé proche de la gare et de toutes les commodités, cet appartement à rafraichir, situé au 1er étage avec ascenseur, dans une résidence sécurisée, est composé d'une entrée, d'une cuisine aménagée équipée, d'un séjour, deux chambres , une salle d'eau et wc. Un place de parking couvert et une cave. A visiter très rapidement ! Contact : François DESMAZEAU [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] Agent Commercial - RSAC : 2020AC00093EI François DESMAZEAU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 529437790 - .

Surface : 73 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 96 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/03/2026

Consommation énergie primaire : 201 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 420 € et 1 980 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.791054, 0.553547
Total : 111 176€
Prix d'acquisition : 85 200€
Travaux : 19 160€
Valeur du bien : 104 360€
Frais de notaire : 6 816€
Coût estimé : 6 816€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7612€/an
Fourchette totale : 492€ - 818€/mois
Fourchette annuelle : 5904€ - 9814€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 117,65 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :81 588 €
Prix d'achat :85 200 €
Décote à l'achat :+3 612€ (+4.4%)
Marge achat-revente :-29 588€ (-36.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 176€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :550,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 583,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 012,57€
Coût de l'assurance :9 727,90€
Taxe foncière : 761,20€/an
Soit par mois : 63,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 634,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 646,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs avec usure nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure normale nécessitant rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 160 €(262 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète (8 m²): 1000€/m² × 8 = 8000€ (incluant éléments et électroménager), Main d'œuvre: 2000€.
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 800€/m² × 5 = 4000€ (incluant douche, lavabo, WC et carrelage), Main d'œuvre: 1000€.
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant (24 m²): 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 960€.
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds (24 m²): 40€/m² × 24 = 960€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 612 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 732 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 176 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 761 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 042 €
Revenus locatifs : +7 612 €
Charges déductibles : -24 042 €
Résultat foncier Année 1 : -16 430 €(Déficit de 16 430 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 730 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 882 €/an
Revenus locatifs : +7 612 €
Charges déductibles : -4 882 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 730 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5730.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 380 €(65% de 85 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 014 €/an
Calcul : 55 380 € × 3,636% = 2 014 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 612 €24 046 €3 736 €-16 434 €10 700 €5 734 €5 734 €
27 764 €4 787 €3 636 €2 978 €--2 756 €
37 920 €4 684 €3 534 €3 236 €---
48 078 €4 578 €3 428 €3 500 €---
58 239 €4 468 €3 318 €3 771 €---
68 404 €4 354 €3 204 €4 050 €---
78 572 €4 237 €3 087 €4 335 €---
88 744 €4 115 €2 965 €4 629 €---
98 919 €3 990 €2 839 €4 929 €---
109 097 €3 859 €2 709 €5 238 €---
119 279 €3 725 €2 574 €5 554 €---
129 465 €3 585 €2 435 €5 879 €---
139 654 €3 441 €2 291 €6 213 €---
149 847 €3 292 €2 142 €6 555 €---
1510 044 €3 138 €1 988 €6 906 €---
1610 245 €2 979 €1 828 €7 266 €---
1710 450 €2 813 €1 663 €7 636 €---
1810 659 €2 643 €1 492 €8 016 €---
1910 872 €2 466 €1 316 €8 406 €---
2011 089 €2 283 €1 133 €8 806 €---
2111 311 €2 094 €944 €9 217 €---
2211 537 €1 899 €748 €9 639 €---
2311 768 €1 696 €546 €10 072 €---
2412 003 €1 487 €337 €10 516 €---
2512 243 €1 270 €120 €10 973 €---
TOTAL243 815 €101 931 €54 013 €141 885 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 885 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 612 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 599 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 599 €-3 210 €+4 809 €
2+1 599 €0 €+1 599 €
3+1 599 €+144 €+1 455 €
4+1 599 €+1 050 €+549 €
5+1 599 €+1 131 €+468 €
6+1 599 €+1 215 €+384 €
7+1 599 €+1 301 €+298 €
8+1 599 €+1 389 €+210 €
9+1 599 €+1 479 €+120 €
10+1 599 €+1 571 €+28 €
11+1 599 €+1 666 €-67 €
12+1 599 €+1 764 €-165 €
13+1 599 €+1 864 €-265 €
14+1 599 €+1 966 €-367 €
15+1 599 €+2 072 €-473 €
16+1 599 €+2 180 €-581 €
17+1 599 €+2 291 €-692 €
18+1 599 €+2 405 €-806 €
19+1 599 €+2 522 €-923 €
20+1 599 €+2 642 €-1 043 €
21+1 599 €+2 765 €-1 166 €
22+1 599 €+2 892 €-1 293 €
23+1 599 €+3 022 €-1 423 €
24+1 599 €+3 155 €-1 556 €
25+1 599 €+3 292 €-1 693 €
Total+39 975 €+42 565 €+-2 590 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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