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Maison de village 45m2

VilleDigne-les-Bains (04)
Surface45m²
Coût Total74 440€
Loyer Annuel5 750€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois-304€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 43 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 955,56 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre en plein centre-ville de digne-les-bains, maison de village de 45m2. Cette maison de 3 étages est réparti comme suit : RDC : cuisine équipée et 1 WC. 1er étage : 1 salon avec placard. 2ème étage : chambre, salle de bains. 1 cave de 15m2 Actuellement loué 350€/mois. Possibilité de conserver le locataire ou de l'acheter vide. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations.

Ville : Digne-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04000
Coordonnées : 44.092310, 6.235520
Total : 74 440€
Prix d'acquisition : 43 000€
Travaux : 28 000€
Valeur du bien : 71 000€
Frais de notaire : 3 440€
Coût estimé : 3 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 10.65€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 14.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 479€/mois
Loyer annuel estimé : 5750€/an
Fourchette totale : 358€ - 641€/mois
Fourchette annuelle : 4295€ - 7698€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 10.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 951,22 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 805 €
Prix d'achat :43 000 €
Décote à l'achat :-44 805€ (-51.0%)
Marge achat-revente :13 365€ (15.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :363,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :21,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 385,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 623,55€
Coût de l'assurance :6 513,50€
Taxe foncière : 575,03€/an
Soit par mois : 47,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 350,00€/mois
Soit par an : 4 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 479,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 783,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-303,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, vérification de la plomberie et électricité, peinture si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification du parquet, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité, entretien du parquet.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 000 €(622 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 12000€
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète: 10000€
  • Salon:4 500€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet: 4500€
  • Chambre:1 500€
    Rafraîchissement chambre: 1 chambre (12 m²): 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Digne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 479 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 750 €/an
Calcul : 479 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 403 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 440 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 261 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 575 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 200 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 438 €
Revenus locatifs : +5 750 €
Charges déductibles : -35 438 €
Résultat foncier Année 1 : -29 688 €(Déficit de 29 688 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 18 988 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 438 €/an
Revenus locatifs : +5 750 €
Charges déductibles : -7 438 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 688 €/an(Déficit de 1 688 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18987.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 950 €(65% de 43 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 016 €/an
Calcul : 27 950 € × 3,636% = 1 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 750 €35 441 €2 405 €-29 690 €10 700 €18 990 €18 990 €
25 865 €7 376 €2 340 €-1 510 €1 510 €-18 990 €
35 983 €7 308 €2 273 €-1 326 €1 326 €-18 990 €
46 102 €7 239 €2 204 €-1 137 €1 137 €-18 990 €
56 224 €7 167 €2 132 €-943 €943 €-18 990 €
66 349 €7 093 €2 058 €-745 €745 €-18 990 €
76 476 €7 017 €1 981 €-541 €541 €-18 990 €
86 605 €6 938 €1 902 €-333 €333 €-18 990 €
96 737 €6 856 €1 821 €-119 €119 €-18 990 €
106 872 €6 772 €1 736 €100 €--18 890 €
117 010 €6 685 €1 649 €325 €--18 565 €
127 150 €6 595 €1 559 €555 €---
137 293 €6 501 €1 466 €791 €---
147 439 €6 405 €1 370 €1 033 €---
157 587 €6 306 €1 270 €1 281 €---
167 739 €6 203 €1 168 €1 536 €---
177 894 €6 097 €1 062 €1 797 €---
188 052 €5 988 €952 €2 064 €---
198 213 €5 875 €839 €2 338 €---
208 377 €5 758 €722 €2 619 €---
218 545 €5 637 €601 €2 908 €---
228 715 €5 512 €476 €3 204 €---
238 890 €5 383 €347 €3 507 €---
249 068 €5 250 €214 €3 818 €---
259 249 €5 112 €76 €4 137 €---
TOTAL184 182 €188 513 €34 624 €-4 330 €17 354 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 206 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -4 330 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 750 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 208 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 208 €-3 210 €+4 418 €
2+1 208 €-453 €+1 661 €
3+1 208 €-398 €+1 606 €
4+1 208 €-341 €+1 549 €
5+1 208 €-283 €+1 491 €
6+1 208 €-223 €+1 431 €
7+1 208 €-162 €+1 370 €
8+1 208 €-100 €+1 308 €
9+1 208 €-36 €+1 244 €
10+1 208 €0 €+1 208 €
11+1 208 €0 €+1 208 €
12+1 208 €+167 €+1 041 €
13+1 208 €+237 €+971 €
14+1 208 €+310 €+898 €
15+1 208 €+384 €+824 €
16+1 208 €+461 €+747 €
17+1 208 €+539 €+669 €
18+1 208 €+619 €+589 €
19+1 208 €+701 €+507 €
20+1 208 €+786 €+422 €
21+1 208 €+872 €+336 €
22+1 208 €+961 €+247 €
23+1 208 €+1 052 €+156 €
24+1 208 €+1 145 €+63 €
25+1 208 €+1 241 €-33 €
Total+30 200 €+4 270 €+25 930 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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