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Maison

Bien expiré
VilleSaint-Doulchard (18)
Surface210m²
Coût Total331 440€
Loyer Annuel24 387€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 233 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 109,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Jardin

Maison des années 1900 à rénover à usage d'habitation, commercial, ou divisible en appartements, comprenant :

  • au rez-de-chaussée : entrée, séjour, une grande pièce à usage de boutique, une cuisine et une pièce d'environ 70 m².
  • à l'étage : palier, trois chambres, salle de bains et wc, combles au dessus à aménager. -Cave. -Cour fermée. -Garage. L'ensemble sur environs 360 m². Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr
Ville : Saint-Doulchard
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18230
Coordonnées : 47.096535, 2.385165
Total : 331 440€
Prix d'acquisition : 233 000€
Travaux : 79 800€
Valeur du bien : 312 800€
Frais de notaire : 18 640€
Coût estimé : 18 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 9.68€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 11.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 2032€/mois
Loyer annuel estimé : 24387€/an
Fourchette totale : 1660€ - 2488€/mois
Fourchette annuelle : 19921€ - 29855€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 587,5 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :333 375 €
Prix d'achat :233 000 €
Décote à l'achat :-100 375€ (-30.1%)
Marge achat-revente :1 935€ (0.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :331 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 664,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :96,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 761,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 941,27€
Coût de l'assurance :29 001,00€
Taxe foncière : 2 438,74€/an
Soit par mois : 203,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 032,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 964,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :67,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs, remplacement du parquet si nécessaire
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 - Salon nécessite rénovation
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des espaces de rangement et buanderie
Quantité: 27 m² (12 m² + 15 m²)
Raison: État 2.5/5 - Autres pièces nécessitent rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 800 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:14 700€
    Isolation combles: 210 m² × 70€/m² = 14700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 160€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salon:3 000€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation autres pièces:5 400€
    Rénovation autres pièces: 27 m² × 200€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Doulchard (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 032 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 387 €/an
Calcul : 2 032 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 554 €/an
Base de calcul : Emprunt de 331 440 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 160 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 439 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 953 €
Revenus locatifs : +24 387 €
Charges déductibles : -94 953 €
Résultat foncier Année 1 : -70 565 €(Déficit de 70 565 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 165 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 153 €/an
Revenus locatifs : +24 387 €
Charges déductibles : -15 153 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 235 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49165.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 233 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 151 450 €(65% de 233 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 507 €/an
Calcul : 151 450 € × 3,636% = 5 507 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 387 €94 963 €11 565 €-70 576 €21 400 €49 176 €49 176 €
224 875 €14 862 €11 263 €10 013 €--39 163 €
325 373 €14 549 €10 950 €10 824 €--28 339 €
425 880 €14 225 €10 627 €11 655 €--16 684 €
526 398 €13 890 €10 291 €12 508 €--4 176 €
626 926 €13 542 €9 944 €13 383 €---
727 464 €13 183 €9 584 €14 282 €---
828 013 €12 810 €9 211 €15 204 €---
928 574 €12 424 €8 825 €16 150 €---
1029 145 €12 024 €8 425 €17 122 €---
1129 728 €11 609 €8 010 €18 119 €---
1230 323 €11 180 €7 581 €19 143 €---
1330 929 €10 735 €7 136 €20 194 €---
1431 548 €10 275 €6 676 €21 273 €---
1532 179 €9 797 €6 199 €22 381 €---
1632 822 €9 303 €5 704 €23 519 €---
1733 479 €8 791 €5 192 €24 687 €---
1834 148 €8 261 €4 662 €25 887 €---
1934 831 €7 711 €4 113 €27 120 €---
2035 528 €7 142 €3 544 €28 385 €---
2136 238 €6 553 €2 954 €29 686 €---
2236 963 €5 942 €2 343 €31 021 €---
2337 702 €5 310 €1 711 €32 393 €---
2438 456 €4 654 €1 056 €33 802 €---
2539 226 €3 976 €377 €35 250 €---
TOTAL781 135 €337 711 €167 941 €443 425 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 443 425 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 387 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 121 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 121 €-6 420 €+11 541 €
2+5 121 €0 €+5 121 €
3+5 121 €0 €+5 121 €
4+5 121 €0 €+5 121 €
5+5 121 €0 €+5 121 €
6+5 121 €+2 762 €+2 359 €
7+5 121 €+4 284 €+837 €
8+5 121 €+4 561 €+560 €
9+5 121 €+4 845 €+276 €
10+5 121 €+5 137 €-16 €
11+5 121 €+5 436 €-315 €
12+5 121 €+5 743 €-622 €
13+5 121 €+6 058 €-937 €
14+5 121 €+6 382 €-1 261 €
15+5 121 €+6 714 €-1 593 €
16+5 121 €+7 056 €-1 935 €
17+5 121 €+7 406 €-2 285 €
18+5 121 €+7 766 €-2 645 €
19+5 121 €+8 136 €-3 015 €
20+5 121 €+8 516 €-3 395 €
21+5 121 €+8 906 €-3 785 €
22+5 121 €+9 306 €-4 185 €
23+5 121 €+9 718 €-4 597 €
24+5 121 €+10 141 €-5 020 €
25+5 121 €+10 575 €-5 454 €
Total+128 025 €+133 027 €+-5 002 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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