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Achat : Maison (04100)

VilleManosque (04)
Surface95m²
Coût Total189 100€
Loyer Annuel14 911€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 368,42 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 95 m², 4 pièces, 800 m² de terrain

Ag041 Zona Latina Fiori Vendesi Locale Commerciale, Ottimo Anche Come Ufficio, Mq 95, Attualmente Suddivisi In: Reception Con Sala DI Attesa, 2 Stanze Per 6 Postazioni DI Lavoro, Archivio, Stanza Pluriuso, Sala Riunioni, Bagno (Fornito Anche DI Doccia E Bidet) Con Antibagno, Vetrate Mobili Scorrevoli DI Ottima Fattura. Climatizzazione E Impianto DI Allarme. Rete Cablata Certificata E Predisposizione Tvcc. La Vetrina E Porta D'entrata Sono Protette In Chiusura Da Una Serranda Elettrica. Zona Esclusiva Antistante DI Mq 25 E Giardino Interno DI Mq 800. Possibilita' DI Arredamento Con Mobili Su Misura. C.E. In Valutazione Euro 130.000,00 + Iva Per Info: Punto Casa Immobiliare /// /// 3 3 4.6 2 3 9 8 5 5 --

Ville : Manosque
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04100
Coordonnées : 43.825378, 5.785997
Total : 189 100€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 48 700€
Valeur du bien : 178 700€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 13.08€/m²/mois
Fourchette : 9.86€ - 17.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1243€/mois
Loyer annuel estimé : 14911€/an
Fourchette totale : 937€ - 1648€/mois
Fourchette annuelle : 11243€ - 19775€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 10.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 876,5 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :273 268 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-143 268€ (-52.4%)
Marge achat-revente :84 168€ (30.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :925,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :75,64€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 001,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 554,69€
Coût de l'assurance :22 692,00€
Taxe foncière : 1 491,07€/an
Soit par mois : 124,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 242,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 125,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :117,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 700 €(513 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:5 700€
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 60€/m² = 5700€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Manosque (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 243 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 911 €/an
Calcul : 1 243 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 141 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 100 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 908 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 491 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 240 €
Revenus locatifs : +14 911 €
Charges déductibles : -57 240 €
Résultat foncier Année 1 : -42 329 €(Déficit de 42 329 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 929 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 540 €/an
Revenus locatifs : +14 911 €
Charges déductibles : -8 540 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 371 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20929.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 911 €57 246 €6 147 €-42 335 €21 400 €20 935 €20 935 €
215 209 €8 380 €5 981 €6 829 €--14 106 €
315 513 €8 209 €5 810 €7 304 €--6 802 €
415 823 €8 032 €5 633 €7 791 €---
516 140 €7 849 €5 451 €8 291 €---
616 463 €7 660 €5 262 €8 802 €---
716 792 €7 465 €5 066 €9 327 €---
817 128 €7 263 €4 865 €9 864 €---
917 470 €7 055 €4 656 €10 415 €---
1017 820 €6 840 €4 441 €10 980 €---
1118 176 €6 617 €4 218 €11 559 €---
1218 540 €6 387 €3 988 €12 153 €---
1318 910 €6 149 €3 750 €12 761 €---
1419 289 €5 903 €3 505 €13 385 €---
1519 674 €5 650 €3 251 €14 025 €---
1620 068 €5 387 €2 988 €14 681 €---
1720 469 €5 116 €2 717 €15 353 €---
1820 879 €4 836 €2 437 €16 043 €---
1921 296 €4 546 €2 148 €16 750 €---
2021 722 €4 247 €1 848 €17 475 €---
2122 157 €3 938 €1 539 €18 219 €---
2222 600 €3 618 €1 220 €18 981 €---
2323 052 €3 288 €889 €19 764 €---
2423 513 €2 947 €548 €20 566 €---
2523 983 €2 594 €195 €21 389 €---
TOTAL477 595 €197 223 €88 555 €280 371 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 371 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 911 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 131 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 131 €-6 420 €+9 551 €
2+3 131 €0 €+3 131 €
3+3 131 €0 €+3 131 €
4+3 131 €+297 €+2 834 €
5+3 131 €+2 487 €+644 €
6+3 131 €+2 641 €+490 €
7+3 131 €+2 798 €+333 €
8+3 131 €+2 959 €+172 €
9+3 131 €+3 125 €+6 €
10+3 131 €+3 294 €-163 €
11+3 131 €+3 468 €-337 €
12+3 131 €+3 646 €-515 €
13+3 131 €+3 828 €-697 €
14+3 131 €+4 016 €-885 €
15+3 131 €+4 207 €-1 076 €
16+3 131 €+4 404 €-1 273 €
17+3 131 €+4 606 €-1 475 €
18+3 131 €+4 813 €-1 682 €
19+3 131 €+5 025 €-1 894 €
20+3 131 €+5 243 €-2 112 €
21+3 131 €+5 466 €-2 335 €
22+3 131 €+5 694 €-2 563 €
23+3 131 €+5 929 €-2 798 €
24+3 131 €+6 170 €-3 039 €
25+3 131 €+6 417 €-3 286 €
Total+78 275 €+84 111 €+-5 836 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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