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Maison 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleRemoiville (55)
Surface90m²
Coût Total169 360€
Loyer Annuel11 021€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 966,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 90 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SCP Maître Arielle DUPONT STIVAL et Maître Xavier REA, notaires associés vous proposent : Maison / villa à vendre - REMOIVILLE (55600)


-> Maison d'habitation comprenant : Au sous-sol : caves. Au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, salon salle à manger; salle de bain avec WC, accès garage, buanderie. A l'étage : palier 3 chambres dont une en enfilade et une autre mansardée, accès grenier. Assainissement fosse septique. -> Dépendance non attentes et extérieur : Appentis derrière la maison pour cuve a fuel et accès courette extérieure. Grange en face de la maison de 221m² avec bâti attenant de 50m² avec grenier. Electricité reliée avec la maison. Bétonné en partie. Accès au Loison derrière. Un verger non attenant d'une superficie de 895m².


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SCP Maître Arielle DUPONT STIVAL et Maître Xavier REA, notaires associés - Notaires à Stenay - N° SIRET : 32332625600050


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Surface : 90 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/05/2026 Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Remoiville
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55600
Coordonnées : 49.442814, 5.357908
Total : 169 360€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 75 400€
Valeur du bien : 162 400€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 7.52€ - 13.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 918€/mois
Loyer annuel estimé : 11021€/an
Fourchette totale : 676€ - 1247€/mois
Fourchette annuelle : 8116€ - 14966€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :795,56 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :71 600 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :+15 400€ (+21.5%)
Marge achat-revente :-97 760€ (-136.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :850,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :49,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 899,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 815,03€
Coût de l'assurance :14 819,00€
Taxe foncière : 1 102,15€/an
Soit par mois : 91,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 918,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 991,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (~20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état nécessitant rénovation
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 90 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité sanitaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 400 €(838 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:7 200€
    Mise à jour plomberie: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Remoiville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 918 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 021 €/an
Calcul : 918 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 904 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 360 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 593 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 102 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 999 €
Revenus locatifs : +11 021 €
Charges déductibles : -82 999 €
Résultat foncier Année 1 : -71 977 €(Déficit de 71 977 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 577 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 599 €/an
Revenus locatifs : +11 021 €
Charges déductibles : -7 599 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 423 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50577.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 021 €83 004 €5 909 €-71 983 €21 400 €50 583 €50 583 €
211 242 €7 450 €5 755 €3 792 €--46 791 €
311 467 €7 290 €5 595 €4 176 €--42 615 €
411 696 €7 125 €5 430 €4 571 €--38 043 €
511 930 €6 953 €5 259 €4 976 €--33 067 €
612 169 €6 776 €5 081 €5 393 €--27 674 €
712 412 €6 592 €4 897 €5 820 €--21 854 €
812 660 €6 402 €4 707 €6 259 €--15 596 €
912 913 €6 204 €4 509 €6 709 €--8 887 €
1013 172 €6 000 €4 305 €7 172 €--1 715 €
1113 435 €5 788 €4 093 €7 647 €---
1213 704 €5 569 €3 874 €8 135 €---
1313 978 €5 341 €3 647 €8 636 €---
1414 257 €5 106 €3 411 €9 151 €---
1514 543 €4 862 €3 167 €9 680 €---
1614 833 €4 610 €2 915 €10 224 €---
1715 130 €4 348 €2 653 €10 782 €---
1815 433 €4 077 €2 382 €11 356 €---
1915 741 €3 796 €2 101 €11 945 €---
2016 056 €3 506 €1 811 €12 551 €---
2116 377 €3 204 €1 509 €13 173 €---
2216 705 €2 892 €1 197 €13 813 €---
2317 039 €2 569 €874 €14 470 €---
2417 380 €2 234 €539 €15 145 €---
2517 727 €1 887 €193 €15 840 €---
TOTAL353 020 €203 588 €85 815 €149 433 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 433 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 021 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 315 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 315 €-6 420 €+8 735 €
2+2 315 €0 €+2 315 €
3+2 315 €0 €+2 315 €
4+2 315 €0 €+2 315 €
5+2 315 €0 €+2 315 €
6+2 315 €0 €+2 315 €
7+2 315 €0 €+2 315 €
8+2 315 €0 €+2 315 €
9+2 315 €0 €+2 315 €
10+2 315 €0 €+2 315 €
11+2 315 €+1 780 €+535 €
12+2 315 €+2 441 €-126 €
13+2 315 €+2 591 €-276 €
14+2 315 €+2 745 €-430 €
15+2 315 €+2 904 €-589 €
16+2 315 €+3 067 €-752 €
17+2 315 €+3 235 €-920 €
18+2 315 €+3 407 €-1 092 €
19+2 315 €+3 583 €-1 268 €
20+2 315 €+3 765 €-1 450 €
21+2 315 €+3 952 €-1 637 €
22+2 315 €+4 144 €-1 829 €
23+2 315 €+4 341 €-2 026 €
24+2 315 €+4 544 €-2 229 €
25+2 315 €+4 752 €-2 437 €
Total+57 875 €+44 830 €+13 045 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 110 jours
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