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Maison 2 pièces 35 m²

VilleSaint-Vincent-des-Landes (44)
Surface35m²
Coût Total71 240€
Loyer Annuel3 384€
Rentabilité4.75%
Cashflow/mois-122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 28 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 35 m²

Situé à Saint Vincent des Landes Venez découvrir cette maison de campagne en pierre à rénover entièrement, vous offrant de plain pied: Salon, cuisine, une pièce et un grenier au dessus Dépendances. Le tout sur un terrain d'environ 700m² Laissez parler votre créativité! Prix de vente: 28000 € honoraires d'agence à la charge du vendeur.

Surface : 35 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Vincent-des-Landes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44590
Coordonnées : 47.670925, -1.526729
Total : 71 240€
Prix d'acquisition : 28 000€
Travaux : 41 000€
Valeur du bien : 69 000€
Frais de notaire : 2 240€
Coût estimé : 2 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 10.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 282€/mois
Loyer annuel estimé : 3384€/an
Fourchette totale : 218€ - 365€/mois
Fourchette annuelle : 2612€ - 4385€/an
Rentabilité brute :4.75%
Fourchette de rentabilité :3.67% - 6.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 303,58 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :45 625 €
Prix d'achat :28 000 €
Décote à l'achat :-17 625€ (-38.6%)
Marge achat-revente :-25 615€ (-56.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :354,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :20,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 375,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 181,02€
Coût de l'assurance :6 233,50€
Taxe foncière : 338,39€/an
Soit par mois : 28,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 281,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 403,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 35 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique avec fenêtres performantes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3.7/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 000 €(1 171 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:1 400€
    Isolation combles: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€/fenêtre = 5200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 500€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 400€
    Peinture murs salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Vincent-des-Landes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 282 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 384 €/an
Calcul : 282 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 427 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 240 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 249 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 338 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 014 €
Revenus locatifs : +3 384 €
Charges déductibles : -44 014 €
Résultat foncier Année 1 : -40 631 €(Déficit de 40 631 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 231 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 014 €/an
Revenus locatifs : +3 384 €
Charges déductibles : -3 014 €
Résultat foncier Années 2+ : 369 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19230.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 28 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 200 €(65% de 28 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 662 €/an
Calcul : 18 200 € × 3,636% = 662 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 384 €44 017 €2 429 €-40 633 €21 400 €19 233 €19 233 €
23 452 €2 953 €2 365 €499 €--18 734 €
33 521 €2 886 €2 299 €634 €--18 100 €
43 591 €2 818 €2 230 €773 €--17 327 €
53 663 €2 747 €2 159 €916 €--16 411 €
63 736 €2 673 €2 085 €1 063 €--15 348 €
73 811 €2 597 €2 009 €1 214 €--14 134 €
83 887 €2 518 €1 931 €1 369 €--12 765 €
93 965 €2 437 €1 849 €1 528 €--11 237 €
104 044 €2 352 €1 765 €1 692 €--9 546 €
114 125 €2 265 €1 677 €1 860 €--7 686 €
124 207 €2 175 €1 587 €2 033 €---
134 292 €2 081 €1 493 €2 211 €---
144 377 €1 984 €1 396 €2 393 €---
154 465 €1 884 €1 296 €2 581 €---
164 554 €1 780 €1 192 €2 774 €---
174 645 €1 673 €1 085 €2 973 €---
184 738 €1 562 €974 €3 177 €---
194 833 €1 446 €859 €3 387 €---
204 930 €1 327 €740 €3 602 €---
215 028 €1 204 €616 €3 824 €---
225 129 €1 076 €489 €4 052 €---
235 231 €944 €357 €4 287 €---
245 336 €808 €220 €4 528 €---
255 443 €666 €78 €4 777 €---
TOTAL108 387 €90 874 €35 181 €17 513 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 17 513 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 384 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +711 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+711 €-6 420 €+7 131 €
2+711 €0 €+711 €
3+711 €0 €+711 €
4+711 €0 €+711 €
5+711 €0 €+711 €
6+711 €0 €+711 €
7+711 €0 €+711 €
8+711 €0 €+711 €
9+711 €0 €+711 €
10+711 €0 €+711 €
11+711 €0 €+711 €
12+711 €+610 €+101 €
13+711 €+663 €+48 €
14+711 €+718 €-7 €
15+711 €+774 €-63 €
16+711 €+832 €-121 €
17+711 €+892 €-181 €
18+711 €+953 €-242 €
19+711 €+1 016 €-305 €
20+711 €+1 081 €-370 €
21+711 €+1 147 €-436 €
22+711 €+1 216 €-505 €
23+711 €+1 286 €-575 €
24+711 €+1 359 €-648 €
25+711 €+1 433 €-722 €
Total+17 775 €+7 560 €+10 215 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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