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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGarges-lès-Gonesse (95)
Surface98m²
Coût Total213 920€
Loyer Annuel18 049€
Rentabilité8.44%
Cashflow/mois+232€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 724,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Animaux domestiques sur demande, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Balcon

Découvrez cet appartement spacieux situé dans la charmante résidence La Pinsonne à Dame Blanche Ouest-La Lutèce, à Garges-lès-Gonesse. Avec une surface de 98 m², cet bien se compose de 4 pièces lumineuses, idéal pour une famille. L'appartement dispose d'une salle de bain moderne, d'un water closet séparé et d'une cuisine équipée, vous offrant tout le confort nécessaire au quotidien. Profitez également d'un balcon pour vos moments de détente.

Le quartier est très bien desservi par les transports en commun, avec les stations de bus Rond-Point de la Lutèce et Pierre Semard à moins de 200 mètres, et la gare de Garges - Sarcelles à environ 1 km. Vous trouverez des supermarchés et des restaurants à proximité, rendant vos courses et vos repas faciles et pratiques. Les familles apprécieront la présence de l’École Maternelle Irène Joliot Curie et de la Crèche Départementale Aristide Briand à moins de 900 m, ainsi que le parc Square Pierre de Geyter à 500 m pour des sorties en plein air.

Cet appartement offre une vie de famille agréable dans un cadre convivial. Ne manquez pas cette opportunité unique et contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite !

Ville : Garges-lès-Gonesse
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95140
Coordonnées : 48.970845, 2.389719
Total : 213 920€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 31 400€
Valeur du bien : 200 400€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 15.35€/m²/mois
Fourchette : 11.25€ - 20.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1504€/mois
Loyer annuel estimé : 18049€/an
Fourchette totale : 1102€ - 2052€/mois
Fourchette annuelle : 13229€ - 24626€/an
Rentabilité brute :8.44%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 11.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 200 €/m²
Basé sur :243 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :215 600 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-46 600€ (-21.6%)
Marge achat-revente :1 680€ (0.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 059,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :62,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 121,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 928,63€
Coût de l'assurance :18 718,00€
Taxe foncière : 1 804,92€/an
Soit par mois : 150,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 504,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 272,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :231,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 400 €(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:900€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 300€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garges-lès-Gonesse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 049 €/an
Calcul : 1 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 181 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 749 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 805 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 134 €
Revenus locatifs : +18 049 €
Charges déductibles : -41 134 €
Résultat foncier Année 1 : -23 085 €(Déficit de 23 085 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 685 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 734 €/an
Revenus locatifs : +18 049 €
Charges déductibles : -9 734 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 315 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1685.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 049 €41 141 €7 188 €-23 092 €21 400 €1 692 €1 692 €
218 410 €9 550 €6 997 €8 860 €---
318 778 €9 353 €6 799 €9 425 €---
419 154 €9 149 €6 595 €10 005 €---
519 537 €8 937 €6 384 €10 600 €---
619 928 €8 719 €6 165 €11 209 €---
720 326 €8 493 €5 939 €11 834 €---
820 733 €8 259 €5 705 €12 474 €---
921 148 €8 017 €5 463 €13 131 €---
1021 571 €7 766 €5 213 €13 804 €---
1122 002 €7 507 €4 954 €14 495 €---
1222 442 €7 239 €4 686 €15 203 €---
1322 891 €6 962 €4 408 €15 929 €---
1423 349 €6 675 €4 121 €16 673 €---
1523 816 €6 378 €3 825 €17 437 €---
1624 292 €6 071 €3 518 €18 221 €---
1724 778 €5 754 €3 200 €19 024 €---
1825 273 €5 425 €2 872 €19 848 €---
1925 779 €5 085 €2 532 €20 693 €---
2026 294 €4 734 €2 180 €21 561 €---
2126 820 €4 370 €1 816 €22 450 €---
2227 357 €3 994 €1 440 €23 363 €---
2327 904 €3 604 €1 051 €24 300 €---
2428 462 €3 201 €648 €25 260 €---
2529 031 €2 785 €231 €26 246 €---
TOTAL578 123 €199 170 €103 929 €378 953 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 378 953 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 049 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 790 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 790 €-6 420 €+10 210 €
2+3 790 €+2 150 €+1 640 €
3+3 790 €+2 828 €+962 €
4+3 790 €+3 002 €+788 €
5+3 790 €+3 180 €+610 €
6+3 790 €+3 363 €+427 €
7+3 790 €+3 550 €+240 €
8+3 790 €+3 742 €+48 €
9+3 790 €+3 939 €-149 €
10+3 790 €+4 141 €-351 €
11+3 790 €+4 348 €-558 €
12+3 790 €+4 561 €-771 €
13+3 790 €+4 779 €-989 €
14+3 790 €+5 002 €-1 212 €
15+3 790 €+5 231 €-1 441 €
16+3 790 €+5 466 €-1 676 €
17+3 790 €+5 707 €-1 917 €
18+3 790 €+5 954 €-2 164 €
19+3 790 €+6 208 €-2 418 €
20+3 790 €+6 468 €-2 678 €
21+3 790 €+6 735 €-2 945 €
22+3 790 €+7 009 €-3 219 €
23+3 790 €+7 290 €-3 500 €
24+3 790 €+7 578 €-3 788 €
25+3 790 €+7 874 €-4 084 €
Total+94 750 €+113 686 €+-18 936 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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