Maison 4 pièces 85 m²

VilleSaint-Romain-sur-Cher (41)

Surface85m²

Coût Total119 646€

Loyer Annuel7 253€

Rentabilité6.06%

Cashflow/mois-75€

Prix : 64 950 €

Surface : 85 m²

Prix au m² : 764,12 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 85 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL 1416 NOTAIRES vous proposent : Maison rurale à vendre - ST ROMAIN SUR CHER (41140)

SUR LA COMMUNE DE ST ROMAIN SUR CHER La maison se compose de plain-pied: 2 cuisines. A l'étage: 3 chambres et un débarras. Une salle d'eau avec toilettes à l'écart. En face, un hangar, différentes caves dans le rocher sur le côté, abris bois. Terrain de 7686 m² boisé. PETIT PRIX POUR CET ENSEMBLE

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SELARL 1416 NOTAIRES - Notaires au Controis-en-Sologne - N° SIRET : 92224844800016

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Surface : 85 m²

Ville : Saint-Romain-sur-Cher

Département : Loir-et-Cher

Région : Centre-Val de Loire

Code postal : 41140

Coordonnées : 47.339386, 1.392169

Total : 119 646€

Prix d'acquisition : 64 950€

Travaux : 49 500€

Valeur du bien : 114 450€

Frais de notaire : 5 196€

Coût estimé : 5 196€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 85m²

Loyer prédit : 7.11€/m²/mois

Fourchette : 5.95€ - 8.50€/m²/mois

Loyer total estimé : 604€/mois

Loyer annuel estimé : 7253€/an

Fourchette totale : 506€ - 723€/mois

Fourchette annuelle : 6067€ - 8671€/an

Rentabilité brute :6.06%

Fourchette de rentabilité :5.07% - 7.25%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

Prix médian /m² :999,45 €/m²

Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km

Prix de marché :84 953 €

Prix d'achat :64 950 €

Décote à l'achat :-20 003€ (-23.5%)

Marge achat-revente :-34 693€ (-40.8%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :119 646€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :584,32€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.27%

Assurance emprunteur :34,90€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 619,22€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 649,77€

Coût de l'assurance :10 469,03€

Taxe foncière : 725,29€/an

Soit par mois : 60,44€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 604,41€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 679,66€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-75,25€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 85 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 85 m²

Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)

Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine vétuste

Quantité: cuisine complète

Raison: État 2/5 assumé - cuisine sans photo, état vétuste

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Remplacement des équipements sanitaires et carrelage

Quantité: 6 m²

Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec équipements fonctionnels mais datés

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)

Raison: État 2/5 visible - chambres avec murs en mauvais état

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation

Rénovation complète du salon, y compris peinture et revêtement

Quantité: 15 m²

Raison: État 2/5 visible - salon avec murs abîmés

EntréeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Rénovation de l'entrée, y compris peinture et revêtement

Quantité: 5 m²

Raison: État 2/5 visible - entrée avec usure importante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 500 €(582 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:13 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€
Isolation:6 800€
Isolation toiture/combles: 85 m² × 80€/m² = 6800€
Menuiseries:10 500€
Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€
Cuisine:12 000€
Rénovation complète cuisine: 12000€
Salle de bain:2 400€
Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€
Chambres:3 600€
Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€
Salon:900€
Rénovation salon: 15 m² × 60€/m² = 900€
Entrée:300€
Rénovation entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 604 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 253 €/an

Calcul : 604 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 862 €/an

Base de calcul : Emprunt de 119 646 € à 3.27% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 419 €/an

Calcul : 35 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 725 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 500 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 506 €

Revenus locatifs : +7 253 €

Charges déductibles : -54 506 €

Résultat foncier Année 1 : -47 253 €(Déficit de 47 253 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 25 853 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 006 €/an

Revenus locatifs : +7 253 €

Charges déductibles : -5 006 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 247 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25852.89 € reporté.

Prix d'achat du bien : 64 950 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 42 218 €(65% de 64 950 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 535 €/an

Calcul : 42 218 € × 3,636% = 1 535 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 253 €	54 510 €	3 866 €	-47 257 €	21 400 €	25 857 €	25 857 €
2	7 398 €	4 905 €	3 761 €	2 493 €	-	-	23 364 €
3	7 546 €	4 797 €	3 653 €	2 749 €	-	-	20 615 €
4	7 697 €	4 686 €	3 542 €	3 011 €	-	-	17 604 €
5	7 851 €	4 571 €	3 427 €	3 280 €	-	-	14 324 €
6	8 008 €	4 452 €	3 308 €	3 556 €	-	-	10 768 €
7	8 168 €	4 329 €	3 185 €	3 839 €	-	-	6 928 €
8	8 331 €	4 202 €	3 058 €	4 130 €	-	-	2 799 €
9	8 498 €	4 070 €	2 926 €	4 428 €	-	-	-
10	8 668 €	3 935 €	2 791 €	4 733 €	-	-	-
11	8 841 €	3 795 €	2 651 €	5 047 €	-	-	-
12	9 018 €	3 650 €	2 506 €	5 368 €	-	-	-
13	9 198 €	3 500 €	2 356 €	5 698 €	-	-	-
14	9 382 €	3 346 €	2 202 €	6 037 €	-	-	-
15	9 570 €	3 186 €	2 042 €	6 384 €	-	-	-
16	9 761 €	3 021 €	1 877 €	6 740 €	-	-	-
17	9 957 €	2 851 €	1 707 €	7 106 €	-	-	-
18	10 156 €	2 674 €	1 530 €	7 481 €	-	-	-
19	10 359 €	2 493 €	1 348 €	7 866 €	-	-	-
20	10 566 €	2 305 €	1 160 €	8 262 €	-	-	-
21	10 777 €	2 110 €	966 €	8 667 €	-	-	-
22	10 993 €	1 910 €	766 €	9 083 €	-	-	-
23	11 213 €	1 702 €	558 €	9 511 €	-	-	-
24	11 437 €	1 488 €	344 €	9 949 €	-	-	-
25	11 666 €	1 267 €	123 €	10 399 €	-	-	-
TOTAL	232 313 €	133 751 €	55 650 €	98 562 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 562 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 253 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 523 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 523 €	-6 420 €	+7 943 €
2	+1 523 €	0 €	+1 523 €
3	+1 523 €	0 €	+1 523 €
4	+1 523 €	0 €	+1 523 €
5	+1 523 €	0 €	+1 523 €
6	+1 523 €	0 €	+1 523 €
7	+1 523 €	0 €	+1 523 €
8	+1 523 €	0 €	+1 523 €
9	+1 523 €	+489 €	+1 034 €
10	+1 523 €	+1 420 €	+103 €
11	+1 523 €	+1 514 €	+9 €
12	+1 523 €	+1 610 €	-87 €
13	+1 523 €	+1 709 €	-186 €
14	+1 523 €	+1 811 €	-288 €
15	+1 523 €	+1 915 €	-392 €
16	+1 523 €	+2 022 €	-499 €
17	+1 523 €	+2 132 €	-609 €
18	+1 523 €	+2 244 €	-721 €
19	+1 523 €	+2 360 €	-837 €
20	+1 523 €	+2 478 €	-955 €
21	+1 523 €	+2 600 €	-1 077 €
22	+1 523 €	+2 725 €	-1 202 €
23	+1 523 €	+2 853 €	-1 330 €
24	+1 523 €	+2 985 €	-1 462 €
25	+1 523 €	+3 120 €	-1 597 €
Total	+38 075 €	+29 569 €	+8 506 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison 4 pièces 85 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Maison 4 pièces 85 m²

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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