Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de 9 pièces à ROYERE DE VASSIVIERE (23)

VilleRoyère-de-Vassivière (23)
Surface132m²
Coût Total180 630€
Loyer Annuel12 342€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 250 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 895,83 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 132 m², 9 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 175 m² de terrain, Mandat exclusif, Cuisine séparée, Salon, Cave, Parquet, 1 salle de douche, 1 place de parking, chauffage central au fuel, Cuisine séparée

Au cœur du charmant bourg de Royère-de-Vassivière, découvrez cette authentique maison de pays avec jardinet, élevée sur sous-sol et répartie sur trois niveaux.

Elle offre de beaux volumes avec quatre chambres, dont deux situées en rez-de-chaussée, une cuisine séparée, une salle à manger ainsi qu'un agréable et lumineux salon. Les beaux parquets d'origine apportent cachet et caractère aux différentes pièces.

La maison est raccordée au tout-à-l'égout et dispose d'un chauffage central au fioul. Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir, mais elle est habitable immédiatement.

Idéalement située à proximité des commodités (école, commerces, poste…), elle se trouve à seulement 5 minutes des lacs de Vassivière et de Lavaud-Gelade.

Royère-de-Vassivière est un bourg vivant et recherché, notamment en période estivale grâce à ses commerces et son marché très apprécié des touristes.

Une belle opportunité à découvrir sans tarder ! Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Contactez Marie-Pierre MALLARD Entrepreneur Individuel, Agent commercial (RSAC N°890 300 239 Greffe de GUERET) (réf. 615318 )

Ville : Royère-de-Vassivière
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23460
Coordonnées : 45.841147, 1.913485
Total : 180 630€
Prix d'acquisition : 118 250€
Travaux : 52 920€
Valeur du bien : 171 170€
Frais de notaire : 9 460€
Coût estimé : 9 460€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1028€/mois
Loyer annuel estimé : 12342€/an
Fourchette totale : 820€ - 1290€/mois
Fourchette annuelle : 9837€ - 15483€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :604,17 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 750 €
Prix d'achat :118 250 €
Décote à l'achat :+38 500€ (+48.3%)
Marge achat-revente :-100 880€ (-126.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :899,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :72,25€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 971,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 201,96€
Coût de l'assurance :21 675,60€
Taxe foncière : 1 234,15€/an
Soit par mois : 102,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 028,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 074,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 429 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 920 €(401 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 920€
    Isolation toiture/combles: 132 m² × 60€/m² = 7920€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Royère-de-Vassivière (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 028 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 342 €/an
Calcul : 1 028 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 153 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 630 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 867 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 234 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 174 €
Revenus locatifs : +12 342 €
Charges déductibles : -61 174 €
Résultat foncier Année 1 : -48 833 €(Déficit de 48 833 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 433 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 254 €/an
Revenus locatifs : +12 342 €
Charges déductibles : -8 254 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 087 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27432.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 863 €(65% de 118 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 795 €/an
Calcul : 76 863 € × 3,636% = 2 795 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 342 €61 180 €6 159 €-48 839 €21 400 €27 439 €27 439 €
212 588 €8 098 €5 996 €4 491 €--22 948 €
312 840 €7 930 €5 828 €4 911 €--18 037 €
413 097 €7 755 €5 654 €5 341 €--12 696 €
513 359 €7 575 €5 474 €5 783 €--6 912 €
613 626 €7 389 €5 288 €6 237 €--675 €
713 899 €7 196 €5 095 €6 703 €---
814 177 €6 996 €4 895 €7 180 €---
914 460 €6 789 €4 688 €7 671 €---
1014 749 €6 575 €4 474 €8 174 €---
1115 044 €6 354 €4 253 €8 690 €---
1215 345 €6 125 €4 024 €9 220 €---
1315 652 €5 887 €3 786 €9 765 €---
1415 965 €5 642 €3 541 €10 323 €---
1516 284 €5 388 €3 286 €10 897 €---
1616 610 €5 125 €3 023 €11 486 €---
1716 942 €4 852 €2 751 €12 090 €---
1817 281 €4 570 €2 469 €12 711 €---
1917 627 €4 279 €2 177 €13 348 €---
2017 979 €3 977 €1 875 €14 003 €---
2118 339 €3 664 €1 563 €14 675 €---
2218 706 €3 340 €1 239 €15 365 €---
2319 080 €3 006 €904 €16 074 €---
2419 461 €2 659 €558 €16 802 €---
2519 851 €2 300 €199 €17 550 €---
TOTAL395 303 €194 651 €89 202 €200 651 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 651 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 342 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 592 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 592 €-6 420 €+9 012 €
2+2 592 €0 €+2 592 €
3+2 592 €0 €+2 592 €
4+2 592 €0 €+2 592 €
5+2 592 €0 €+2 592 €
6+2 592 €0 €+2 592 €
7+2 592 €+1 808 €+784 €
8+2 592 €+2 154 €+438 €
9+2 592 €+2 301 €+291 €
10+2 592 €+2 452 €+140 €
11+2 592 €+2 607 €-15 €
12+2 592 €+2 766 €-174 €
13+2 592 €+2 929 €-337 €
14+2 592 €+3 097 €-505 €
15+2 592 €+3 269 €-677 €
16+2 592 €+3 446 €-854 €
17+2 592 €+3 627 €-1 035 €
18+2 592 €+3 813 €-1 221 €
19+2 592 €+4 004 €-1 412 €
20+2 592 €+4 201 €-1 609 €
21+2 592 €+4 402 €-1 810 €
22+2 592 €+4 610 €-2 018 €
23+2 592 €+4 822 €-2 230 €
24+2 592 €+5 041 €-2 449 €
25+2 592 €+5 265 €-2 673 €
Total+64 800 €+60 195 €+4 605 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →