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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface107.3m²
Coût Total202 800€
Loyer Annuel12 440€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-373€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 107.3 m²
Prix au m² : 1 630,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, 2 salles de bain, Cave, 3 chambres, 1 place de parking, Balcon, calme, Exposition sud, Interphone

Vous serez charmé par sa très belle luminosité et sa vue Loire . Vous y trouverez un espace de vie de 30 m² plein sud avec son grand balcon mais également une cuisine indépendante, trois chambres, deux salles de bains, et un WC. Pour compléter ce bien, vous disposez d'une cave et 2 places de parking en sous sol. Réf: DA234A

Copropriété de 72 lots - dont 24 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3079.00 euros.

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.593578, 1.347020
Total : 202 800€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 13 800€
Valeur du bien : 188 800€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107.3m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1037€/mois
Loyer annuel estimé : 12440€/an
Fourchette totale : 833€ - 1291€/mois
Fourchette annuelle : 9991€ - 15488€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 815,79 €/m²
Basé sur :161 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :194 834 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-19 834€ (-10.2%)
Marge achat-revente :-7 966€ (-4.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :999,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :50,70€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 049,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 906,96€
Coût de l'assurance :15 210,00€
Taxe foncière : 1 243,97€/an
Soit par mois : 103,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 256,58€/mois
Soit par an : 3 079,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 036,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 409,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-373,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger à envisager.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger à envisager.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4.5/5 - Rafraîchissement léger à envisager.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4.5/5 - Rafraîchissement léger à envisager.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 800 €(129 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Peinture murs cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Remplacement robinetterie: 1 × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 2250€
  • Salle de bain 1 - Rafraîchissement:2 700€
    Peinture murs salle de bain 1: 15 m² × 30€/m² = 450€, Remplacement robinetterie: 1 × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 2100€
  • Salle de bain 2 - Rafraîchissement:2 700€
    Peinture murs salle de bain 2: 15 m² × 30€/m² = 450€, Remplacement robinetterie: 1 × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 2100€
  • Chambres - Peinture:4 200€
    Peinture murs chambres: 3 chambres × 30 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont basés sur une fourchette de 20 à 40€/m², et les prix de robinetterie sont estimés autour de 150€.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 037 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 440 €/an
Calcul : 1 037 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 707 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 800 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 608 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 244 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 079 €/an
Calcul : 257 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 438 €
Revenus locatifs : +12 440 €
Charges déductibles : -25 438 €
Résultat foncier Année 1 : -12 998 €(Déficit de 12 998 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 298 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 638 €/an
Revenus locatifs : +12 440 €
Charges déductibles : -11 638 €
Résultat foncier Années 2+ : 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2298.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 440 €25 445 €6 713 €-13 005 €10 700 €2 305 €2 305 €
212 688 €11 465 €6 534 €1 223 €--1 082 €
312 942 €11 280 €6 348 €1 663 €---
413 201 €11 088 €6 156 €2 113 €---
513 465 €10 889 €5 958 €2 576 €---
613 734 €10 684 €5 753 €3 050 €---
714 009 €10 472 €5 541 €3 537 €---
814 289 €10 253 €5 321 €4 036 €---
914 575 €10 026 €5 095 €4 549 €---
1014 867 €9 791 €4 860 €5 075 €---
1115 164 €9 549 €4 618 €5 615 €---
1215 467 €9 298 €4 367 €6 169 €---
1315 777 €9 039 €4 108 €6 738 €---
1416 092 €8 771 €3 839 €7 321 €---
1516 414 €8 494 €3 562 €7 920 €---
1616 742 €8 207 €3 276 €8 535 €---
1717 077 €7 911 €2 979 €9 166 €---
1817 419 €7 604 €2 673 €9 814 €---
1917 767 €7 287 €2 356 €10 480 €---
2018 122 €6 960 €2 028 €11 163 €---
2118 485 €6 621 €1 689 €11 864 €---
2218 854 €6 270 €1 339 €12 584 €---
2319 231 €5 908 €977 €13 323 €---
2419 616 €5 533 €602 €14 083 €---
2520 008 €5 146 €215 €14 862 €---
TOTAL398 446 €233 991 €96 907 €164 455 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 455 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 440 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 612 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 612 €-3 210 €+5 822 €
2+2 612 €0 €+2 612 €
3+2 612 €+174 €+2 438 €
4+2 612 €+634 €+1 978 €
5+2 612 €+773 €+1 839 €
6+2 612 €+915 €+1 697 €
7+2 612 €+1 061 €+1 551 €
8+2 612 €+1 211 €+1 401 €
9+2 612 €+1 365 €+1 247 €
10+2 612 €+1 523 €+1 089 €
11+2 612 €+1 684 €+928 €
12+2 612 €+1 851 €+761 €
13+2 612 €+2 021 €+591 €
14+2 612 €+2 196 €+416 €
15+2 612 €+2 376 €+236 €
16+2 612 €+2 561 €+51 €
17+2 612 €+2 750 €-138 €
18+2 612 €+2 944 €-332 €
19+2 612 €+3 144 €-532 €
20+2 612 €+3 349 €-737 €
21+2 612 €+3 559 €-947 €
22+2 612 €+3 775 €-1 163 €
23+2 612 €+3 997 €-1 385 €
24+2 612 €+4 225 €-1 613 €
25+2 612 €+4 459 €-1 847 €
Total+65 300 €+49 337 €+15 963 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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