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Achat : Appartement Bagnols-sur-Cèze (30200)

VilleBagnols-sur-Cèze (30)
Surface72m²
Coût Total115 600€
Loyer Annuel7 750€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 72 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 balcon, Mandat exclusif, 1 salle de douche, Structure/extérieur à rafraîchir

Idéal investisseur !! Situé au 4 étage sur 7 d'une résidence bien entretenue, cet appartement 3 pièces offre un cadre de vie agréable avec une vue dégagée. D'une configuration fonctionnelle, il se compose de : 2 chambres Un séjour lumineux Une cuisine séparée, amé...

Ville : Bagnols-sur-Cèze
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30200
Coordonnées : 44.154880, 4.616420
Total : 115 600€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 18 400€
Valeur du bien : 108 400€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 7.32€ - 10.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7750€/an
Fourchette totale : 527€ - 791€/mois
Fourchette annuelle : 6328€ - 9490€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 388,04 €/m²
Basé sur :96 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 939 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-9 939€ (-9.9%)
Marge achat-revente :-15 661€ (-15.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :564,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,75€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 597,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 767,89€
Coût de l'assurance :9 826,00€
Taxe foncière : 774,95€/an
Soit par mois : 64,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 645,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 661,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 400 €(256 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€/chambre = 300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bagnols-sur-Cèze (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 750 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 731 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 299 €
Revenus locatifs : +7 750 €
Charges déductibles : -23 299 €
Résultat foncier Année 1 : -15 550 €(Déficit de 15 550 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 850 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 899 €/an
Revenus locatifs : +7 750 €
Charges déductibles : -4 899 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 850 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4849.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 750 €23 303 €3 735 €-15 553 €10 700 €4 853 €4 853 €
27 905 €4 802 €3 634 €3 103 €--1 751 €
38 063 €4 698 €3 530 €3 365 €---
48 224 €4 590 €3 422 €3 634 €---
58 388 €4 479 €3 311 €3 910 €---
68 556 €4 364 €3 196 €4 192 €---
78 727 €4 245 €3 077 €4 482 €---
88 902 €4 122 €2 954 €4 780 €---
99 080 €3 995 €2 827 €5 085 €---
109 261 €3 864 €2 696 €5 397 €---
119 447 €3 729 €2 561 €5 718 €---
129 636 €3 589 €2 421 €6 047 €---
139 828 €3 444 €2 276 €6 384 €---
1410 025 €3 295 €2 127 €6 730 €---
1510 225 €3 141 €1 973 €7 084 €---
1610 430 €2 981 €1 813 €7 448 €---
1710 638 €2 817 €1 649 €7 822 €---
1810 851 €2 647 €1 479 €8 205 €---
1911 068 €2 471 €1 303 €8 597 €---
2011 290 €2 289 €1 121 €9 000 €---
2111 515 €2 102 €934 €9 414 €---
2211 746 €1 908 €740 €9 838 €---
2311 981 €1 707 €539 €10 273 €---
2412 220 €1 500 €332 €10 720 €---
2512 465 €1 286 €118 €11 178 €---
TOTAL248 219 €101 368 €53 768 €146 852 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 852 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 750 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 627 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 627 €-3 210 €+4 837 €
2+1 627 €0 €+1 627 €
3+1 627 €+484 €+1 143 €
4+1 627 €+1 090 €+537 €
5+1 627 €+1 173 €+454 €
6+1 627 €+1 258 €+369 €
7+1 627 €+1 345 €+282 €
8+1 627 €+1 434 €+193 €
9+1 627 €+1 525 €+102 €
10+1 627 €+1 619 €+8 €
11+1 627 €+1 715 €-88 €
12+1 627 €+1 814 €-187 €
13+1 627 €+1 915 €-288 €
14+1 627 €+2 019 €-392 €
15+1 627 €+2 125 €-498 €
16+1 627 €+2 235 €-608 €
17+1 627 €+2 346 €-719 €
18+1 627 €+2 461 €-834 €
19+1 627 €+2 579 €-952 €
20+1 627 €+2 700 €-1 073 €
21+1 627 €+2 824 €-1 197 €
22+1 627 €+2 951 €-1 324 €
23+1 627 €+3 082 €-1 455 €
24+1 627 €+3 216 €-1 589 €
25+1 627 €+3 353 €-1 726 €
Total+40 675 €+44 055 €+-3 380 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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