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Appartement à vendre

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface86.59m²
Coût Total200 667€
Loyer Annuel11 265€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-351€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 600 €
Surface : 86.59 m²
Prix au m² : 1 589,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A proximité du centre-ville, proche Salins. L'appartement est composé d'un hall d'entrée, une cuisine équipée, une salle de séjour, 3 chambres et d'une salle d'eau et d'un wc. Rangements. Garage et cave A rénover. (7.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 23 lots - dont 11 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1400.00 euros.

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.769571, 3.080450
Total : 200 667€
Prix d'acquisition : 137 600€
Travaux : 52 059€
Valeur du bien : 189 659€
Frais de notaire : 11 008€
Coût estimé : 11 008€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.59m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 939€/mois
Loyer annuel estimé : 11265€/an
Fourchette totale : 733€ - 1202€/mois
Fourchette annuelle : 8795€ - 14428€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 7.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 342,47 €/m²
Basé sur :757 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :202 834 €
Prix d'achat :137 600 €
Décote à l'achat :-65 234€ (-32.2%)
Marge achat-revente :2 167€ (1.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 667€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :999,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :80,27€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 079,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 096,99€
Coût de l'assurance :24 080,04€
Taxe foncière : 1 126,46€/an
Soit par mois : 93,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 116,67€/mois
Soit par an : 1 400,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 938,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 290,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-351,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 86.59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans tout l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: DPE E - Appartement - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 059 €(601 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (plomberie et électricité inclus)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (plomberie, électricité, carrelage inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité:11 659€
    Mise aux normes électricité: 86.59 m² × 100€/m² = 8659€, Main d'œuvre: 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 939 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 265 €/an
Calcul : 939 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 836 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 667 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 963 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 126 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 400 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 059 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 384 €
Revenus locatifs : +11 265 €
Charges déductibles : -62 384 €
Résultat foncier Année 1 : -51 120 €(Déficit de 51 120 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 720 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 325 €/an
Revenus locatifs : +11 265 €
Charges déductibles : -10 325 €
Résultat foncier Années 2+ : 939 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29719.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 440 €(65% de 137 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 252 €/an
Calcul : 89 440 € × 3,636% = 3 252 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 265 €62 391 €6 842 €-51 126 €21 400 €29 726 €29 726 €
211 490 €10 151 €6 662 €1 339 €--28 388 €
311 720 €9 965 €6 475 €1 755 €--26 633 €
411 954 €9 771 €6 282 €2 183 €--24 450 €
512 193 €9 571 €6 081 €2 622 €--21 828 €
612 437 €9 364 €5 874 €3 073 €--18 755 €
712 686 €9 150 €5 660 €3 536 €--15 219 €
812 939 €8 928 €5 438 €4 012 €--11 207 €
913 198 €8 698 €5 208 €4 500 €--6 707 €
1013 462 €8 460 €4 971 €5 002 €--1 705 €
1113 731 €8 214 €4 725 €5 517 €---
1214 006 €7 960 €4 470 €6 046 €---
1314 286 €7 696 €4 206 €6 590 €---
1414 572 €7 423 €3 933 €7 149 €---
1514 863 €7 141 €3 651 €7 723 €---
1615 161 €6 848 €3 359 €8 312 €---
1715 464 €6 546 €3 056 €8 918 €---
1815 773 €6 233 €2 743 €9 540 €---
1916 089 €5 909 €2 419 €10 180 €---
2016 410 €5 573 €2 083 €10 837 €---
2116 739 €5 226 €1 736 €11 513 €---
2217 073 €4 866 €1 377 €12 207 €---
2317 415 €4 494 €1 005 €12 920 €---
2417 763 €4 109 €620 €13 654 €---
2518 118 €3 711 €221 €14 408 €---
TOTAL360 808 €238 398 €99 097 €122 409 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 409 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 265 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 366 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 366 €-6 420 €+8 786 €
2+2 366 €0 €+2 366 €
3+2 366 €0 €+2 366 €
4+2 366 €0 €+2 366 €
5+2 366 €0 €+2 366 €
6+2 366 €0 €+2 366 €
7+2 366 €0 €+2 366 €
8+2 366 €0 €+2 366 €
9+2 366 €0 €+2 366 €
10+2 366 €0 €+2 366 €
11+2 366 €+1 144 €+1 222 €
12+2 366 €+1 814 €+552 €
13+2 366 €+1 977 €+389 €
14+2 366 €+2 145 €+221 €
15+2 366 €+2 317 €+49 €
16+2 366 €+2 494 €-128 €
17+2 366 €+2 675 €-309 €
18+2 366 €+2 862 €-496 €
19+2 366 €+3 054 €-688 €
20+2 366 €+3 251 €-885 €
21+2 366 €+3 454 €-1 088 €
22+2 366 €+3 662 €-1 296 €
23+2 366 €+3 876 €-1 510 €
24+2 366 €+4 096 €-1 730 €
25+2 366 €+4 322 €-1 956 €
Total+59 150 €+36 723 €+22 427 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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