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Appartement à vendre

VilleGisors (27)
Surface106m²
Coût Total207 240€
Loyer Annuel13 365€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-489€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 490,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, Cheminée, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon

DANS GISORS - GRAND APPARTEMENT A VENDRE DANS GISORS PROCHE DE LA GARE, D'ENV. 106 m² HAB., SITUÉ AU 1er ÉTAGE, COMPRENANT :Entrée/dégagement - Grand séjour/salon d'env. 60 m² avec cheminée décorative, lumière traversante - Cuisine aménagée avec PF ouvrant sur un balcon - 2 chambres dont une avec placards - Bureau - Salle de bains - Wc avec laverie - Chauffage collectif au gaz de ville – Double vitrage en PVC – Volets roulants - 2 caves individuelles - 2 places de parking extérieures - HONORAIRES TTC A LA CHARGE DU VENDEUR - COPROPRIÉTÉ - CHARGES DE COPROPRIÉTÉ : 1159 euros par trimestre - PAS DE PROCÉDURE EN COURS - NOMBRE DE LOTS : 22 - NUMEROS DE LOTS : 3 (APT), 6 et 7 (caves), 21 et 22 (parkings) -Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Gisors
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27140
Coordonnées : 49.279156, 1.764205
Total : 207 240€
Prix d'acquisition : 158 000€
Travaux : 36 600€
Valeur du bien : 194 600€
Frais de notaire : 12 640€
Coût estimé : 12 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1114€/mois
Loyer annuel estimé : 13365€/an
Fourchette totale : 889€ - 1395€/mois
Fourchette annuelle : 10670€ - 16741€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 211,54 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :234 423 €
Prix d'achat :158 000 €
Décote à l'achat :-76 423€ (-32.6%)
Marge achat-revente :27 183€ (11.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 027,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :77,72€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 105,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 014,83€
Coût de l'assurance :23 314,50€
Taxe foncière : 1 336,52€/an
Soit par mois : 111,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 386,33€/mois
Soit par an : 4 635,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 113,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 602,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-489,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz de ville
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement du chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres en double vitrage
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Assurer un fonctionnement optimal
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 2 chambres avec peinture et vérification des revêtements
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée avec peinture et finitions
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 600 €(345 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000€
    Rafraîchissement 2 chambres: 2 chambres × 1500€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée:600€
    Rafraîchissement entrée: 6 m² × 100€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gisors (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 114 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 365 €/an
Calcul : 1 114 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 977 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 240 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 933 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 337 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 636 €/an
Calcul : 386 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 482 €
Revenus locatifs : +13 365 €
Charges déductibles : -50 482 €
Résultat foncier Année 1 : -37 117 €(Déficit de 37 117 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 717 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 882 €/an
Revenus locatifs : +13 365 €
Charges déductibles : -13 882 €
Résultat foncier Années 2+ : -517 €/an(Déficit de 517 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15717.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700 €(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 365 €50 489 €6 984 €-37 124 €21 400 €15 724 €15 724 €
213 632 €13 704 €6 799 €-71 €71 €-15 724 €
313 905 €13 512 €6 607 €393 €--15 331 €
414 183 €13 314 €6 409 €869 €--14 461 €
514 467 €13 109 €6 204 €1 358 €--13 103 €
614 756 €12 897 €5 991 €1 860 €--11 244 €
715 051 €12 677 €5 772 €2 374 €--8 869 €
815 352 €12 450 €5 545 €2 903 €--5 967 €
915 659 €12 215 €5 310 €3 445 €--2 522 €
1015 973 €11 972 €5 067 €4 001 €---
1116 292 €11 720 €4 815 €4 572 €---
1216 618 €11 460 €4 555 €5 158 €---
1316 950 €11 190 €4 285 €5 760 €---
1417 289 €10 912 €4 007 €6 378 €---
1517 635 €10 623 €3 718 €7 012 €---
1617 988 €10 325 €3 420 €7 663 €---
1718 348 €10 016 €3 111 €8 331 €---
1818 714 €9 697 €2 792 €9 017 €---
1919 089 €9 367 €2 462 €9 722 €---
2019 471 €9 025 €2 120 €10 446 €---
2119 860 €8 671 €1 766 €11 189 €---
2220 257 €8 305 €1 400 €11 952 €---
2320 662 €7 927 €1 022 €12 735 €---
2421 076 €7 535 €630 €13 540 €---
2521 497 €7 130 €225 €14 367 €---
TOTAL428 090 €310 241 €101 015 €117 849 €21 471 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 441 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 849 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 365 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 807 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 807 €-6 420 €+9 227 €
2+2 807 €-21 €+2 828 €
3+2 807 €0 €+2 807 €
4+2 807 €0 €+2 807 €
5+2 807 €0 €+2 807 €
6+2 807 €0 €+2 807 €
7+2 807 €0 €+2 807 €
8+2 807 €0 €+2 807 €
9+2 807 €0 €+2 807 €
10+2 807 €+444 €+2 363 €
11+2 807 €+1 372 €+1 435 €
12+2 807 €+1 547 €+1 260 €
13+2 807 €+1 728 €+1 079 €
14+2 807 €+1 913 €+894 €
15+2 807 €+2 103 €+704 €
16+2 807 €+2 299 €+508 €
17+2 807 €+2 499 €+308 €
18+2 807 €+2 705 €+102 €
19+2 807 €+2 917 €-110 €
20+2 807 €+3 134 €-327 €
21+2 807 €+3 357 €-550 €
22+2 807 €+3 586 €-779 €
23+2 807 €+3 821 €-1 014 €
24+2 807 €+4 062 €-1 255 €
25+2 807 €+4 310 €-1 503 €
Total+70 175 €+35 355 €+34 820 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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