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Appartement centre ville

VilleSaint-Chamond (42)
Surface99m²
Coût Total177 700€
Loyer Annuel10 929€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 129 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 303,03 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 99m2

Hyper centre saint chamond au 3 eme étage d’une résidence sécurisée et entretenue avec ascenseur à proximité immédiate des commerces écoles et parcs.

Appartement spacieux qui comprend :

Un grand séjour (possibilité de faire une troisième chambre)

Cuisine semi ouverte toute équipée.

2 grandes chambres dont une chambre parentale

Salle de bain avec baignoire Nombreux placards

Belle vue sur l’église notre dame et ses vitraux colorés en soirée

Balcon filant sur tout le séjour

Fenêtres doubles vitrages PVC partout sauf dans le séjour salon.

Ville : Saint-Chamond
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42400
Coordonnées : 45.474960, 4.511420
Total : 177 700€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 38 380€
Valeur du bien : 167 380€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 6.96€ - 12.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 911€/mois
Loyer annuel estimé : 10929€/an
Fourchette totale : 689€ - 1203€/mois
Fourchette annuelle : 8271€ - 14441€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 252,2 €/m²
Basé sur :238 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 967 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :+5 033€ (+4.1%)
Marge achat-revente :-53 733€ (-43.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :891,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :51,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 943,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 754,59€
Coût de l'assurance :15 548,75€
Taxe foncière : 1 092,91€/an
Soit par mois : 91,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 910,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 034,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres du séjour par du double vitrage performant
Quantité: 1 fenêtre (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 6 m² (carrelage et peinture)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec éléments un peu datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de revêtement de sol et peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 380 €(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:700€
    Fenêtre double vitrage: 1 fenêtre × 700€ = 700€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:2 280€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 120€ = 1200€
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 chambre × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Total Estimation:19 200€
    Total des estimations pour les travaux.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Chamond (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 911 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 929 €/an
Calcul : 911 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 177 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 700 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 622 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 093 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 272 €
Revenus locatifs : +10 929 €
Charges déductibles : -46 272 €
Résultat foncier Année 1 : -35 343 €(Déficit de 35 343 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 943 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 892 €/an
Revenus locatifs : +10 929 €
Charges déductibles : -7 892 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 037 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13942.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 929 €46 278 €6 183 €-35 348 €21 400 €13 948 €13 948 €
211 148 €7 736 €6 021 €3 412 €--10 537 €
311 371 €7 569 €5 854 €3 802 €--6 735 €
411 598 €7 395 €5 680 €4 203 €--2 532 €
511 830 €7 216 €5 501 €4 614 €---
612 067 €7 030 €5 315 €5 037 €---
712 308 €6 837 €5 123 €5 471 €---
812 554 €6 638 €4 923 €5 916 €---
912 805 €6 431 €4 716 €6 374 €---
1013 061 €6 217 €4 502 €6 844 €---
1113 323 €5 996 €4 281 €7 327 €---
1213 589 €5 766 €4 051 €7 823 €---
1313 861 €5 528 €3 813 €8 332 €---
1414 138 €5 282 €3 567 €8 856 €---
1514 421 €5 027 €3 312 €9 394 €---
1614 709 €4 763 €3 048 €9 946 €---
1715 003 €4 489 €2 774 €10 514 €---
1815 303 €4 206 €2 491 €11 098 €---
1915 609 €3 912 €2 197 €11 697 €---
2015 922 €3 608 €1 893 €12 314 €---
2116 240 €3 293 €1 578 €12 947 €---
2216 565 €2 967 €1 252 €13 598 €---
2316 896 €2 629 €914 €14 268 €---
2417 234 €2 279 €564 €14 955 €---
2517 579 €1 916 €201 €15 663 €---
TOTAL350 062 €171 006 €89 755 €179 056 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 056 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 929 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 295 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 295 €-6 420 €+8 715 €
2+2 295 €0 €+2 295 €
3+2 295 €0 €+2 295 €
4+2 295 €0 €+2 295 €
5+2 295 €+625 €+1 670 €
6+2 295 €+1 511 €+784 €
7+2 295 €+1 641 €+654 €
8+2 295 €+1 775 €+520 €
9+2 295 €+1 912 €+383 €
10+2 295 €+2 053 €+242 €
11+2 295 €+2 198 €+97 €
12+2 295 €+2 347 €-52 €
13+2 295 €+2 500 €-205 €
14+2 295 €+2 657 €-362 €
15+2 295 €+2 818 €-523 €
16+2 295 €+2 984 €-689 €
17+2 295 €+3 154 €-859 €
18+2 295 €+3 329 €-1 034 €
19+2 295 €+3 509 €-1 214 €
20+2 295 €+3 694 €-1 399 €
21+2 295 €+3 884 €-1 589 €
22+2 295 €+4 079 €-1 784 €
23+2 295 €+4 280 €-1 985 €
24+2 295 €+4 487 €-2 192 €
25+2 295 €+4 699 €-2 404 €
Total+57 375 €+53 717 €+3 658 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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