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Appartement 74 m² Ideal investisseurs!

VilleSaint-Brieuc (22)
Surface74m²
Coût Total151 296€
Loyer Annuel8 862€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-327€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 950 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 350,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 74 m² des annees 70 en partie rénové, situé a saint brieuc. Situé a 3 min a pied de l université et a proximité des commerces.

Ce bien situé au rdc se compose de 2 chambres mais possibilite d'en faire 3 voir 4. Le couloir, la salle de bain et toilette ont été refaits. Cet appartement est idéal pour un investisseur pour de la colocation.

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 90 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2500 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 99 950 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Cyrille DOLEU, Tél. : 0614866015, E-mail : cyrille.doleu@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Rennes sous le numéro 988402368 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.513478, -2.745010
Total : 151 296€
Prix d'acquisition : 99 950€
Travaux : 43 350€
Valeur du bien : 143 300€
Frais de notaire : 7 996€
Coût estimé : 7 996€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 738€/mois
Loyer annuel estimé : 8862€/an
Fourchette totale : 586€ - 931€/mois
Fourchette annuelle : 7027€ - 11175€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 638,6 €/m²
Basé sur :322 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 256 €
Prix d'achat :99 950 €
Décote à l'achat :-21 306€ (-17.6%)
Marge achat-revente :-30 040€ (-24.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 296€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :745,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,82€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 783,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 296,03€
Coût de l'assurance :11 347,20€
Taxe foncière : 886,18€/an
Soit par mois : 73,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 208,33€/mois
Soit par an : 2 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 738,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 065,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-326,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine un peu datée nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des fixtures et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain un peu datée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 350 €(586 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 300€
    Peinture chambres: 2 chambres × 650€ = 1300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:650€
    Peinture salon: 1 salon × 650€ = 650€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Saint-Brieuc). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 738 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 862 €/an
Calcul : 738 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 004 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 296 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 886 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 500 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 194 €
Revenus locatifs : +8 862 €
Charges déductibles : -52 194 €
Résultat foncier Année 1 : -43 332 €(Déficit de 43 332 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 932 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 844 €/an
Revenus locatifs : +8 862 €
Charges déductibles : -8 844 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21931.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 968 €(65% de 99 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 362 €/an
Calcul : 64 968 € × 3,636% = 2 362 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 862 €52 198 €5 008 €-43 337 €21 400 €21 937 €21 937 €
29 039 €8 715 €4 874 €325 €--21 612 €
39 220 €8 576 €4 736 €644 €--20 968 €
49 404 €8 433 €4 593 €971 €--19 997 €
59 592 €8 285 €4 445 €1 307 €--18 690 €
69 784 €8 132 €4 292 €1 652 €--17 037 €
79 980 €7 974 €4 134 €2 006 €--15 031 €
810 179 €7 810 €3 970 €2 369 €--12 662 €
910 383 €7 641 €3 801 €2 742 €--9 920 €
1010 591 €7 466 €3 626 €3 125 €--6 795 €
1110 803 €7 285 €3 445 €3 518 €--3 277 €
1211 019 €7 098 €3 258 €3 921 €---
1311 239 €6 904 €3 064 €4 334 €---
1411 464 €6 704 €2 864 €4 759 €---
1511 693 €6 498 €2 658 €5 195 €---
1611 927 €6 284 €2 444 €5 643 €---
1712 165 €6 063 €2 223 €6 103 €---
1812 409 €5 834 €1 994 €6 575 €---
1912 657 €5 598 €1 758 €7 059 €---
2012 910 €5 353 €1 513 €7 557 €---
2113 168 €5 100 €1 260 €8 068 €---
2213 432 €4 839 €999 €8 593 €---
2313 700 €4 569 €729 €9 132 €---
2413 974 €4 289 €449 €9 685 €---
2514 254 €4 000 €160 €10 253 €---
TOTAL283 847 €211 648 €72 296 €72 200 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 200 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 862 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 861 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 861 €-6 420 €+8 281 €
2+1 861 €0 €+1 861 €
3+1 861 €0 €+1 861 €
4+1 861 €0 €+1 861 €
5+1 861 €0 €+1 861 €
6+1 861 €0 €+1 861 €
7+1 861 €0 €+1 861 €
8+1 861 €0 €+1 861 €
9+1 861 €0 €+1 861 €
10+1 861 €0 €+1 861 €
11+1 861 €0 €+1 861 €
12+1 861 €+1 176 €+685 €
13+1 861 €+1 300 €+561 €
14+1 861 €+1 428 €+433 €
15+1 861 €+1 559 €+302 €
16+1 861 €+1 693 €+168 €
17+1 861 €+1 831 €+30 €
18+1 861 €+1 972 €-111 €
19+1 861 €+2 118 €-257 €
20+1 861 €+2 267 €-406 €
21+1 861 €+2 420 €-559 €
22+1 861 €+2 578 €-717 €
23+1 861 €+2 739 €-878 €
24+1 861 €+2 905 €-1 044 €
25+1 861 €+3 076 €-1 215 €
Total+46 525 €+22 643 €+23 882 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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