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Appartement à vendre

VilleFirminy (42)
Surface87m²
Coût Total99 800€
Loyer Annuel8 570€
Rentabilité8.59%
Cashflow/mois+122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 977,01 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 2/2 étage, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking

magnifique appartement T4 situé au 2ᵉ et dernier étage d'une petite copropriété. Dès l'entrée, vous serez séduit par sa belle hauteur sous plafond, sa luminosité naturelle et le charme unique de ses poutres apparentes.

Le cœur du logement s'ouvre sur une vaste pièce de vie baignée de lumière. Elle intègre une grande cuisine entièrement équipée autour d'un îlot central convivial, idéal pour partager des moments en famille ou entre amis.

Côté nuit, l'appartement dispose de trois chambres au calme, accompagnées d'une salle de bain entièrement carrelée avec WC. Pour un confort optimal, l'ensemble du logement bénéficie d'un double vitrage complet.

À l'extérieur, vous profiterez d’une place de stationnement réservée dans une cour privée.

Une cave vient de compléter ce bien.

Dernier étage et charme de l'ancien : un cadre de vie très agréable à visiter sans tarder !

Ville : Firminy
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42700
Coordonnées : 45.392694, 4.294517
Total : 99 800€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 93 000€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 714€/mois
Loyer annuel estimé : 8570€/an
Fourchette totale : 546€ - 934€/mois
Fourchette annuelle : 6555€ - 11205€/an
Rentabilité brute :8.59%
Fourchette de rentabilité :6.57% - 11.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 018,14 €/m²
Basé sur :144 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 578 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-3 578€ (-4.0%)
Marge achat-revente :-11 222€ (-12.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :491,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 520,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 688,93€
Coût de l'assurance :8 732,50€
Taxe foncière : 856,98€/an
Soit par mois : 71,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 714,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 592,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :121,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état présumé bon mais peut nécessiter des améliorations.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car cuisine en très bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 5/5 - Cuisine moderne et bien équipée.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Aucune action nécessaire car chambres en bon état.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état général.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car salon en très bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 - Salon spacieux et lumineux.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(92 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Douche complète: 1 × 2000€ = 2000€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (30 m²): 30 × 50€/m² = 1500€, Carrelage sol (10 m²): 10 × 50€/m² = 500€, Plomberie: 1 × 1500€ = 1500€, Électricité: 1 × 500€ = 500€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Firminy. Les travaux de salle de bain incluent la rénovation complète avec des matériaux de gamme intermédiaire. Les autres postes n'ont pas nécessité de travaux. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 714 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 570 €/an
Calcul : 714 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 300 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 800 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 349 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 857 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 507 €
Revenus locatifs : +8 570 €
Charges déductibles : -12 507 €
Résultat foncier Année 1 : -3 937 €(Déficit de 3 937 €)
Imputable sur revenu global : 3 937 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 507 €/an
Revenus locatifs : +8 570 €
Charges déductibles : -4 507 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 063 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 570 €12 510 €3 304 €-3 940 €3 940 €--
28 741 €4 422 €3 215 €4 320 €---
38 916 €4 330 €3 124 €4 586 €---
49 094 €4 236 €3 030 €4 858 €---
59 276 €4 138 €2 932 €5 138 €---
69 462 €4 037 €2 831 €5 424 €---
79 651 €3 933 €2 727 €5 718 €---
89 844 €3 825 €2 619 €6 019 €---
910 041 €3 713 €2 507 €6 327 €---
1010 242 €3 598 €2 392 €6 644 €---
1110 446 €3 479 €2 272 €6 968 €---
1210 655 €3 355 €2 149 €7 300 €---
1310 869 €3 228 €2 021 €7 641 €---
1411 086 €3 096 €1 889 €7 990 €---
1511 308 €2 959 €1 753 €8 348 €---
1611 534 €2 818 €1 612 €8 716 €---
1711 764 €2 672 €1 466 €9 092 €---
1812 000 €2 522 €1 315 €9 478 €---
1912 240 €2 366 €1 159 €9 874 €---
2012 485 €2 204 €998 €10 280 €---
2112 734 €2 038 €831 €10 697 €---
2212 989 €1 865 €659 €11 124 €---
2313 249 €1 687 €481 €11 562 €---
2413 514 €1 503 €296 €12 011 €---
2513 784 €1 312 €106 €12 472 €---
TOTAL274 492 €85 846 €47 689 €188 646 €3 940 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 182 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 646 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 570 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 800 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 800 €-1 182 €+2 982 €
2+1 800 €+1 296 €+504 €
3+1 800 €+1 376 €+424 €
4+1 800 €+1 458 €+342 €
5+1 800 €+1 541 €+259 €
6+1 800 €+1 627 €+173 €
7+1 800 €+1 715 €+85 €
8+1 800 €+1 806 €-6 €
9+1 800 €+1 898 €-98 €
10+1 800 €+1 993 €-193 €
11+1 800 €+2 090 €-290 €
12+1 800 €+2 190 €-390 €
13+1 800 €+2 292 €-492 €
14+1 800 €+2 397 €-597 €
15+1 800 €+2 504 €-704 €
16+1 800 €+2 615 €-815 €
17+1 800 €+2 728 €-928 €
18+1 800 €+2 843 €-1 043 €
19+1 800 €+2 962 €-1 162 €
20+1 800 €+3 084 €-1 284 €
21+1 800 €+3 209 €-1 409 €
22+1 800 €+3 337 €-1 537 €
23+1 800 €+3 469 €-1 669 €
24+1 800 €+3 603 €-1 803 €
25+1 800 €+3 742 €-1 942 €
Total+45 000 €+56 594 €+-11 594 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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