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Maison de ville 4 pièces 96 m²

Bien expiré
VilleBonnac (09)
Surface96m²
Coût Total125 258€
Loyer Annuel8 685€
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois-2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 424 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 681,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 4 pièces principales

Pour les amoureux de la rénovation ou les investisseurs en recherche de potentiel. Cette maison de village à 10 minutes de Pamiers, vous offre un beau potentiel, pour faire, soit une belle demeure familiale, soit plusieurs appartements. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 9.04% Référence annonce : 141-0277G Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 60 000 €

Ville : Bonnac
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.172290, 1.609300
Total : 125 258€
Prix d'acquisition : 65 424€
Travaux : 54 600€
Valeur du bien : 120 024€
Frais de notaire : 5 234€
Coût estimé : 5 234€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 724€/mois
Loyer annuel estimé : 8685€/an
Fourchette totale : 547€ - 957€/mois
Fourchette annuelle : 6567€ - 11487€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 258€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :36,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 652,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 654,24€
Coût de l'assurance :10 960,07€
Taxe foncière : 868,51€/an
Soit par mois : 72,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 723,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 725,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation pour 96 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 600 €(569 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12600€ = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 840€
    Isolation toiture/combles: 96 m² × 40€/m² = 3840€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant tous les travaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant tous les travaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Bonnac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 685 €/an
Calcul : 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 130 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 258 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 869 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 037 €
Revenus locatifs : +8 685 €
Charges déductibles : -60 037 €
Résultat foncier Année 1 : -51 352 €(Déficit de 51 352 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 952 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 437 €/an
Revenus locatifs : +8 685 €
Charges déductibles : -5 437 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 248 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29951.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 424 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 526 €(65% de 65 424 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 546 €/an
Calcul : 42 526 € × 3,636% = 1 546 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 685 €60 041 €4 134 €-51 356 €21 400 €29 956 €29 956 €
28 859 €5 330 €4 023 €3 529 €--26 427 €
39 036 €5 216 €3 909 €3 820 €--22 607 €
49 217 €5 098 €3 791 €4 119 €--18 488 €
59 401 €4 975 €3 668 €4 426 €--14 062 €
69 589 €4 849 €3 542 €4 740 €--9 322 €
79 781 €4 718 €3 411 €5 063 €--4 259 €
89 976 €4 583 €3 276 €5 393 €---
910 176 €4 443 €3 136 €5 733 €---
1010 379 €4 299 €2 992 €6 081 €---
1110 587 €4 149 €2 842 €6 438 €---
1210 799 €3 995 €2 688 €6 804 €---
1311 015 €3 835 €2 528 €7 180 €---
1411 235 €3 670 €2 363 €7 565 €---
1511 460 €3 499 €2 192 €7 960 €---
1611 689 €3 323 €2 016 €8 366 €---
1711 923 €3 140 €1 833 €8 782 €---
1812 161 €2 952 €1 645 €9 210 €---
1912 404 €2 757 €1 450 €9 648 €---
2012 652 €2 555 €1 248 €10 098 €---
2112 906 €2 346 €1 039 €10 559 €---
2213 164 €2 131 €824 €11 033 €---
2313 427 €1 908 €601 €11 519 €---
2413 695 €1 677 €370 €12 018 €---
2513 969 €1 439 €132 €12 530 €---
TOTAL278 185 €146 927 €59 654 €131 258 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 258 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 685 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 824 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 824 €-6 420 €+8 244 €
2+1 824 €0 €+1 824 €
3+1 824 €0 €+1 824 €
4+1 824 €0 €+1 824 €
5+1 824 €0 €+1 824 €
6+1 824 €0 €+1 824 €
7+1 824 €0 €+1 824 €
8+1 824 €+340 €+1 484 €
9+1 824 €+1 720 €+104 €
10+1 824 €+1 824 €0 €
11+1 824 €+1 931 €-107 €
12+1 824 €+2 041 €-217 €
13+1 824 €+2 154 €-330 €
14+1 824 €+2 270 €-446 €
15+1 824 €+2 388 €-564 €
16+1 824 €+2 510 €-686 €
17+1 824 €+2 635 €-811 €
18+1 824 €+2 763 €-939 €
19+1 824 €+2 894 €-1 070 €
20+1 824 €+3 029 €-1 205 €
21+1 824 €+3 168 €-1 344 €
22+1 824 €+3 310 €-1 486 €
23+1 824 €+3 456 €-1 632 €
24+1 824 €+3 605 €-1 781 €
25+1 824 €+3 759 €-1 935 €
Total+45 600 €+39 377 €+6 223 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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