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appartement vente 5 pieces creteil 101m2

VilleCréteil (94)
Surface101
Coût Total359 280
Loyer Annuel22 737
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-546
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 300 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 2 970,3 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Opportunité à Saisir : Appartement de 101m² Creteil lac

Situé dans une résidence calme, ce bien offre une distribution familiale confortable, 4 chambres, salle d'eau, salle de bains, wc indépendant, séjour sur balcon et cuisine indépendante. De plus, la localisation de cet appartement est idéale, proche des commodités, des écoles et des espaces verts pour assurer un cadre de vie agréable à vous et votre famille. Ce bien se complète d'une place de parking intérieur Contactez-nous dès maintenant pour une visite

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 54 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 370€ par mois (soit 4440 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 135 et classe CLIMAT B indice 8. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Johanna Larrour mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Canne sous le numéro 791999600, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Total : 359 280
Prix d'acquisition : 300 000
Travaux : 35 280
Valeur du bien : 335 280
Frais de notaire : 24 000
Coût estimé : 24 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1895€/mois
Loyer annuel estimé : 22737€/an
Fourchette totale : 1434€ - 2504€/mois
Fourchette annuelle : 17205€ - 30047€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 101,23 €/m²
Basé sur :292 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :313 224
Prix d'achat :300 000
Décote à l'achat :-13 224 (-4.2%)
Marge achat-revente :-46 056€ (-14.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :359 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 779,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :101,80€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 881,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :174 548,80
Coût de l'assurance :30 538,80
Taxe foncière : 2 273,68€/an
Soit par mois : 189,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 370,00€/mois
Soit par an : 4 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 894,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 440,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-545,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 135 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut être amélioré
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 280(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:17 000
    Rénovation complète cuisine: 1 × 12000€ = 12000€, Électroménager: 1 × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1 × 1500€ = 1500€, Électricité: 1 × 500€ = 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:4 400
    Peinture murs et plafonds 4 chambres (environ 120 m²): 120 m² × 30€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Parquet flottant:3 680
    Pose de parquet flottant 48 m²: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon (environ 25 m²): 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 895 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 737 €/an
Calcul : 1 895 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 359 280 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 222 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 274 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 440 €/an
Calcul : 370 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 280
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 275
Revenus locatifs : +22 737
Charges déductibles : -55 275
Résultat foncier Année 1 : -32 539(Déficit de 32 539 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 21 839
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 995 €/an
Revenus locatifs : +22 737
Charges déductibles : -19 995
Résultat foncier Années 2+ : 2 741 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21838.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 300 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 195 000(65% de 300 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 091 €/an
Calcul : 195 000 € × 3,636% = 7 091
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 73755 28712 072-32 55010 700 €21 850 €21 850 €
223 19119 68611 7513 505--18 345 €
323 65519 35511 4204 300--14 045 €
424 12819 01211 0775 117--8 928 €
524 61118 65710 7225 954--2 974 €
625 10318 29010 3556 813---
725 60517 9109 9757 695---
826 11717 5179 5828 600---
926 64017 1109 1759 529---
1027 17316 6908 75510 483---
1127 71616 2558 32011 461---
1228 27015 8057 86912 466---
1328 83615 3397 40413 497---
1429 41214 8576 92214 555---
1530 00114 3596 42415 642---
1630 60113 8435 90816 757---
1731 21313 3105 37517 903---
1831 83712 7584 82319 079---
1932 47412 1874 25220 286---
2033 12311 5973 66121 526---
2133 78610 9863 05022 800---
2234 46110 3542 41824 108---
2335 1519 7001 76425 451---
2435 8549 0231 08826 830---
2536 5718 32338828 247---
TOTAL728 265408 209174 549320 05610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 320 056
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 737 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 775-3 210+7 985
2+4 7750+4 775
3+4 7750+4 775
4+4 7750+4 775
5+4 7750+4 775
6+4 775+1 152+3 623
7+4 775+2 309+2 466
8+4 775+2 580+2 195
9+4 775+2 859+1 916
10+4 775+3 145+1 630
11+4 775+3 438+1 337
12+4 775+3 740+1 035
13+4 775+4 049+726
14+4 775+4 367+408
15+4 775+4 693+82
16+4 775+5 027-252
17+4 775+5 371-596
18+4 775+5 724-949
19+4 775+6 086-1 311
20+4 775+6 458-1 683
21+4 775+6 840-2 065
22+4 775+7 232-2 457
23+4 775+7 635-2 860
24+4 775+8 049-3 274
25+4 775+8 474-3 699
Total+119 375+96 017+23 358
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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