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Détails du bien

Bien expiré
VilleRoissy-en-France (95)
Surface47m²
Coût Total111 818€
Loyer Annuel11 679€
Rentabilité10.44%
Cashflow/mois+280€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 646 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 2 183,96 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Investissement locatif sous bail commercial meublé Appartement de type T2, au 5ème étage, d'une surface de 47,24 m² comprenant : une entrée avec cuisine, une chambre, une salle de séjour et une salle de bains-wc. Une place de parling complète ce bien. Bail en date du 01/07/2023 jusqu'au 30/06/2032 Loyer annuel HT : 6 856,20 € Charges générales de copropriété / an : 350,00 € Taxe foncière : 1 041,00 €

Gestion pérenne, garantie et sécurisé.

Pour plus d'informations contactez Patrim Riviera tel 06.07.97.52.91   Bénéficiez de notre pôle dédié à l'achat : service courtage en financement , gestion locative, accompagnement juridique et fiscal.

Ville : Roissy-en-France
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95700
Total : 111 818€
Prix d'acquisition : 102 646€
Travaux : 960€
Valeur du bien : 103 606€
Frais de notaire : 8 212€
Coût estimé : 8 212€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 20.71€/m²/mois
Fourchette : 17.44€ - 24.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 973€/mois
Loyer annuel estimé : 11679€/an
Fourchette totale : 820€ - 1155€/mois
Fourchette annuelle : 9837€ - 13865€/an
Rentabilité brute :10.44%
Fourchette de rentabilité :8.80% - 12.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 400 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :206 800 €
Prix d'achat :102 646 €
Décote à l'achat :-104 154€ (-50.4%)
Marge achat-revente :94 982€ (45.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 818€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,68€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 577,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 008,81€
Coût de l'assurance :9 504,53€
Taxe foncière : 1 041,00€/an
Soit par mois : 86,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 29,17€/mois
Soit par an : 350,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 973,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 693,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :279,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 105 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :960 €(20 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 20€/m² = 240€, Main d'œuvre: 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roissy-en-France. Coefficient régional appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 973 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 679 €/an
Calcul : 973 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 609 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 818 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 041 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 340 €
Revenus locatifs : +11 679 €
Charges déductibles : -6 340 €
Résultat foncier Année 1 : 5 339 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 380 €/an
Revenus locatifs : +11 679 €
Charges déductibles : -5 380 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 299 €/an
Prix d'achat du bien : 102 646 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 720 €(65% de 102 646 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 426 €/an
Calcul : 66 720 € × 3,636% = 2 426 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 679 €6 344 €3 613 €5 335 €---
211 913 €5 286 €3 515 €6 626 €---
312 151 €5 185 €3 414 €6 965 €---
412 394 €5 081 €3 310 €7 313 €---
512 642 €4 974 €3 202 €7 668 €---
612 895 €4 862 €3 091 €8 032 €---
713 152 €4 747 €2 976 €8 405 €---
813 415 €4 629 €2 857 €8 787 €---
913 684 €4 506 €2 735 €9 178 €---
1013 957 €4 379 €2 608 €9 578 €---
1114 237 €4 248 €2 477 €9 988 €---
1214 521 €4 113 €2 342 €10 408 €---
1314 812 €3 973 €2 202 €10 839 €---
1415 108 €3 829 €2 058 €11 279 €---
1515 410 €3 680 €1 908 €11 731 €---
1615 718 €3 525 €1 754 €12 193 €---
1716 033 €3 366 €1 595 €12 667 €---
1816 353 €3 201 €1 430 €13 152 €---
1916 680 €3 031 €1 260 €13 649 €---
2017 014 €2 856 €1 085 €14 158 €---
2117 354 €2 674 €903 €14 680 €---
2217 701 €2 487 €715 €15 215 €---
2318 055 €2 293 €522 €15 763 €---
2418 417 €2 093 €321 €16 324 €---
2518 785 €1 886 €115 €16 899 €---
TOTAL374 082 €97 248 €52 009 €276 833 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 833 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 679 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 453 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 453 €+1 601 €+852 €
2+2 453 €+1 988 €+465 €
3+2 453 €+2 090 €+363 €
4+2 453 €+2 194 €+259 €
5+2 453 €+2 300 €+153 €
6+2 453 €+2 410 €+43 €
7+2 453 €+2 522 €-69 €
8+2 453 €+2 636 €-183 €
9+2 453 €+2 753 €-300 €
10+2 453 €+2 873 €-420 €
11+2 453 €+2 997 €-544 €
12+2 453 €+3 123 €-670 €
13+2 453 €+3 252 €-799 €
14+2 453 €+3 384 €-931 €
15+2 453 €+3 519 €-1 066 €
16+2 453 €+3 658 €-1 205 €
17+2 453 €+3 800 €-1 347 €
18+2 453 €+3 946 €-1 493 €
19+2 453 €+4 095 €-1 642 €
20+2 453 €+4 248 €-1 795 €
21+2 453 €+4 404 €-1 951 €
22+2 453 €+4 564 €-2 111 €
23+2 453 €+4 729 €-2 276 €
24+2 453 €+4 897 €-2 444 €
25+2 453 €+5 070 €-2 617 €
Total+61 325 €+83 050 €+-21 725 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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