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Maison village Mazères

Bien expiré
VilleMazères (09)
Surface112m²
Coût Total156 660€
Loyer Annuel10 708€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 97 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 866,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village à rénover à fort potentiel, traversante, colombages et pierre apparente, 3 chambres, cuisine, salle de bains, chauffage gaz, habitable avec possibilité d’extension… Toiture neuve, Place de parking, petite cave…

Négociable..À visiter…

Ville : Mazères
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09270
Coordonnées : 43.251550, 1.677160
Total : 156 660€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 51 900€
Valeur du bien : 148 900€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 10.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 892€/mois
Loyer annuel estimé : 10708€/an
Fourchette totale : 671€ - 1186€/mois
Fourchette annuelle : 8055€ - 14235€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 517,82 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 995 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-72 995€ (-42.9%)
Marge achat-revente :13 335€ (7.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :765,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 810,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 865,73€
Coût de l'assurance :13 707,75€
Taxe foncière : 1 070,77€/an
Soit par mois : 89,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 892,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 900,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 112 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et réfection des installations
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture et des finitions dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 900 €(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazères (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 892 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 708 €/an
Calcul : 892 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 056 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 660 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 071 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 576 €
Revenus locatifs : +10 708 €
Charges déductibles : -58 576 €
Résultat foncier Année 1 : -47 868 €(Déficit de 47 868 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 468 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 676 €/an
Revenus locatifs : +10 708 €
Charges déductibles : -6 676 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 032 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26467.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 708 €58 580 €5 061 €-47 873 €21 400 €26 473 €26 473 €
210 922 €6 544 €4 925 €4 378 €--22 095 €
311 140 €6 402 €4 783 €4 738 €--17 357 €
411 363 €6 256 €4 637 €5 107 €--12 250 €
511 590 €6 106 €4 487 €5 485 €--6 765 €
611 822 €5 950 €4 331 €5 872 €--893 €
712 059 €5 789 €4 170 €6 270 €---
812 300 €5 622 €4 003 €6 677 €---
912 546 €5 451 €3 832 €7 095 €---
1012 797 €5 273 €3 654 €7 524 €---
1113 053 €5 090 €3 470 €7 963 €---
1213 314 €4 900 €3 281 €8 414 €---
1313 580 €4 704 €3 085 €8 876 €---
1413 852 €4 502 €2 883 €9 350 €---
1514 129 €4 293 €2 674 €9 836 €---
1614 411 €4 077 €2 458 €10 335 €---
1714 699 €3 854 €2 234 €10 846 €---
1814 993 €3 623 €2 004 €11 370 €---
1915 293 €3 385 €1 766 €11 909 €---
2015 599 €3 139 €1 519 €12 461 €---
2115 911 €2 884 €1 265 €13 027 €---
2216 229 €2 621 €1 002 €13 608 €---
2316 554 €2 350 €731 €14 204 €---
2416 885 €2 069 €450 €14 816 €---
2517 223 €1 780 €161 €15 443 €---
TOTAL342 972 €165 243 €72 866 €177 730 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 730 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 249 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 249 €-6 420 €+8 669 €
2+2 249 €0 €+2 249 €
3+2 249 €0 €+2 249 €
4+2 249 €0 €+2 249 €
5+2 249 €0 €+2 249 €
6+2 249 €0 €+2 249 €
7+2 249 €+1 613 €+636 €
8+2 249 €+2 003 €+246 €
9+2 249 €+2 129 €+120 €
10+2 249 €+2 257 €-8 €
11+2 249 €+2 389 €-140 €
12+2 249 €+2 524 €-275 €
13+2 249 €+2 663 €-414 €
14+2 249 €+2 805 €-556 €
15+2 249 €+2 951 €-702 €
16+2 249 €+3 100 €-851 €
17+2 249 €+3 254 €-1 005 €
18+2 249 €+3 411 €-1 162 €
19+2 249 €+3 573 €-1 324 €
20+2 249 €+3 738 €-1 489 €
21+2 249 €+3 908 €-1 659 €
22+2 249 €+4 082 €-1 833 €
23+2 249 €+4 261 €-2 012 €
24+2 249 €+4 445 €-2 196 €
25+2 249 €+4 633 €-2 384 €
Total+56 225 €+53 319 €+2 906 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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