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Maison 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleRemoiville (55)
Surface90
Coût Total169 360
Loyer Annuel11 021
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-73
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 966,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 90 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SCP Maître Arielle DUPONT STIVAL et Maître Xavier REA, notaires associés vous proposent : Maison / villa à vendre - REMOIVILLE (55600)


-> Maison d'habitation comprenant : Au sous-sol : caves. Au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, salon salle à manger; salle de bain avec WC, accès garage, buanderie. A l'étage : palier 3 chambres dont une en enfilade et une autre mansardée, accès grenier. Assainissement fosse septique. -> Dépendance non attentes et extérieur : Appentis derrière la maison pour cuve a fuel et accès courette extérieure. Grange en face de la maison de 221m² avec bâti attenant de 50m² avec grenier. Electricité reliée avec la maison. Bétonné en partie. Accès au Loison derrière. Un verger non attenant d'une superficie de 895m².


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SCP Maître Arielle DUPONT STIVAL et Maître Xavier REA, notaires associés - Notaires à Stenay - N° SIRET : 32332625600050


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Surface : 90 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/05/2026 Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Remoiville
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55600
Coordonnées : 49.442814, 5.357908
Total : 169 360
Prix d'acquisition : 87 000
Travaux : 75 400
Valeur du bien : 162 400
Frais de notaire : 6 960
Coût estimé : 6 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 7.52€ - 13.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 918€/mois
Loyer annuel estimé : 11021€/an
Fourchette totale : 676€ - 1247€/mois
Fourchette annuelle : 8116€ - 14966€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :795,56 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :71 600
Prix d'achat :87 000
Décote à l'achat :+15 400 (+21.5%)
Marge achat-revente :-97 760€ (-136.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :850,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :49,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 899,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 815,03
Coût de l'assurance :14 819,00
Taxe foncière : 1 102,15€/an
Soit par mois : 91,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 918,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 991,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (~20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état nécessitant rénovation
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 90 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité sanitaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 400(838 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 400
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500
    Tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:7 200
    Mise à jour plomberie: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Remoiville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 918 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 021 €/an
Calcul : 918 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 904 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 360 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 593 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 102 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 999
Revenus locatifs : +11 021
Charges déductibles : -82 999
Résultat foncier Année 1 : -71 977(Déficit de 71 977 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 577
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 599 €/an
Revenus locatifs : +11 021
Charges déductibles : -7 599
Résultat foncier Années 2+ : 3 423 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50577.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 02183 0045 909-71 98321 400 €50 583 €50 583 €
211 2427 4505 7553 792--46 791 €
311 4677 2905 5954 176--42 615 €
411 6967 1255 4304 571--38 043 €
511 9306 9535 2594 976--33 067 €
612 1696 7765 0815 393--27 674 €
712 4126 5924 8975 820--21 854 €
812 6606 4024 7076 259--15 596 €
912 9136 2044 5096 709--8 887 €
1013 1726 0004 3057 172--1 715 €
1113 4355 7884 0937 647---
1213 7045 5693 8748 135---
1313 9785 3413 6478 636---
1414 2575 1063 4119 151---
1514 5434 8623 1679 680---
1614 8334 6102 91510 224---
1715 1304 3482 65310 782---
1815 4334 0772 38211 356---
1915 7413 7962 10111 945---
2016 0563 5061 81112 551---
2116 3773 2041 50913 173---
2216 7052 8921 19713 813---
2317 0392 56987414 470---
2417 3802 23453915 145---
2517 7271 88719315 840---
TOTAL353 020203 58885 815149 43321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 433
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 021 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 315 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 315-6 420+8 735
2+2 3150+2 315
3+2 3150+2 315
4+2 3150+2 315
5+2 3150+2 315
6+2 3150+2 315
7+2 3150+2 315
8+2 3150+2 315
9+2 3150+2 315
10+2 3150+2 315
11+2 315+1 780+535
12+2 315+2 441-126
13+2 315+2 591-276
14+2 315+2 745-430
15+2 315+2 904-589
16+2 315+3 067-752
17+2 315+3 235-920
18+2 315+3 407-1 092
19+2 315+3 583-1 268
20+2 315+3 765-1 450
21+2 315+3 952-1 637
22+2 315+4 144-1 829
23+2 315+4 341-2 026
24+2 315+4 544-2 229
25+2 315+4 752-2 437
Total+57 875+44 830+13 045
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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