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Maison - 4 pièce(s) - 124 m²

VilleMer (41)
Surface124m²
Coût Total199 360€
Loyer Annuel11 968€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-151€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 1 024,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A Mer, centre ville, proche des commerces et écoles, maison de ville dans une rue calme. Entrée par une courette avec cave, un grand salon/salle à manger avec cheminée, une chambre, une salle d'eau, un WC séparé, un dressing, une cuisine donnant à l'arrière sur un véranda (ancienne).A l'étage, trois chambres et un grenier à aménager...Terrain sans vis à vis derrière la maison, grand garage? Chaudière fioul ancienne, tout à l'égout, toiture OK.Beaucoup de potentiel, des travaux à prévoir...Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 127 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Fabien DENIS - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de BLOIS sous le numéro 483 295 259

Surface terrain : 345 m².

Ville : Mer
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41500
Total : 199 360€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 62 200€
Valeur du bien : 189 200€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 997€/mois
Loyer annuel estimé : 11968€/an
Fourchette totale : 785€ - 1267€/mois
Fourchette annuelle : 9419€ - 15206€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 547,29 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 864 €
Prix d'achat :127 000 €
Décote à l'achat :-64 864€ (-33.8%)
Marge achat-revente :-7 496€ (-3.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :990,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :58,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 048,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 812,33€
Coût de l'assurance :17 444,00€
Taxe foncière : 1 196,78€/an
Soit par mois : 99,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 997,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 148,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 124 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière fioul ancienne
Quantité: 1 système pour 124 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct mais besoin de rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité et le confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 200 €(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:6 200€
    Isolation des combles: 124 m² × 50€/m² = 6200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1000€/fenêtre = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mer (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 997 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 968 €/an
Calcul : 997 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 751 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 360 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 698 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 197 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 846 €
Revenus locatifs : +11 968 €
Charges déductibles : -70 846 €
Résultat foncier Année 1 : -58 878 €(Déficit de 58 878 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 478 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 646 €/an
Revenus locatifs : +11 968 €
Charges déductibles : -8 646 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 322 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37478.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 968 €70 852 €6 758 €-58 885 €21 400 €37 485 €37 485 €
212 207 €8 474 €6 579 €3 733 €--33 751 €
312 451 €8 289 €6 394 €4 163 €--29 589 €
412 700 €8 097 €6 203 €4 603 €--24 986 €
512 954 €7 899 €6 005 €5 055 €--19 931 €
613 213 €7 694 €5 800 €5 519 €--14 412 €
713 478 €7 482 €5 588 €5 995 €--8 416 €
813 747 €7 263 €5 368 €6 484 €--1 932 €
914 022 €7 036 €5 141 €6 987 €---
1014 303 €6 801 €4 906 €7 502 €---
1114 589 €6 557 €4 663 €8 031 €---
1214 880 €6 306 €4 411 €8 575 €---
1315 178 €6 045 €4 151 €9 133 €---
1415 482 €5 776 €3 881 €9 706 €---
1515 791 €5 497 €3 602 €10 295 €---
1616 107 €5 208 €3 313 €10 899 €---
1716 429 €4 909 €3 015 €11 520 €---
1816 758 €4 600 €2 706 €12 158 €---
1917 093 €4 280 €2 386 €12 813 €---
2017 435 €3 949 €2 055 €13 486 €---
2117 784 €3 606 €1 712 €14 177 €---
2218 139 €3 252 €1 357 €14 887 €---
2318 502 €2 885 €991 €15 617 €---
2418 872 €2 505 €611 €16 367 €---
2519 249 €2 112 €218 €17 137 €---
TOTAL383 332 €207 376 €97 812 €175 957 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 957 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 968 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 513 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 513 €-6 420 €+8 933 €
2+2 513 €0 €+2 513 €
3+2 513 €0 €+2 513 €
4+2 513 €0 €+2 513 €
5+2 513 €0 €+2 513 €
6+2 513 €0 €+2 513 €
7+2 513 €0 €+2 513 €
8+2 513 €0 €+2 513 €
9+2 513 €+1 516 €+997 €
10+2 513 €+2 251 €+262 €
11+2 513 €+2 409 €+104 €
12+2 513 €+2 572 €-59 €
13+2 513 €+2 740 €-227 €
14+2 513 €+2 912 €-399 €
15+2 513 €+3 088 €-575 €
16+2 513 €+3 270 €-757 €
17+2 513 €+3 456 €-943 €
18+2 513 €+3 647 €-1 134 €
19+2 513 €+3 844 €-1 331 €
20+2 513 €+4 046 €-1 533 €
21+2 513 €+4 253 €-1 740 €
22+2 513 €+4 466 €-1 953 €
23+2 513 €+4 685 €-2 172 €
24+2 513 €+4 910 €-2 397 €
25+2 513 €+5 141 €-2 628 €
Total+62 825 €+52 787 €+10 038 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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