Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison Villorceau 5 pièce(s) 165 m2

VilleVillorceau (45)
Surface156.8m²
Coût Total233 340€
Loyer Annuel17 356€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 156.8 m²
Prix au m² : 1 077,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Cave, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

Charmante maison familiale proche de Beaugency ! Confort, espace et qualité de vie Située dans un environnement agréable, cette maison lumineuse vous séduira par ses volumes généreux et son potentiel. Dès l'entrée, découvrez un bel espace qui distribue les pièces de vie. Côté nuit, vous profiterez de trois chambres toujours spacieuses, une salle d'eau, et un bureau complètent l'ensemble. Jardin agréable, entièrement clos de mur Garage et dépendance. Vous bénéficierez d'être à deux pas des écoles.

  • https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/292063.pdf
Ville : Villorceau
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45190
Coordonnées : 47.802122, 1.609566
Total : 233 340€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 50 820€
Valeur du bien : 219 820€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156.8m²
Loyer prédit : 9.22€/m²/mois
Fourchette : 7.84€ - 10.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1446€/mois
Loyer annuel estimé : 17356€/an
Fourchette totale : 1229€ - 1703€/mois
Fourchette annuelle : 14744€ - 20432€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 570,68 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :246 283 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-77 283€ (-31.4%)
Marge achat-revente :12 943€ (5.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 139,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :66,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 205,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 531,14€
Coût de l'assurance :19 833,90€
Taxe foncière : 1 735,65€/an
Soit par mois : 144,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 446,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 350,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 325 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 156.8 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 156.8 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 820 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 680€
    Isolation toiture/combles: 156.8 m² × 100€/m² = 15680€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 20€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 20€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:240€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 20€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 446 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 356 €/an
Calcul : 1 446 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 531 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 340 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 793 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 736 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 880 €
Revenus locatifs : +17 356 €
Charges déductibles : -60 880 €
Résultat foncier Année 1 : -43 524 €(Déficit de 43 524 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 124 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 060 €/an
Revenus locatifs : +17 356 €
Charges déductibles : -10 060 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 296 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22123.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 356 €60 888 €7 539 €-43 531 €21 400 €22 131 €22 131 €
217 704 €9 864 €7 335 €7 839 €--14 292 €
318 058 €9 654 €7 125 €8 404 €--5 888 €
418 419 €9 436 €6 907 €8 983 €---
518 787 €9 212 €6 683 €9 576 €---
619 163 €8 979 €6 450 €10 183 €---
719 546 €8 740 €6 211 €10 807 €---
819 937 €8 492 €5 963 €11 445 €---
920 336 €8 236 €5 707 €12 100 €---
1020 743 €7 971 €5 442 €12 771 €---
1121 157 €7 698 €5 169 €13 459 €---
1221 581 €7 416 €4 887 €14 165 €---
1322 012 €7 124 €4 595 €14 888 €---
1422 452 €6 823 €4 294 €15 630 €---
1522 901 €6 511 €3 982 €16 390 €---
1623 360 €6 190 €3 661 €17 170 €---
1723 827 €5 857 €3 328 €17 970 €---
1824 303 €5 514 €2 985 €18 790 €---
1924 789 €5 159 €2 630 €19 630 €---
2025 285 €4 792 €2 263 €20 493 €---
2125 791 €4 413 €1 884 €21 377 €---
2226 307 €4 022 €1 493 €22 285 €---
2326 833 €3 618 €1 089 €23 215 €---
2427 369 €3 200 €671 €24 170 €---
2527 917 €2 768 €239 €25 149 €---
TOTAL555 933 €222 576 €108 531 €333 357 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 333 357 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 356 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 645 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 645 €-6 420 €+10 065 €
2+3 645 €0 €+3 645 €
3+3 645 €0 €+3 645 €
4+3 645 €+928 €+2 717 €
5+3 645 €+2 873 €+772 €
6+3 645 €+3 055 €+590 €
7+3 645 €+3 242 €+403 €
8+3 645 €+3 434 €+211 €
9+3 645 €+3 630 €+15 €
10+3 645 €+3 831 €-186 €
11+3 645 €+4 038 €-393 €
12+3 645 €+4 249 €-604 €
13+3 645 €+4 466 €-821 €
14+3 645 €+4 689 €-1 044 €
15+3 645 €+4 917 €-1 272 €
16+3 645 €+5 151 €-1 506 €
17+3 645 €+5 391 €-1 746 €
18+3 645 €+5 637 €-1 992 €
19+3 645 €+5 889 €-2 244 €
20+3 645 €+6 148 €-2 503 €
21+3 645 €+6 413 €-2 768 €
22+3 645 €+6 685 €-3 040 €
23+3 645 €+6 965 €-3 320 €
24+3 645 €+7 251 €-3 606 €
25+3 645 €+7 545 €-3 900 €
Total+91 125 €+100 007 €+-8 882 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →