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Vente Bel Appartement T3 quartier nouveau Bassin

VilleMulhouse (68)
Surface84
Coût Total159 460
Loyer Annuel10 249
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-57
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 112 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Mulhouse Rue Lefebvre - Beau F3 de 84m² situé au 4ème et dernier étage dans le quartier Nouveau bassin.

Ce bel appartement est situé dans une résidence des années 1950 très bien entretenue, disposant d’espace verts et se situe au 4ème et dernier étage sans ascenseur. L'immeuble comprend deux appartements par palier soit Dix appartements par cage d'escaliers.

Le salon/séjour/salle à manger est lumineux d'une surface de 25m² et comprend des beaux parquets massifs à l'ancienne. Deux chambres spacieuses de 18m² et 12m² dont une avec placards. La cuisine est équipée (four et lave vaiselle) et indépendante avec accès sur une loggia. La salle de bain avec fenêtre est récente avec une belle baignoire d'angle et un meuble vasque. Le WC est indépendant. Placards de rangements dans le couloir. Chauffage central au gaz (individuel)

Logement très bien situé, pharmacie, boulangerie, petite superette et TRAM à 50 mètres. LIDL, carrefour à 10 minutes à pied. A 100 mètres se trouvent les espaces verts du nouveau bassin. 10 minutes à pied du centre ville de Mulhouse. Le loyer mensuel est de 700€ (hors charge). Places de parking non nominatives dans la résidence.

Possibilité de vendre l’appartement non loué.

Pas de frais d’agence

Merci de prendre contact directement sur leboncoin

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.759820, 7.343750
Total : 159 460
Prix d'acquisition : 112 000
Travaux : 38 500
Valeur du bien : 150 500
Frais de notaire : 8 960
Coût estimé : 8 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 854€/mois
Loyer annuel estimé : 10249€/an
Fourchette totale : 656€ - 1111€/mois
Fourchette annuelle : 7877€ - 13336€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :778,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 825,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 168,06
Coût de l'assurance :13 952,75
Taxe foncière : 1 024,93€/an
Soit par mois : 85,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 854,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 910,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage central au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux de finition dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état général
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 500(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:5 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:19 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:600
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 854 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 249 €/an
Calcul : 854 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 147 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 460 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 558 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 025 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 230
Revenus locatifs : +10 249
Charges déductibles : -45 230
Résultat foncier Année 1 : -34 981(Déficit de 34 981 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 581
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 730 €/an
Revenus locatifs : +10 249
Charges déductibles : -6 730
Résultat foncier Années 2+ : 3 519 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13580.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 800(65% de 112 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 647 €/an
Calcul : 72 800 € × 3,636% = 2 647
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 24945 2355 152-34 98621 400 €13 586 €13 586 €
210 4546 5965 0133 859--9 727 €
310 6636 4524 8694 211--5 516 €
410 8776 3034 7204 573--942 €
511 0946 1504 5674 944---
611 3165 9914 4085 325---
711 5425 8274 2445 715---
811 7735 6584 0756 115---
912 0095 4833 9006 526---
1012 2495 3023 7196 947---
1112 4945 1163 5327 378---
1212 7444 9233 3407 821---
1312 9994 7233 1408 275---
1413 2594 5172 9348 741---
1513 5244 3042 7219 219---
1613 7944 0852 5029 710---
1714 0703 8572 27410 213---
1814 3513 6232 04010 729---
1914 6393 3801 79711 258---
2014 9313 1301 54711 802---
2115 2302 8711 28812 359---
2215 5342 6031 02012 931---
2315 8452 32774413 518---
2416 1622 04145814 121---
2516 4851 74616314 739---
TOTAL328 288152 24474 168176 04421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 044
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 249 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 152 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 152-6 420+8 572
2+2 1520+2 152
3+2 1520+2 152
4+2 1520+2 152
5+2 152+1 201+951
6+2 152+1 597+555
7+2 152+1 715+437
8+2 152+1 835+317
9+2 152+1 958+194
10+2 152+2 084+68
11+2 152+2 213-61
12+2 152+2 346-194
13+2 152+2 483-331
14+2 152+2 622-470
15+2 152+2 766-614
16+2 152+2 913-761
17+2 152+3 064-912
18+2 152+3 219-1 067
19+2 152+3 377-1 225
20+2 152+3 540-1 388
21+2 152+3 708-1 556
22+2 152+3 879-1 727
23+2 152+4 055-1 903
24+2 152+4 236-2 084
25+2 152+4 422-2 270
Total+53 800+52 813+987
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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