Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleVillentrois (36)
Surface195m²
Coût Total192 390€
Loyer Annuel15 001€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 502,56 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salon (total 97 m²), 5 chambres, calme

À 15 minutes environ de SAINT AIGNAN, maison de bourg de 300 m² environ, sur 3 niveaux, à rénover, comprenant : Rez-de-chaussée : grande pièce de 97 m² environ, pièce, wc. Étage : 5 pièces, pièce palière, dégagement. Étage 2 : grenier de 100 m² environ, au sol . Dépendance de 50 m² environ, au sol + grenier. Jardin et cour.. Yvan COUETTE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 380 895 714 - Blois.

Ville : Villentrois
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36600
Coordonnées : 47.186065, 1.456787
Total : 192 390€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 86 550€
Valeur du bien : 184 550€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195m²
Loyer prédit : 6.41€/m²/mois
Fourchette : 4.89€ - 8.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1250€/mois
Loyer annuel estimé : 15001€/an
Fourchette totale : 953€ - 1640€/mois
Fourchette annuelle : 11433€ - 19683€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 10.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 064,52 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :207 581 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-109 581€ (-52.8%)
Marge achat-revente :15 191€ (7.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :952,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :56,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 008,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 468,72€
Coût de l'assurance :16 834,12€
Taxe foncière : 1 500,09€/an
Soit par mois : 125,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 250,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 133,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :116,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 395 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 195 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain, incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 5 chambres, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: salon (environ 97 m²)
Raison: État 1/5 - Visible sur photos, état très mauvais
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, mise aux normes
Quantité: 195 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 550 €(444 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 450€
    Isolation toiture/combles: 195 m² × 60€/m² = 11700€, Main d'œuvre: 750€
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 700€ = 16800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 10500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 500€
    Rénovation complète 5 chambres: 75 m² × 100€/m² = 7500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:9 700€
    Rénovation complète salon: 97 m² × 100€/m² = 9700€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:3 900€
    Vérification plomberie générale: 195 m² × 20€/m² = 3900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villentrois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 250 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 001 €/an
Calcul : 1 250 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 458 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 390 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 673 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 500 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 182 €
Revenus locatifs : +15 001 €
Charges déductibles : -95 182 €
Résultat foncier Année 1 : -80 181 €(Déficit de 80 181 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 781 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 632 €/an
Revenus locatifs : +15 001 €
Charges déductibles : -8 632 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 369 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58780.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 001 €95 188 €6 464 €-80 187 €21 400 €58 787 €58 787 €
215 301 €8 466 €6 293 €6 835 €--51 952 €
315 607 €8 289 €6 115 €7 318 €--44 634 €
415 919 €8 105 €5 931 €7 814 €--36 819 €
516 237 €7 915 €5 741 €8 323 €--28 497 €
616 562 €7 718 €5 545 €8 844 €--19 652 €
716 893 €7 515 €5 341 €9 379 €--10 274 €
817 231 €7 304 €5 131 €9 927 €--347 €
917 576 €7 087 €4 913 €10 489 €---
1017 928 €6 861 €4 688 €11 066 €---
1118 286 €6 628 €4 455 €11 658 €---
1218 652 €6 387 €4 214 €12 264 €---
1319 025 €6 138 €3 965 €12 887 €---
1419 405 €5 880 €3 707 €13 525 €---
1519 793 €5 613 €3 440 €14 180 €---
1620 189 €5 337 €3 164 €14 852 €---
1720 593 €5 052 €2 878 €15 542 €---
1821 005 €4 756 €2 583 €16 249 €---
1921 425 €4 450 €2 277 €16 975 €---
2021 854 €4 134 €1 961 €17 719 €---
2122 291 €3 807 €1 633 €18 484 €---
2222 736 €3 468 €1 295 €19 268 €---
2323 191 €3 118 €945 €20 073 €---
2423 655 €2 756 €583 €20 899 €---
2524 128 €2 381 €208 €21 747 €---
TOTAL480 484 €234 355 €93 469 €246 129 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 129 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 001 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 150 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 150 €-6 420 €+9 570 €
2+3 150 €0 €+3 150 €
3+3 150 €0 €+3 150 €
4+3 150 €0 €+3 150 €
5+3 150 €0 €+3 150 €
6+3 150 €0 €+3 150 €
7+3 150 €0 €+3 150 €
8+3 150 €0 €+3 150 €
9+3 150 €+3 043 €+107 €
10+3 150 €+3 320 €-170 €
11+3 150 €+3 497 €-347 €
12+3 150 €+3 679 €-529 €
13+3 150 €+3 866 €-716 €
14+3 150 €+4 058 €-908 €
15+3 150 €+4 254 €-1 104 €
16+3 150 €+4 456 €-1 306 €
17+3 150 €+4 662 €-1 512 €
18+3 150 €+4 875 €-1 725 €
19+3 150 €+5 092 €-1 942 €
20+3 150 €+5 316 €-2 166 €
21+3 150 €+5 545 €-2 395 €
22+3 150 €+5 780 €-2 630 €
23+3 150 €+6 022 €-2 872 €
24+3 150 €+6 270 €-3 120 €
25+3 150 €+6 524 €-3 374 €
Total+78 750 €+73 839 €+4 911 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →