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Appartement à vendre

VilleGarges-lès-Gonesse (95)
Surface98
Coût Total213 920
Loyer Annuel18 049
Rentabilité8.44%
Cashflow/mois+232
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 724,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Animaux domestiques sur demande, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Balcon

Découvrez cet appartement spacieux situé dans la charmante résidence La Pinsonne à Dame Blanche Ouest-La Lutèce, à Garges-lès-Gonesse. Avec une surface de 98 m², cet bien se compose de 4 pièces lumineuses, idéal pour une famille. L'appartement dispose d'une salle de bain moderne, d'un water closet séparé et d'une cuisine équipée, vous offrant tout le confort nécessaire au quotidien. Profitez également d'un balcon pour vos moments de détente.

Le quartier est très bien desservi par les transports en commun, avec les stations de bus Rond-Point de la Lutèce et Pierre Semard à moins de 200 mètres, et la gare de Garges - Sarcelles à environ 1 km. Vous trouverez des supermarchés et des restaurants à proximité, rendant vos courses et vos repas faciles et pratiques. Les familles apprécieront la présence de l’École Maternelle Irène Joliot Curie et de la Crèche Départementale Aristide Briand à moins de 900 m, ainsi que le parc Square Pierre de Geyter à 500 m pour des sorties en plein air.

Cet appartement offre une vie de famille agréable dans un cadre convivial. Ne manquez pas cette opportunité unique et contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite !

Ville : Garges-lès-Gonesse
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95140
Coordonnées : 48.970845, 2.389719
Total : 213 920
Prix d'acquisition : 169 000
Travaux : 31 400
Valeur du bien : 200 400
Frais de notaire : 13 520
Coût estimé : 13 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 15.35€/m²/mois
Fourchette : 11.25€ - 20.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1504€/mois
Loyer annuel estimé : 18049€/an
Fourchette totale : 1102€ - 2052€/mois
Fourchette annuelle : 13229€ - 24626€/an
Rentabilité brute :8.44%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 11.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 200 €/m²
Basé sur :243 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :215 600
Prix d'achat :169 000
Décote à l'achat :-46 600 (-21.6%)
Marge achat-revente :1 680€ (0.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 059,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :62,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 121,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 928,63
Coût de l'assurance :18 718,00
Taxe foncière : 1 804,92€/an
Soit par mois : 150,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 504,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 272,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :231,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 400(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:900
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 300€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garges-lès-Gonesse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 049 €/an
Calcul : 1 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 181 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 920 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 749 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 805 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 134
Revenus locatifs : +18 049
Charges déductibles : -41 134
Résultat foncier Année 1 : -23 085(Déficit de 23 085 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 685
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 734 €/an
Revenus locatifs : +18 049
Charges déductibles : -9 734
Résultat foncier Années 2+ : 8 315 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1685.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 04941 1417 188-23 09221 400 €1 692 €1 692 €
218 4109 5506 9978 860---
318 7789 3536 7999 425---
419 1549 1496 59510 005---
519 5378 9376 38410 600---
619 9288 7196 16511 209---
720 3268 4935 93911 834---
820 7338 2595 70512 474---
921 1488 0175 46313 131---
1021 5717 7665 21313 804---
1122 0027 5074 95414 495---
1222 4427 2394 68615 203---
1322 8916 9624 40815 929---
1423 3496 6754 12116 673---
1523 8166 3783 82517 437---
1624 2926 0713 51818 221---
1724 7785 7543 20019 024---
1825 2735 4252 87219 848---
1925 7795 0852 53220 693---
2026 2944 7342 18021 561---
2126 8204 3701 81622 450---
2227 3573 9941 44023 363---
2327 9043 6041 05124 300---
2428 4623 20164825 260---
2529 0312 78523126 246---
TOTAL578 123199 170103 929378 95321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 378 953
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 049 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 790 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 790-6 420+10 210
2+3 790+2 150+1 640
3+3 790+2 828+962
4+3 790+3 002+788
5+3 790+3 180+610
6+3 790+3 363+427
7+3 790+3 550+240
8+3 790+3 742+48
9+3 790+3 939-149
10+3 790+4 141-351
11+3 790+4 348-558
12+3 790+4 561-771
13+3 790+4 779-989
14+3 790+5 002-1 212
15+3 790+5 231-1 441
16+3 790+5 466-1 676
17+3 790+5 707-1 917
18+3 790+5 954-2 164
19+3 790+6 208-2 418
20+3 790+6 468-2 678
21+3 790+6 735-2 945
22+3 790+7 009-3 219
23+3 790+7 290-3 500
24+3 790+7 578-3 788
25+3 790+7 874-4 084
Total+94 750+113 686+-18 936
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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