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Achat appartement

Bien expiré
VilleVic-en-Bigorre (65)
Surface60m²
Coût Total103 452€
Loyer Annuel8 152€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 900 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 081,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 60 m², Bâtiment de 2 étages, 2 Pièces, 1 Chambre, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Rangements, Chauffage individuel électrique, Cuisine coin cuisine, 1 Parking

VIC en BIGORRE cœur de ville Situé en 2ème et dernier étage dans une petite copropriété gérée par un syndic bénévole.

Spacieux appartement 2 pièces d'env. 60 m² loué en bail ''Loi 89'' d'une durée de 3 ans = revenus constants. Belle pièce de vie d'env. 28 m² avec coin cuisine ouverte Grande chambre d'env. 17 m² avec placards + petite pièce pouvant servir de bureau ou de rangement. Salle de bains et WC séparés. Logement très lumineux!

Chauffage individuel électrique, double vitrage. Logement vendu avec emplacement permettant de stationner 2 véhicules.

Actuellement loué 455,00 euros + 40,00 euros de provision sur charges et géré par ORPI. Les charges annuelles de copropriété s'élèvent à env. 660,00 euros dont 400,00 euros récupérables sur le locataire.

EXCLUSIVITE ORPI Vivaldi Immobilier Référence agence : 4191

Ville : Vic-en-Bigorre
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65500
Coordonnées : 43.432270, 0.073610
Total : 103 452€
Prix d'acquisition : 64 900€
Travaux : 33 360€
Valeur du bien : 98 260€
Frais de notaire : 5 192€
Coût estimé : 5 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 11.32€/m²/mois
Fourchette : 9.26€ - 13.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 679€/mois
Loyer annuel estimé : 8152€/an
Fourchette totale : 556€ - 830€/mois
Fourchette annuelle : 6671€ - 9963€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 452€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :504,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,31€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 534,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 953,51€
Coût de l'assurance :8 793,42€
Taxe foncière : 815,21€/an
Soit par mois : 67,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 679,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 641,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :37,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture et vérification de l'étanchéité des joints
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 360 €(556 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 900€ = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:480€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€, Main d'œuvre: 240€ = 480€
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vic-en-Bigorre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 152 €/an
Calcul : 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 452 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 815 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 336 €
Revenus locatifs : +8 152 €
Charges déductibles : -38 336 €
Résultat foncier Année 1 : -30 184 €(Déficit de 30 184 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 784 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 976 €/an
Revenus locatifs : +8 152 €
Charges déductibles : -4 976 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 176 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8783.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 185 €(65% de 64 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 534 €/an
Calcul : 42 185 € × 3,636% = 1 534 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 152 €38 339 €3 332 €-30 187 €21 400 €8 787 €8 787 €
28 315 €4 889 €3 242 €3 426 €--5 361 €
38 481 €4 796 €3 149 €3 686 €--1 675 €
48 651 €4 700 €3 053 €3 952 €---
58 824 €4 600 €2 953 €4 224 €---
69 001 €4 497 €2 851 €4 503 €---
79 181 €4 391 €2 744 €4 789 €---
89 364 €4 282 €2 635 €5 082 €---
99 551 €4 169 €2 522 €5 383 €---
109 742 €4 052 €2 405 €5 691 €---
119 937 €3 931 €2 284 €6 007 €---
1210 136 €3 806 €2 159 €6 330 €---
1310 339 €3 677 €2 030 €6 662 €---
1410 546 €3 544 €1 897 €7 002 €---
1510 757 €3 406 €1 759 €7 350 €---
1610 972 €3 264 €1 617 €7 708 €---
1711 191 €3 117 €1 470 €8 074 €---
1811 415 €2 965 €1 318 €8 450 €---
1911 643 €2 808 €1 161 €8 835 €---
2011 876 €2 646 €1 000 €9 230 €---
2112 114 €2 479 €832 €9 634 €---
2212 356 €2 306 €659 €10 050 €---
2312 603 €2 128 €481 €10 475 €---
2412 855 €1 943 €296 €10 912 €---
2513 112 €1 753 €106 €11 360 €---
TOTAL261 114 €122 487 €47 954 €138 627 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 627 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 152 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 712 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 712 €-6 420 €+8 132 €
2+1 712 €0 €+1 712 €
3+1 712 €0 €+1 712 €
4+1 712 €+683 €+1 029 €
5+1 712 €+1 267 €+445 €
6+1 712 €+1 351 €+361 €
7+1 712 €+1 437 €+275 €
8+1 712 €+1 525 €+187 €
9+1 712 €+1 615 €+97 €
10+1 712 €+1 707 €+5 €
11+1 712 €+1 802 €-90 €
12+1 712 €+1 899 €-187 €
13+1 712 €+1 999 €-287 €
14+1 712 €+2 101 €-389 €
15+1 712 €+2 205 €-493 €
16+1 712 €+2 312 €-600 €
17+1 712 €+2 422 €-710 €
18+1 712 €+2 535 €-823 €
19+1 712 €+2 650 €-938 €
20+1 712 €+2 769 €-1 057 €
21+1 712 €+2 890 €-1 178 €
22+1 712 €+3 015 €-1 303 €
23+1 712 €+3 143 €-1 431 €
24+1 712 €+3 274 €-1 562 €
25+1 712 €+3 408 €-1 696 €
Total+42 800 €+41 588 €+1 212 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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