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T4 moderne 96 m² + extérieur + garage

VilleSaint-Étienne-Estréchoux (34)
Surface96
Coût Total131 760
Loyer Annuel8 296
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-76
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 270,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T4 moderne 96 m² + extérieur + garage - Dans le village de Saint-Étienne-Estréchoux, venez découvrir ce superbe appartement T4 de 96 m² alliant confort, modernité et beaux volumes.

Situé au 1er et dernier étage d’une petite copropriété de seulement 2 appartements sans syndic, ce bien saura vous séduire par ses prestations de qualité et son côté clé en main : aucun travaux à prévoir, vous n’avez plus qu’à poser vos valises.

✨ L’appartement se compose de :

Une belle pièce de vie lumineuse avec salon et cuisine ouverte Une buanderie Une salle de bain Un WC indépendant Un petit balcon Un extérieur

🛏️ Côté nuit :

1 chambre de 15 m² 2 chambres de 13 m²

❄️ Confort :

Climatisation réversible dans le salon et dans 2 chambres Classe énergétique B

🚗 Les plus :

Grand garage de 45 m² Appartement lumineux Secteur calme et agréable Idéal pour une famille, résidence secondaire ou investissement locatif

📞 Pour plus d’informations ou organiser une visite, contactez-moi.

Ville : Saint-Étienne-Estréchoux
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34260
Coordonnées : 43.668190, 3.104110
Total : 131 760
Prix d'acquisition : 122 000
Valeur du bien : 122 000
Frais de notaire : 9 760
Coût estimé : 9 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96
Loyer prédit : 7.20€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 9.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 691€/mois
Loyer annuel estimé : 8296€/an
Fourchette totale : 549€ - 871€/mois
Fourchette annuelle : 6588€ - 10448€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6,11 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :586
Prix d'achat :122 000
Décote à l'achat :+121 414 (+20699.2%)
Marge achat-revente :-131 174€ (-22384.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :659,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 698,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 126,48
Coût de l'assurance :11 529,00
Taxe foncière : 829,65€/an
Soit par mois : 69,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 691,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 767,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 691 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 296 €/an
Calcul : 691 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 554 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 760 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 830 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 5 845 €/an
Revenus locatifs : +8 296
Charges déductibles : -5 845
Résultat foncier : 2 452 €/an
Prix d'achat du bien : 122 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 300(65% de 122 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 884 €/an
Calcul : 79 300 € × 3,636% = 2 884
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 2965 8494 5582 448---
28 4625 7294 4392 733---
38 6325 6064 3153 026---
48 8045 4784 1873 327---
58 9805 3454 0543 635---
69 1605 2083 9173 952---
79 3435 0663 7754 278---
89 5304 9183 6284 612---
99 7214 7663 4754 955---
109 9154 6083 3175 307---
1110 1134 4443 1545 669---
1210 3164 2752 9846 041---
1310 5224 1002 8096 422---
1410 7323 9182 6276 814---
1510 9473 7302 4397 217---
1611 1663 5352 2447 631---
1711 3893 3332 0438 056---
1811 6173 1251 8348 493---
1911 8492 9081 6178 941---
2012 0862 6841 3939 402---
2112 3282 4521 1619 876---
2212 5752 21292110 363---
2312 8261 96367210 863---
2413 0831 70641511 377---
2513 3441 43914811 905---
TOTAL265 73898 39766 126167 3410Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 341
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 296 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 742 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 742+734+1 008
2+1 742+820+922
3+1 742+908+834
4+1 742+998+744
5+1 742+1 091+651
6+1 742+1 186+556
7+1 742+1 283+459
8+1 742+1 384+358
9+1 742+1 486+256
10+1 742+1 592+150
11+1 742+1 701+41
12+1 742+1 812-70
13+1 742+1 927-185
14+1 742+2 044-302
15+1 742+2 165-423
16+1 742+2 289-547
17+1 742+2 417-675
18+1 742+2 548-806
19+1 742+2 682-940
20+1 742+2 821-1 079
21+1 742+2 963-1 221
22+1 742+3 109-1 367
23+1 742+3 259-1 517
24+1 742+3 413-1 671
25+1 742+3 572-1 830
Total+43 550+50 202+-6 652
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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