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Maison 4 pièces 128 m²

VillePareid (55)
Surface128
Coût Total176 606
Loyer Annuel12 197
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois+1
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 950 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 702,73 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Je vous propose à la vente cette maison située à Villers-sous-Pareid, offrant un cadre de vie paisible en pleine campagne, idéale pour un projet de rénovation à votre image.

Vous trouverez au rez-de-chaussée un salon, une salle à manger, une chambre, une cuisine ainsi qu'un WC. À l'étage, deux chambres, une salle de bains, un WC séparé et des combles aménageables laissant place à une belle surface supplémentaire pour laisser libre cours à vos envies.

Un grand garage complète l'ensemble, le tout sur un terrain de plus de 12 ares, parfait pour profiter de l'extérieur en toute tranquillité.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, notamment l'électricité et une mise aux normes du système d'assainissement individuel, mais cette maison constitue une belle opportunité pour créer un lieu de vie unique, à la campagne, avec du cachet et du potentiel.

Pour plus de renseignements et organiser une visite, contactez Anne CORCELLUT EI, Agent commercial ORPI Immobilier RSAC N° 954 065 488 RCS BAR LE DUC au [Coordonnées masquées]. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Référence agence : 24 Référence annonce : 3D8T-FC5-X9O Date de réalisation du diagnostic : 17/11/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 210 € et 5 780 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Pareid
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55160
Coordonnées : 49.117405, 5.737208
Total : 176 606
Prix d'acquisition : 89 950
Travaux : 79 460
Valeur du bien : 169 410
Frais de notaire : 7 196
Coût estimé : 7 196
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128
Loyer prédit : 7.94€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1016€/mois
Loyer annuel estimé : 12197€/an
Fourchette totale : 792€ - 1304€/mois
Fourchette annuelle : 9505€ - 15651€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :761,9 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :97 523
Prix d'achat :89 950
Décote à l'achat :-7 573 (-7.8%)
Marge achat-revente :-79 083€ (-81.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 606
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :862,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 914,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 143,01
Coût de l'assurance :15 453,03
Taxe foncière : 1 219,66€/an
Soit par mois : 101,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 016,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 015,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 128 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 - Salon en mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du système d'assainissement individuel
Quantité: 1 système
Raison: Travaux nécessaires pour conformité réglementaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 460(621 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 960
    Isolation combles: 128 m² × 70€/m² = 8960€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:15 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 500
    Rénovation salon: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Assainissement:7 000
    Mise aux normes assainissement: 1 système × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pareid (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 460✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 016 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 197 €/an
Calcul : 1 016 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 700 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 606 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 618 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 220 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 460
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 998
Revenus locatifs : +12 197
Charges déductibles : -86 998
Résultat foncier Année 1 : -74 801(Déficit de 74 801 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 401
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 538 €/an
Revenus locatifs : +12 197
Charges déductibles : -7 538
Résultat foncier Années 2+ : 4 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53401.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 950
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 468(65% de 89 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 126 €/an
Calcul : 58 468 € × 3,636% = 2 126
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 19787 0045 706-74 80721 400 €53 407 €53 407 €
212 4417 3895 5525 051--48 356 €
312 6897 2305 3925 459--42 897 €
412 9437 0665 2285 878--37 019 €
513 2026 8965 0586 306--30 713 €
613 4666 7204 8826 746--23 967 €
713 7356 5384 7017 197--16 770 €
814 0106 3514 5137 659--9 111 €
914 2906 1574 3198 133--978 €
1014 5765 9574 1198 619---
1114 8685 7503 9129 117---
1215 1655 5363 6999 629---
1315 4685 3163 47810 153---
1415 7785 0883 25010 690---
1516 0934 8523 01411 241---
1616 4154 6082 77111 807---
1716 7434 3572 51912 387---
1817 0784 0972 25912 981---
1917 4203 8281 99013 592---
2017 7683 5511 71314 217---
2118 1233 2641 42614 859---
2218 4862 9681 13015 518---
2318 8562 66282416 194---
2419 2332 34650816 887---
2519 6172 01918117 599---
TOTAL390 660207 54782 143183 11321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 113
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 197 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 561 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 561-6 420+8 981
2+2 5610+2 561
3+2 5610+2 561
4+2 5610+2 561
5+2 5610+2 561
6+2 5610+2 561
7+2 5610+2 561
8+2 5610+2 561
9+2 5610+2 561
10+2 561+2 292+269
11+2 561+2 735-174
12+2 561+2 889-328
13+2 561+3 046-485
14+2 561+3 207-646
15+2 561+3 372-811
16+2 561+3 542-981
17+2 561+3 716-1 155
18+2 561+3 894-1 333
19+2 561+4 077-1 516
20+2 561+4 265-1 704
21+2 561+4 458-1 897
22+2 561+4 655-2 094
23+2 561+4 858-2 297
24+2 561+5 066-2 505
25+2 561+5 280-2 719
Total+64 025+54 934+9 091
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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