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Appartement à vendre

VilleEaux-Bonnes (64)
Surface27m²
Coût Total56 500€
Loyer Annuel3 590€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 25 000 €
Surface : 27 m²
Prix au m² : 925,93 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/6 étage, Salle de bain, Kitchenette, Cave, Entrée séparée, Balcon, Belle vue, Exposition sud

Résidence SANCTUS en coeur de station de Gourette. Proximité immédiate pistes de ski.

Appartement de 27.67m² CARREZ. Une entrée avec 2 lits superposés. Une salle de bains et un WC indépendant. Un séjour spacieux avec kitchenette.

Un balcon exposé SUD vient compléter l'appartement.

Appartement très lumineux, exposition parfaite pour avoir le soleil du matin au soir.

Lot annexe: casier a skis + un emplacement de stationnement (fermé actuellement).

Informations importantes sur la copropriété: Situation : résidence ESPLANADE DU VALENTIN actuellement gérée par un administrateur judiciaire FHBx dans le cadre d'un plan de sauvegarde. Travaux : de gros travaux de copropriété sont à venir. Stationnement & Accès : les parkings de la résidence sont actuellement fermés en raison de la procédure, et l'accès à l'esplanade piétonne est limité.

Ville : Eaux-Bonnes
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64440
Coordonnées : 42.952897, -0.363072
Total : 56 500€
Prix d'acquisition : 25 000€
Travaux : 29 500€
Valeur du bien : 54 500€
Frais de notaire : 2 000€
Coût estimé : 2 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 27m²
Loyer prédit : 11.08€/m²/mois
Fourchette : 8.88€ - 13.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 299€/mois
Loyer annuel estimé : 3590€/an
Fourchette totale : 240€ - 373€/mois
Fourchette annuelle : 2876€ - 4482€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 844,83 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :49 810 €
Prix d'achat :25 000 €
Décote à l'achat :-24 810€ (-49.8%)
Marge achat-revente :-6 690€ (-13.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :56 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :276,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :14,13€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 290,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :26 548,49€
Coût de l'assurance :4 237,50€
Taxe foncière : 358,99€/an
Soit par mois : 29,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 299,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 470,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-171,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique basse consommation pour remplacer l'ancien chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 27 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des factures d'énergie
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain vieillissante
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et remplacement du revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible sur le sol et les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 500 €(1 093 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Système de chauffage électrique basse consommation: 1 système × 4200€ = 4200€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres:1 500€
    Rénovation chambre: 10 m² × 150€/m² = 1500€
  • Salon:2 800€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 140€/m² = 2800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eaux-Bonnes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 299 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 590 €/an
Calcul : 299 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 840 €/an
Base de calcul : Emprunt de 56 500 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 170 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 359 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 669 €
Revenus locatifs : +3 590 €
Charges déductibles : -33 669 €
Résultat foncier Année 1 : -30 079 €(Déficit de 30 079 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 679 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 169 €/an
Revenus locatifs : +3 590 €
Charges déductibles : -4 169 €
Résultat foncier Années 2+ : -579 €/an(Déficit de 579 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8679.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 25 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 16 250 €(65% de 25 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 591 €/an
Calcul : 16 250 € × 3,636% = 591 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 590 €33 671 €1 842 €-30 081 €21 400 €8 681 €8 681 €
23 662 €4 121 €1 793 €-459 €459 €-8 681 €
33 735 €4 070 €1 741 €-335 €335 €-8 681 €
43 810 €4 017 €1 688 €-207 €207 €-8 681 €
53 886 €3 962 €1 634 €-76 €76 €-8 681 €
63 964 €3 906 €1 577 €58 €--8 623 €
74 043 €3 847 €1 519 €196 €--8 427 €
84 124 €3 787 €1 458 €337 €--8 091 €
94 206 €3 724 €1 396 €482 €--7 609 €
104 290 €3 660 €1 331 €630 €--6 979 €
114 376 €3 593 €1 265 €783 €--6 196 €
124 464 €3 524 €1 196 €939 €---
134 553 €3 453 €1 125 €1 100 €---
144 644 €3 379 €1 051 €1 265 €---
154 737 €3 303 €975 €1 433 €---
164 832 €3 225 €896 €1 607 €---
174 928 €3 143 €815 €1 785 €---
185 027 €3 059 €731 €1 967 €---
195 127 €2 973 €644 €2 155 €---
205 230 €2 883 €554 €2 347 €---
215 334 €2 790 €462 €2 544 €---
225 441 €2 694 €366 €2 747 €---
235 550 €2 595 €267 €2 955 €---
245 661 €2 493 €164 €3 168 €---
255 774 €2 387 €59 €3 387 €---
TOTAL114 985 €114 261 €26 548 €724 €22 478 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 743 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 724 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 590 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +754 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+754 €-6 420 €+7 174 €
2+754 €-138 €+892 €
3+754 €-101 €+855 €
4+754 €-62 €+816 €
5+754 €-23 €+777 €
6+754 €0 €+754 €
7+754 €0 €+754 €
8+754 €0 €+754 €
9+754 €0 €+754 €
10+754 €0 €+754 €
11+754 €0 €+754 €
12+754 €+282 €+472 €
13+754 €+330 €+424 €
14+754 €+379 €+375 €
15+754 €+430 €+324 €
16+754 €+482 €+272 €
17+754 €+535 €+219 €
18+754 €+590 €+164 €
19+754 €+646 €+108 €
20+754 €+704 €+50 €
21+754 €+763 €-9 €
22+754 €+824 €-70 €
23+754 €+886 €-132 €
24+754 €+950 €-196 €
25+754 €+1 016 €-262 €
Total+18 850 €+2 076 €+16 774 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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