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Appartement à vendre

VilleRueil-Malmaison (92)
Surface52.4
Coût Total183 600
Loyer Annuel16 537
Rentabilité9.01%
Cashflow/mois-616
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 52.4 m²
Prix au m² : 3 244,27 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, calme, Gardien, Interphone, Non meublé

iad France - Karen Joseph vous propose: Appartement 2 pièces 52 m² - Au sein d'une résidence seniors à Rueil-Malmaison.

À découvrir sans tarder ! Situé au sein d'une résidence seniors sécurisée et parfaitement entretenue à Rueil-Malmaison, ce bel appartement 2 pièces de 52 m², rénové, vous séduira par son confort et sa fonctionnalité.

Il se compose d'une entrée, d'un agréable séjour avec cuisine ouverte, d'une chambre, d'une salle de bains entièrement rénovée et de WC séparé.

Aucun travaux à prévoir, vous n'avez plus qu'à poser vos valises. La résidence offre un cadre de vie calme et sécurisé, à proximité des commerces, des transports et des commodités. Un bien idéal pour une résidence principale ou un investissement dans une résidence sereine et confortable.

Pour plus d'informations ou pour une estimation de votre bien, je suis à votre disposition 7 jours sur 7 pour vous offrir un service sur mesure. N'attendez plus, contactez-moi dès maintenant !

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 262 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 877.07 euros par mois (soit 10524.84 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 191 et classe CLIMAT B indice 7. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Karen Joseph mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de VERSAILLES sous le numéro 991893496, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Rueil-Malmaison
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92500
Coordonnées : 48.878845, 2.184088
Rueil-Malmaison
RER A
Total : 183 600
Prix d'acquisition : 170 000
Valeur du bien : 170 000
Frais de notaire : 13 600
Coût estimé : 13 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52.4
Loyer prédit : 26.30€/m²/mois
Fourchette : 21.85€ - 31.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1378€/mois
Loyer annuel estimé : 16537€/an
Fourchette totale : 1145€ - 1659€/mois
Fourchette annuelle : 13740€ - 19902€/an
Rentabilité brute :9.01%
Fourchette de rentabilité :7.48% - 10.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 523,81 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :289 448
Prix d'achat :170 000
Décote à l'achat :-119 448 (-41.3%)
Marge achat-revente :105 848€ (36.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :910,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :68,85€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 979,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 492,00
Coût de l'assurance :20 655,00
Taxe foncière : 1 653,67€/an
Soit par mois : 137,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 877,07€/mois
Soit par an : 10 524,84€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 378,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 994,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-615,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 378 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 537 €/an
Calcul : 1 378 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 181 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 600 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 826 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 654 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 10 525 €/an
Calcul : 877 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 19 186 €/an
Revenus locatifs : +16 537
Charges déductibles : -19 186
Résultat foncier : -2 649 €/an(Déficit de 2 649 €)

🎯 Imputation sur le Revenu Global

Seules les charges hors intérêts d'emprunt peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global (plafond : 10 700 €).
Montant imputable sur revenu global : 2 649
Prix d'achat du bien : 170 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 53719 1926 187-2 6552 655 €--
216 86719 0286 023-2 1602 160 €--
317 20518 8585 853-1 6531 653 €--
417 54918 6825 678-1 1341 134 €--
517 90018 5015 496-601601 €--
618 25818 3135 308-5555 €--
718 62318 1185 114505---
818 99517 9174 9121 078---
919 37517 7094 7041 667---
1019 76317 4934 4892 270---
1120 15817 2704 2662 888---
1220 56117 0404 0353 521---
1320 97216 8013 7964 171---
1421 39216 5543 5504 838---
1521 82016 2993 2945 521---
1622 25616 0353 0306 222---
1722 70115 7612 7576 940---
1823 15515 4782 4747 677---
1923 61815 1862 1818 433---
2024 09114 8831 8789 208---
2124 57314 5691 56510 003---
2225 06414 2451 24110 819---
2325 56513 91090511 655---
2426 07713 56355812 514---
2526 59813 20419913 394---
TOTAL529 674414 61089 492115 0648 259Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 478
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 064
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 537 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 473 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 473-797+4 270
2+3 473-648+4 121
3+3 473-496+3 969
4+3 473-340+3 813
5+3 473-180+3 653
6+3 473-16+3 489
7+3 473+151+3 322
8+3 473+324+3 149
9+3 473+500+2 973
10+3 473+681+2 792
11+3 473+866+2 607
12+3 473+1 056+2 417
13+3 473+1 251+2 222
14+3 473+1 451+2 022
15+3 473+1 656+1 817
16+3 473+1 866+1 607
17+3 473+2 082+1 391
18+3 473+2 303+1 170
19+3 473+2 530+943
20+3 473+2 762+711
21+3 473+3 001+472
22+3 473+3 246+227
23+3 473+3 497-24
24+3 473+3 754-281
25+3 473+4 018-545
Total+86 825+34 519+52 306
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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