Maison en pierre BBC 182m² – vue rivière, terrasse, 2 entrées

VilleLarroque (81)

Surface182m²

Coût Total264 720€

Loyer Annuel17 499€

Rentabilité6.61%

Cashflow/mois-90€

Prix : 179 000 €

Surface : 182 m²

Prix au m² : 983,52 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 6

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre entièrement rénovée (2018, architecte), 182 m² habitables, DPE classe C. Située en bordure de village, face à un parc, avec vue sur la Vère. Façade sud, lumineux, calme.

Configuration : – Loft en duplex : séjour avec poêle à granulés, coin cuisine, 3 chambres, salle de bain (baignoire + douche), WC séparé – Espace polyvalent : grand volume ouvert, poêle à bois, coin cuisine, WC → 2 entrées indépendantes (2 rues) – les deux parties peuvent fonctionner séparément ou ensemble

Atouts : – Terrasse 36 m² – Fibre optique – Parking devant et derrière – 2 restaurants au village, commerces à 10 min – Toulouse aéroport ±80 km / Gare TGV Montauban ±30 km – Potentiel locatif (gîte, activité, bureau) – Partiellement meublé, tous permis en règle

Prix : 179 000 € – vente entre particuliers

Ville : Larroque

Département : Tarn

Région : Occitanie

Code postal : 81140

Coordonnées : 44.003230, 1.691000

Total : 264 720€

Prix d'acquisition : 179 000€

Travaux : 71 400€

Valeur du bien : 250 400€

Frais de notaire : 14 320€

Coût estimé : 14 320€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 182m²

Loyer prédit : 8.01€/m²/mois

Fourchette : 6.36€ - 10.09€/m²/mois

Loyer total estimé : 1458€/mois

Loyer annuel estimé : 17499€/an

Fourchette totale : 1158€ - 1837€/mois

Fourchette annuelle : 13893€ - 22040€/an

Rentabilité brute :6.61%

Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.33%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 218,87 €/m²

Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :221 833 €

Prix d'achat :179 000 €

Décote à l'achat :-42 833€ (-19.3%)

Marge achat-revente :-42 887€ (-19.3%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :264 720€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 325,25€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.50%

Assurance emprunteur :77,21€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 402,46€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 855,21€

Coût de l'assurance :23 163,00€

Taxe foncière : 1 749,87€/an

Soit par mois : 145,82€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 1 458,22€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 548,28€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-90,06€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois si ancien ou non performant

Quantité: 1 système pour 182 m²

Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage existant

Quantité: environ 23 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)

Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)

Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)

Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: environ 65 m² total

Raison: État 3.7/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 400 €(392 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Menuiseries:18 400€
Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€, Main d'œuvre: 50€
Cuisine:21 000€
Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
Chambres - Revêtement sol:3 600€
Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 900€
Chambres - Peinture:1 800€
Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Salon - Peinture:2 600€
Peinture murs et plafonds: 65 m² × 40€/m² = 2600€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Larroque (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 30 400€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 458 €/mois

Revenus locatifs annuels : 17 499 €/an

Calcul : 1 458 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 149 €/an

Base de calcul : Emprunt de 264 720 € à 3.50% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 927 €/an

Calcul : 77 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 400 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 225 €

Revenus locatifs : +17 499 €

Charges déductibles : -83 225 €

Résultat foncier Année 1 : -65 727 €(Déficit de 65 727 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 44 327 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 825 €/an

Revenus locatifs : +17 499 €

Charges déductibles : -11 825 €

Résultat foncier Années 2+ : 5 673 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44326.77 € reporté.

Prix d'achat du bien : 179 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 4 231 €/an

Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	17 499 €	83 234 €	9 158 €	-65 735 €	21 400 €	44 335 €	44 335 €
2	17 849 €	11 594 €	8 918 €	6 254 €	-	-	38 081 €
3	18 206 €	11 346 €	8 669 €	6 860 €	-	-	31 221 €
4	18 570 €	11 088 €	8 412 €	7 481 €	-	-	23 740 €
5	18 941 €	10 822 €	8 146 €	8 119 €	-	-	15 621 €
6	19 320 €	10 546 €	7 870 €	8 774 €	-	-	6 847 €
7	19 706 €	10 260 €	7 584 €	9 446 €	-	-	-
8	20 100 €	9 964 €	7 288 €	10 136 €	-	-	-
9	20 502 €	9 658 €	6 982 €	10 844 €	-	-	-
10	20 913 €	9 341 €	6 664 €	11 572 €	-	-	-
11	21 331 €	9 012 €	6 336 €	12 319 €	-	-	-
12	21 757 €	8 672 €	5 996 €	13 085 €	-	-	-
13	22 193 €	8 320 €	5 643 €	13 873 €	-	-	-
14	22 636 €	7 955 €	5 278 €	14 682 €	-	-	-
15	23 089 €	7 577 €	4 900 €	15 512 €	-	-	-
16	23 551 €	7 185 €	4 509 €	16 365 €	-	-	-
17	24 022 €	6 780 €	4 104 €	17 242 €	-	-	-
18	24 502 €	6 360 €	3 684 €	18 142 €	-	-	-
19	24 992 €	5 926 €	3 250 €	19 066 €	-	-	-
20	25 492 €	5 476 €	2 799 €	20 016 €	-	-	-
21	26 002 €	5 010 €	2 333 €	20 992 €	-	-	-
22	26 522 €	4 527 €	1 851 €	21 995 €	-	-	-
23	27 053 €	4 027 €	1 351 €	23 025 €	-	-	-
24	27 594 €	3 510 €	833 €	24 084 €	-	-	-
25	28 145 €	2 974 €	297 €	25 172 €	-	-	-
TOTAL	560 487 €	271 165 €	132 855 €	289 322 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 289 322 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 499 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +3 675 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+3 675 €	-6 420 €	+10 095 €
2	+3 675 €	0 €	+3 675 €
3	+3 675 €	0 €	+3 675 €
4	+3 675 €	0 €	+3 675 €
5	+3 675 €	0 €	+3 675 €
6	+3 675 €	0 €	+3 675 €
7	+3 675 €	+780 €	+2 895 €
8	+3 675 €	+3 041 €	+634 €
9	+3 675 €	+3 253 €	+422 €
10	+3 675 €	+3 472 €	+203 €
11	+3 675 €	+3 696 €	-21 €
12	+3 675 €	+3 926 €	-251 €
13	+3 675 €	+4 162 €	-487 €
14	+3 675 €	+4 405 €	-730 €
15	+3 675 €	+4 654 €	-979 €
16	+3 675 €	+4 910 €	-1 235 €
17	+3 675 €	+5 173 €	-1 498 €
18	+3 675 €	+5 443 €	-1 768 €
19	+3 675 €	+5 720 €	-2 045 €
20	+3 675 €	+6 005 €	-2 330 €
21	+3 675 €	+6 298 €	-2 623 €
22	+3 675 €	+6 598 €	-2 923 €
23	+3 675 €	+6 908 €	-3 233 €
24	+3 675 €	+7 225 €	-3 550 €
25	+3 675 €	+7 552 €	-3 877 €
Total	+91 875 €	+86 797 €	+5 078 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison en pierre BBC 182m² – vue rivière, terrasse, 2 entrées

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Maison en pierre BBC 182m² – vue rivière, terrasse, 2 entrées

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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