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Achat : Maison Neuilly-Plaisance (93360)

Bien expiré
VilleNeuilly-Plaisance (93)
Surface115m²
Coût Total226 179€
Loyer Annuel21 285€
Rentabilité9.41%
Cashflow/mois+413€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 240 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 297,74 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 115 m², 6 pièces, 5 chambres, 1 salle de bain, 989 m² de terrain, 1 garage

En Exclusivité chez Ajp immobilier à Segré, située sur la commune de Bel-Air, maison d'environ 115m² sur sous-sol d'environ 90m². Elle comprend :-au rez-de-chaussée : entrée, dégagement, salon/salle à manger, cuisine indépendante, sanitaire, salle de bains et trois chambres.-à l'étage : dégagement, deux chambres et sanitaire indépendant.Belle parcelle arborée de 989m² avec garage indépendant et abri de jardin.Contact Vanessa Roujou (6.60 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Neuilly-Plaisance
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93360
Coordonnées : 48.861930, 2.506350
Neuilly-Plaisance
RER A
Total : 226 179€
Prix d'acquisition : 149 240€
Travaux : 65 000€
Valeur du bien : 214 240€
Frais de notaire : 11 939€
Coût estimé : 11 939€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 15.42€/m²/mois
Fourchette : 8.73€ - 27.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1774€/mois
Loyer annuel estimé : 21285€/an
Fourchette totale : 1004€ - 3133€/mois
Fourchette annuelle : 12049€ - 37600€/an
Rentabilité brute :9.41%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 16.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 179€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 117,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :65,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 183,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 161,39€
Coût de l'assurance :19 790,66€
Taxe foncière : 2 128,49€/an
Soit par mois : 177,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 773,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 361,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :412,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 1.3/5 visible - chambres en très mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 1.3/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs vieillissants nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, mise à la terre, nombre de prises)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 000 €(565 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 900€
    Isolation combles: 115 m² × 60€/m² = 6900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant pose)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant tous les travaux)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant tous les travaux)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 774 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 285 €/an
Calcul : 1 774 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 547 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 179 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 792 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 128 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 467 €
Revenus locatifs : +21 285 €
Charges déductibles : -75 467 €
Résultat foncier Année 1 : -54 183 €(Déficit de 54 183 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 783 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 467 €/an
Revenus locatifs : +21 285 €
Charges déductibles : -10 467 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 817 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32782.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 240 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 006 €(65% de 149 240 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 527 €/an
Calcul : 97 006 € × 3,636% = 3 527 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 285 €75 475 €7 555 €-54 190 €21 400 €32 790 €32 790 €
221 711 €10 274 €7 354 €11 437 €--21 353 €
322 145 €10 066 €7 145 €12 079 €--9 274 €
422 588 €9 850 €6 930 €12 737 €---
523 039 €9 628 €6 708 €13 412 €---
623 500 €9 398 €6 478 €14 103 €---
723 970 €9 160 €6 239 €14 811 €---
824 450 €8 913 €5 993 €15 536 €---
924 939 €8 659 €5 738 €16 280 €---
1025 437 €8 395 €5 475 €17 042 €---
1125 946 €8 123 €5 202 €17 824 €---
1226 465 €7 841 €4 921 €18 624 €---
1326 994 €7 549 €4 629 €19 445 €---
1427 534 €7 248 €4 327 €20 287 €---
1528 085 €6 936 €4 015 €21 149 €---
1628 647 €6 613 €3 693 €22 034 €---
1729 220 €6 279 €3 359 €22 940 €---
1829 804 €5 934 €3 014 €23 870 €---
1930 400 €5 577 €2 657 €24 823 €---
2031 008 €5 208 €2 288 €25 800 €---
2131 628 €4 826 €1 906 €26 802 €---
2232 261 €4 431 €1 511 €27 830 €---
2332 906 €4 022 €1 102 €28 884 €---
2433 564 €3 600 €680 €29 964 €---
2534 235 €3 163 €242 €31 073 €---
TOTAL681 761 €247 164 €109 161 €434 597 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 434 597 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 285 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 470 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 470 €-6 420 €+10 890 €
2+4 470 €0 €+4 470 €
3+4 470 €0 €+4 470 €
4+4 470 €+1 039 €+3 431 €
5+4 470 €+4 023 €+447 €
6+4 470 €+4 231 €+239 €
7+4 470 €+4 443 €+27 €
8+4 470 €+4 661 €-191 €
9+4 470 €+4 884 €-414 €
10+4 470 €+5 113 €-643 €
11+4 470 €+5 347 €-877 €
12+4 470 €+5 587 €-1 117 €
13+4 470 €+5 834 €-1 364 €
14+4 470 €+6 086 €-1 616 €
15+4 470 €+6 345 €-1 875 €
16+4 470 €+6 610 €-2 140 €
17+4 470 €+6 882 €-2 412 €
18+4 470 €+7 161 €-2 691 €
19+4 470 €+7 447 €-2 977 €
20+4 470 €+7 740 €-3 270 €
21+4 470 €+8 041 €-3 571 €
22+4 470 €+8 349 €-3 879 €
23+4 470 €+8 665 €-4 195 €
24+4 470 €+8 989 €-4 519 €
25+4 470 €+9 322 €-4 852 €
Total+111 750 €+130 379 €+-18 629 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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