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Achat : Appartement Tourcoing (59200)

VilleTourcoing (59)
Surface175m²
Coût Total280 300€
Loyer Annuel23 655€
Rentabilité8.44%
Cashflow/mois+304€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 942,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 175 m², 7 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Cave, 1 garage, Structure/extérieur à restaurer, Rez-de-chaussée

A Chamvres, une maison rurale dans un ancien corps de ferme comprenant : D’une part une maison composée en rez-de-chaussée : entrée sur véranda ou dans la partie arrière du salon, cuisine ouverte sur séjour, salle à manger, A l’étage : palier, une première cha...

Ville : Tourcoing
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59200
Coordonnées : 50.722520, 3.159540
Total : 280 300€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 102 100€
Valeur du bien : 267 100€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1971€/mois
Loyer annuel estimé : 23655€/an
Fourchette totale : 1575€ - 2467€/mois
Fourchette annuelle : 18905€ - 29599€/an
Rentabilité brute :8.44%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 807,31 €/m²
Basé sur :384 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :316 279 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-151 279€ (-47.8%)
Marge achat-revente :35 979€ (11.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 388,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :81,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 470,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 177,99€
Coût de l'assurance :24 526,25€
Taxe foncière : 2 365,49€/an
Soit par mois : 197,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 971,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 667,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :304,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 175 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant peinture, revêtement de sol et réfection électricité
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine incluant peinture et vérification des normes de plomberie et électricité
Quantité: 10 m²
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: 175 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :102 100 €(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:25 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres: 600€/fenêtre × 22 = 13200€ (pose incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:11 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Chambres - Rénovation lourde:14 400€
    Rénovation chambres: 45 m²: 140€/m² × 45 = 6300€, Électricité et menuiseries: 900€ + Main d'œuvre: 1000€ = 7200€
  • Salon - Rénovation complète:7 800€
    Rénovation salon: 20 m²: 150€/m² × 20 = 3000€, Électricité: 800€ + Main d'œuvre: 200€ = 4000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m²: 100€/m² × 10 = 1000€, Vérification plomberie et électricité: 500€ = 1500€
  • Second œuvre général - Électricité générale:2 700€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau: 1200€ + Main d'œuvre: 300€ = 1500€
  • Second œuvre général - Plomberie générale:19 000€
    Mise à jour plomberie: 175 m²: 100€/m² × 175 = 17500€, Main d'œuvre: 500€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tourcoing (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 44 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 655 €/an
Calcul : 1 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 409 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 300 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 981 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 365 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 102 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 114 856 €
Revenus locatifs : +23 655 €
Charges déductibles : -114 856 €
Résultat foncier Année 1 : -91 201 €(Déficit de 91 201 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 69 801 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 756 €/an
Revenus locatifs : +23 655 €
Charges déductibles : -12 756 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 899 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 69800.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 655 €114 865 €9 418 €-91 210 €21 400 €69 810 €69 810 €
224 128 €12 515 €9 168 €11 614 €--58 196 €
324 611 €12 256 €8 909 €12 355 €--45 841 €
425 103 €11 988 €8 642 €13 115 €--32 727 €
525 605 €11 711 €8 365 €13 894 €--18 833 €
626 117 €11 425 €8 078 €14 692 €--4 141 €
726 639 €11 129 €7 782 €15 511 €---
827 172 €10 822 €7 475 €16 350 €---
927 716 €10 505 €7 158 €17 211 €---
1028 270 €10 177 €6 830 €18 093 €---
1128 835 €9 837 €6 491 €18 998 €---
1229 412 €9 486 €6 140 €19 926 €---
1330 000 €9 123 €5 776 €20 877 €---
1430 600 €8 747 €5 400 €21 853 €---
1531 212 €8 358 €5 012 €22 854 €---
1631 836 €7 956 €4 609 €23 881 €---
1732 473 €7 540 €4 193 €24 933 €---
1833 123 €7 109 €3 763 €26 013 €---
1933 785 €6 664 €3 317 €27 121 €---
2034 461 €6 203 €2 857 €28 258 €---
2135 150 €5 726 €2 380 €29 424 €---
2235 853 €5 233 €1 887 €30 620 €---
2336 570 €4 723 €1 377 €31 847 €---
2437 301 €4 195 €849 €33 106 €---
2538 047 €3 649 €303 €34 398 €---
TOTAL757 674 €321 942 €136 178 €435 733 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 435 733 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 655 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 968 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 968 €-6 420 €+11 388 €
2+4 968 €0 €+4 968 €
3+4 968 €0 €+4 968 €
4+4 968 €0 €+4 968 €
5+4 968 €0 €+4 968 €
6+4 968 €0 €+4 968 €
7+4 968 €+3 411 €+1 557 €
8+4 968 €+4 905 €+63 €
9+4 968 €+5 163 €-195 €
10+4 968 €+5 428 €-460 €
11+4 968 €+5 699 €-731 €
12+4 968 €+5 978 €-1 010 €
13+4 968 €+6 263 €-1 295 €
14+4 968 €+6 556 €-1 588 €
15+4 968 €+6 856 €-1 888 €
16+4 968 €+7 164 €-2 196 €
17+4 968 €+7 480 €-2 512 €
18+4 968 €+7 804 €-2 836 €
19+4 968 €+8 136 €-3 168 €
20+4 968 €+8 477 €-3 509 €
21+4 968 €+8 827 €-3 859 €
22+4 968 €+9 186 €-4 218 €
23+4 968 €+9 554 €-4 586 €
24+4 968 €+9 932 €-4 964 €
25+4 968 €+10 319 €-5 351 €
Total+124 200 €+130 720 €+-6 520 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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