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vente - appartement

VilleNeuville-sur-Oise (95)
Surface57.78m²
Coût Total192 700€
Loyer Annuel13 772€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 57.78 m²
Prix au m² : 2 561,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bain, Salle d eau

appartement F2 dans ancien corps de ferme vendu occupé - SPECIAL INVESTISSEUR - Vendu occupé, un appartement de type F2 en duplex au 1er étage - 36,31 m² Carrez (57,78 m2 de surface au sol) , comprenant : une entrée, un séjour, une kitchenette, une chambre, une salle de bains avec WC. Une place de parking extérieure. Chauffage individuel électrique. un grand jardin commun. Résidence très calme dans la rue principale de Neuville sur Oise. Le loyer actuel est de 720,13 Euros + 72 Euros de provisions pour charges. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 9 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 1 520,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 800 et 1 130 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Neuville-sur-Oise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Coordonnées : 49.016357, 2.057882
Total : 192 700€
Prix d'acquisition : 148 000€
Travaux : 32 860€
Valeur du bien : 180 860€
Frais de notaire : 11 840€
Coût estimé : 11 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57.78m²
Loyer prédit : 19.86€/m²/mois
Fourchette : 17.36€ - 22.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1148€/mois
Loyer annuel estimé : 13772€/an
Fourchette totale : 1003€ - 1313€/mois
Fourchette annuelle : 12040€ - 15753€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 363,64 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :194 351 €
Prix d'achat :148 000 €
Décote à l'achat :-46 351€ (-23.8%)
Marge achat-revente :1 651€ (0.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :966,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :56,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 022,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 330,94€
Coût de l'assurance :16 861,25€
Taxe foncière : 1 520,00€/an
Soit par mois : 126,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 72,00€/mois
Soit par an : 864,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 147,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 221,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage individuel électrique par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 57.78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et mise à jour du carrelage
Quantité: 1 salle de bain (4 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et rafraîchissement du revêtement de sol
Quantité: 1 salon (environ 20 m² estimé)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 860 €(569 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10800€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuville-sur-Oise (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 148 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 772 €/an
Calcul : 1 148 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 698 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 700 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 674 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 520 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 864 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 617 €
Revenus locatifs : +13 772 €
Charges déductibles : -42 617 €
Résultat foncier Année 1 : -28 845 €(Déficit de 28 845 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 445 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 757 €/an
Revenus locatifs : +13 772 €
Charges déductibles : -9 757 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 015 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7444.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200 €(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 772 €42 623 €6 705 €-28 851 €21 400 €7 451 €7 451 €
214 047 €9 588 €6 529 €4 459 €--2 992 €
314 328 €9 406 €6 348 €4 922 €---
414 615 €9 218 €6 160 €5 396 €---
514 907 €9 024 €5 965 €5 883 €---
615 205 €8 822 €5 764 €6 383 €---
715 509 €8 613 €5 555 €6 896 €---
815 820 €8 397 €5 339 €7 422 €---
916 136 €8 173 €5 115 €7 963 €---
1016 459 €7 941 €4 883 €8 518 €---
1116 788 €7 701 €4 642 €9 087 €---
1217 124 €7 452 €4 393 €9 672 €---
1317 466 €7 194 €4 135 €10 272 €---
1417 815 €6 927 €3 868 €10 889 €---
1518 172 €6 650 €3 592 €11 522 €---
1618 535 €6 364 €3 305 €12 172 €---
1718 906 €6 067 €3 008 €12 839 €---
1819 284 €5 759 €2 701 €13 524 €---
1919 670 €5 441 €2 383 €14 229 €---
2020 063 €5 111 €2 053 €14 952 €---
2120 464 €4 770 €1 711 €15 695 €---
2220 873 €4 416 €1 357 €16 458 €---
2321 291 €4 049 €991 €17 242 €---
2421 717 €3 670 €611 €18 047 €---
2522 151 €3 277 €218 €18 874 €---
TOTAL441 116 €206 652 €97 331 €234 464 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 464 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 772 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 892 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 892 €-6 420 €+9 312 €
2+2 892 €0 €+2 892 €
3+2 892 €+579 €+2 313 €
4+2 892 €+1 619 €+1 273 €
5+2 892 €+1 765 €+1 127 €
6+2 892 €+1 915 €+977 €
7+2 892 €+2 069 €+823 €
8+2 892 €+2 227 €+665 €
9+2 892 €+2 389 €+503 €
10+2 892 €+2 555 €+337 €
11+2 892 €+2 726 €+166 €
12+2 892 €+2 902 €-10 €
13+2 892 €+3 082 €-190 €
14+2 892 €+3 267 €-375 €
15+2 892 €+3 456 €-564 €
16+2 892 €+3 651 €-759 €
17+2 892 €+3 852 €-960 €
18+2 892 €+4 057 €-1 165 €
19+2 892 €+4 269 €-1 377 €
20+2 892 €+4 486 €-1 594 €
21+2 892 €+4 708 €-1 816 €
22+2 892 €+4 937 €-2 045 €
23+2 892 €+5 172 €-2 280 €
24+2 892 €+5 414 €-2 522 €
25+2 892 €+5 662 €-2 770 €
Total+72 300 €+70 339 €+1 961 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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