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Maison Epinal proche centre

VilleÉpinal (88)
Surface213
Coût Total298 850
Loyer Annuel22 912
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+172
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 213 m²
Prix au m² : 1 032,86 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Cave, Nombre de WC : 2, Cheminée, Balcon, Jardin

À Épinal, saisissez une opportunité rare avec cette maison spacieuse à rénover ! Un potentiel exceptionnel vous attend sur 213 m² habitables, idéal pour créer la demeure de vos rêves au cœur d'un environnement urbain dynamique.

Cette maison de 1972 s'étend sur un terrain de 285m², offrant une vue dégagée qui apporte luminosité et sérénité. Avec ses 8 pièces, elle propose un vaste espace à aménager selon vos envies. Quatre chambres généreuses, une salle de bain, une salle d'eau et deux WC composent l'ensemble, parfait pour accueillir famille et amis sans compromis.

Le séjour s'ouvre sur une cheminée, point central chaleureux à valoriser. La cuisine, équipée de base, attend votre touche personnelle pour devenir un espace convivial. Un balcon complète ce niveau, idéal pour profiter de l'extérieur en toute tranquillité.

Côté prestations, la maison dispose d'un chauffage au gaz, d'un garage et d'une place de parking privative. Une cave et un sous-sol offrent des possibilités de rangement ou d'aménagement supplémentaires. Le bien est disponible immédiatement, prêt à être transformé.

Ne laissez pas passer cette chance unique de bâtir un projet sur-mesure dans un cadre urbain avec vue dégagée. Contactez-nous pour organiser une visite et révéler tout le potentiel de cette maison à Épinal !

Annonce publiée par Jacqueline Serin (EI) votre agent commercial en immobilier LF immo à Epinal, 88000 immatriculé au RSAC de Epinal sous le n°333 830 446 000 48. Consultez nos tarifs sur le site LF immo.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. - https://www.lfimmo.fr/bareme-des-honoraires.pdf

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.174565, 6.449823
Total : 298 850
Prix d'acquisition : 220 000
Travaux : 61 250
Valeur du bien : 281 250
Frais de notaire : 17 600
Coût estimé : 17 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 213
Loyer prédit : 8.96€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1909€/mois
Loyer annuel estimé : 22912€/an
Fourchette totale : 1502€ - 2426€/mois
Fourchette annuelle : 18030€ - 29117€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 682,08 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :358 283
Prix d'achat :220 000
Décote à l'achat :-138 283 (-38.6%)
Marge achat-revente :59 433€ (16.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 850
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 459,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :87,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 546,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 001,16
Coût de l'assurance :26 149,37
Taxe foncière : 2 291,24€/an
Soit par mois : 190,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 909,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 737,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :171,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 323 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 213 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (213 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 27 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 213 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie existante
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 250(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclus main d'œuvre)
  • Isolation:10 650
    Isolation combles: 213 m² × 50€/m² = 10650€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 200
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€/fenêtre = 16200€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (inclus main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (inclus main d'œuvre)
  • Plomberie:2 000
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 2000€ = 2000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 850✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 912 €/an
Calcul : 1 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 850 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 046 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 291 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 233
Revenus locatifs : +22 912
Charges déductibles : -74 233
Résultat foncier Année 1 : -51 321(Déficit de 51 321 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 921
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 983 €/an
Revenus locatifs : +22 912
Charges déductibles : -12 983
Résultat foncier Années 2+ : 9 929 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29920.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 91274 2439 655-51 33021 400 €29 930 €29 930 €
223 37112 7329 39410 639--19 291 €
323 83812 4629 12511 376--7 915 €
424 31512 1848 84612 131---
524 80111 8968 55912 905---
625 29711 5998 26113 698---
725 80311 2927 95414 512---
826 31910 9747 63715 345---
926 84510 6467 30916 199---
1027 38210 3086 97017 075---
1127 9309 9586 62017 972---
1228 4899 5966 25918 893---
1329 0589 2225 88519 836---
1429 6408 8365 49920 803---
1530 2328 4385 10021 795---
1630 8378 0254 68822 812---
1731 4547 6004 26223 854---
1832 0837 1603 82324 923---
1932 7246 7053 36826 019---
2033 3796 2362 89927 143---
2134 0475 7512 41328 296---
2234 7275 2491 91229 478---
2335 4224 7311 39430 691---
2436 1304 19685931 934---
2536 8533 64430633 210---
TOTAL733 890283 681139 001450 20821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 450 208
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 912 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 812 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 812-6 420+11 232
2+4 8120+4 812
3+4 8120+4 812
4+4 812+1 265+3 547
5+4 812+3 872+940
6+4 812+4 110+702
7+4 812+4 353+459
8+4 812+4 603+209
9+4 812+4 860-48
10+4 812+5 122-310
11+4 812+5 392-580
12+4 812+5 668-856
13+4 812+5 951-1 139
14+4 812+6 241-1 429
15+4 812+6 538-1 726
16+4 812+6 843-2 031
17+4 812+7 156-2 344
18+4 812+7 477-2 665
19+4 812+7 806-2 994
20+4 812+8 143-3 331
21+4 812+8 489-3 677
22+4 812+8 843-4 031
23+4 812+9 207-4 395
24+4 812+9 580-4 768
25+4 812+9 963-5 151
Total+120 300+135 062+-14 762
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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