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Maison 4 pièces 128 m²

Bien expiré
VillePareid (55)
Surface128m²
Coût Total176 606€
Loyer Annuel12 197€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 950 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 702,73 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Je vous propose à la vente cette maison située à Villers-sous-Pareid, offrant un cadre de vie paisible en pleine campagne, idéale pour un projet de rénovation à votre image.

Vous trouverez au rez-de-chaussée un salon, une salle à manger, une chambre, une cuisine ainsi qu'un WC. À l'étage, deux chambres, une salle de bains, un WC séparé et des combles aménageables laissant place à une belle surface supplémentaire pour laisser libre cours à vos envies.

Un grand garage complète l'ensemble, le tout sur un terrain de plus de 12 ares, parfait pour profiter de l'extérieur en toute tranquillité.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, notamment l'électricité et une mise aux normes du système d'assainissement individuel, mais cette maison constitue une belle opportunité pour créer un lieu de vie unique, à la campagne, avec du cachet et du potentiel.

Pour plus de renseignements et organiser une visite, contactez Anne CORCELLUT EI, Agent commercial ORPI Immobilier RSAC N° 954 065 488 RCS BAR LE DUC au [Coordonnées masquées]. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Référence agence : 24 Référence annonce : 3D8T-FC5-X9O Date de réalisation du diagnostic : 17/11/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 210 € et 5 780 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Pareid
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55160
Coordonnées : 49.117405, 5.737208
Total : 176 606€
Prix d'acquisition : 89 950€
Travaux : 79 460€
Valeur du bien : 169 410€
Frais de notaire : 7 196€
Coût estimé : 7 196€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 7.94€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1016€/mois
Loyer annuel estimé : 12197€/an
Fourchette totale : 792€ - 1304€/mois
Fourchette annuelle : 9505€ - 15651€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :761,9 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :97 523 €
Prix d'achat :89 950 €
Décote à l'achat :-7 573€ (-7.8%)
Marge achat-revente :-79 083€ (-81.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 606€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :862,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 914,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 143,01€
Coût de l'assurance :15 453,03€
Taxe foncière : 1 219,66€/an
Soit par mois : 101,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 016,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 015,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 128 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 - Salon en mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du système d'assainissement individuel
Quantité: 1 système
Raison: Travaux nécessaires pour conformité réglementaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 460 €(621 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 960€
    Isolation combles: 128 m² × 70€/m² = 8960€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 500€
    Rénovation salon: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Assainissement:7 000€
    Mise aux normes assainissement: 1 système × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pareid (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 460€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 016 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 197 €/an
Calcul : 1 016 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 700 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 606 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 618 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 220 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 998 €
Revenus locatifs : +12 197 €
Charges déductibles : -86 998 €
Résultat foncier Année 1 : -74 801 €(Déficit de 74 801 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 401 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 538 €/an
Revenus locatifs : +12 197 €
Charges déductibles : -7 538 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53401.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 468 €(65% de 89 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 126 €/an
Calcul : 58 468 € × 3,636% = 2 126 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 197 €87 004 €5 706 €-74 807 €21 400 €53 407 €53 407 €
212 441 €7 389 €5 552 €5 051 €--48 356 €
312 689 €7 230 €5 392 €5 459 €--42 897 €
412 943 €7 066 €5 228 €5 878 €--37 019 €
513 202 €6 896 €5 058 €6 306 €--30 713 €
613 466 €6 720 €4 882 €6 746 €--23 967 €
713 735 €6 538 €4 701 €7 197 €--16 770 €
814 010 €6 351 €4 513 €7 659 €--9 111 €
914 290 €6 157 €4 319 €8 133 €--978 €
1014 576 €5 957 €4 119 €8 619 €---
1114 868 €5 750 €3 912 €9 117 €---
1215 165 €5 536 €3 699 €9 629 €---
1315 468 €5 316 €3 478 €10 153 €---
1415 778 €5 088 €3 250 €10 690 €---
1516 093 €4 852 €3 014 €11 241 €---
1616 415 €4 608 €2 771 €11 807 €---
1716 743 €4 357 €2 519 €12 387 €---
1817 078 €4 097 €2 259 €12 981 €---
1917 420 €3 828 €1 990 €13 592 €---
2017 768 €3 551 €1 713 €14 217 €---
2118 123 €3 264 €1 426 €14 859 €---
2218 486 €2 968 €1 130 €15 518 €---
2318 856 €2 662 €824 €16 194 €---
2419 233 €2 346 €508 €16 887 €---
2519 617 €2 019 €181 €17 599 €---
TOTAL390 660 €207 547 €82 143 €183 113 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 113 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 197 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 561 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 561 €-6 420 €+8 981 €
2+2 561 €0 €+2 561 €
3+2 561 €0 €+2 561 €
4+2 561 €0 €+2 561 €
5+2 561 €0 €+2 561 €
6+2 561 €0 €+2 561 €
7+2 561 €0 €+2 561 €
8+2 561 €0 €+2 561 €
9+2 561 €0 €+2 561 €
10+2 561 €+2 292 €+269 €
11+2 561 €+2 735 €-174 €
12+2 561 €+2 889 €-328 €
13+2 561 €+3 046 €-485 €
14+2 561 €+3 207 €-646 €
15+2 561 €+3 372 €-811 €
16+2 561 €+3 542 €-981 €
17+2 561 €+3 716 €-1 155 €
18+2 561 €+3 894 €-1 333 €
19+2 561 €+4 077 €-1 516 €
20+2 561 €+4 265 €-1 704 €
21+2 561 €+4 458 €-1 897 €
22+2 561 €+4 655 €-2 094 €
23+2 561 €+4 858 €-2 297 €
24+2 561 €+5 066 €-2 505 €
25+2 561 €+5 280 €-2 719 €
Total+64 025 €+54 934 €+9 091 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 175 jours
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