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F3 loué secteut Bougainville Salangro

Bien expiré
VilleMarseille 15e (13)
Surface45m²
Coût Total103 600€
Loyer Annuel6 427€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2
Prix : 65 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 444,44 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

F3 Tres bien situé secteur Euromediterannée immeuble avec 10 coproprietaires sans aucune procedure Loué 650e / Apl 625 e Charges 80 e/ mois Tf 580e

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.317950, 5.369310
Total : 103 600€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 33 400€
Valeur du bien : 98 400€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 536€/mois
Loyer annuel estimé : 6427€/an
Fourchette totale : 426€ - 673€/mois
Fourchette annuelle : 5112€ - 8081€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :516,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :30,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 547,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 494,19€
Coût de l'assurance :9 065,00€
Taxe foncière : 580,00€/an
Soit par mois : 48,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 535,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 675,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de l'électricité et de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - usure importante, nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 400 €(742 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 45 m² × 160€/m² = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€/fenêtre = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète pour 8 m² × 1125€/m² = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture et revêtement de sol: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation des chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 536 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 427 €/an
Calcul : 536 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 550 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 600 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 580 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 852 €
Revenus locatifs : +6 427 €
Charges déductibles : -38 852 €
Résultat foncier Année 1 : -32 425 €(Déficit de 32 425 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 025 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 452 €/an
Revenus locatifs : +6 427 €
Charges déductibles : -5 452 €
Résultat foncier Années 2+ : 975 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11025.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 427 €38 856 €3 553 €-32 428 €21 400 €11 028 €11 028 €
26 556 €5 362 €3 460 €1 194 €--9 835 €
36 687 €5 265 €3 363 €1 421 €--8 413 €
46 821 €5 165 €3 263 €1 655 €--6 758 €
56 957 €5 062 €3 159 €1 896 €--4 862 €
67 096 €4 954 €3 052 €2 142 €--2 720 €
77 238 €4 843 €2 940 €2 395 €--325 €
87 383 €4 728 €2 825 €2 655 €---
97 531 €4 609 €2 706 €2 922 €---
107 681 €4 486 €2 583 €3 196 €---
117 835 €4 358 €2 455 €3 477 €---
127 991 €4 226 €2 323 €3 766 €---
138 151 €4 089 €2 186 €4 062 €---
148 314 €3 947 €2 045 €4 367 €---
158 481 €3 801 €1 898 €4 680 €---
168 650 €3 649 €1 746 €5 001 €---
178 823 €3 492 €1 589 €5 332 €---
189 000 €3 329 €1 426 €5 671 €---
199 180 €3 161 €1 258 €6 019 €---
209 363 €2 986 €1 084 €6 377 €---
219 551 €2 806 €903 €6 745 €---
229 742 €2 619 €716 €7 123 €---
239 936 €2 425 €523 €7 511 €---
2410 135 €2 225 €322 €7 910 €---
2510 338 €2 018 €115 €8 320 €---
TOTAL205 867 €132 459 €51 494 €73 407 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 407 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 427 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 350 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 350 €-6 420 €+7 770 €
2+1 350 €0 €+1 350 €
3+1 350 €0 €+1 350 €
4+1 350 €0 €+1 350 €
5+1 350 €0 €+1 350 €
6+1 350 €0 €+1 350 €
7+1 350 €0 €+1 350 €
8+1 350 €+699 €+651 €
9+1 350 €+876 €+474 €
10+1 350 €+959 €+391 €
11+1 350 €+1 043 €+307 €
12+1 350 €+1 130 €+220 €
13+1 350 €+1 219 €+131 €
14+1 350 €+1 310 €+40 €
15+1 350 €+1 404 €-54 €
16+1 350 €+1 500 €-150 €
17+1 350 €+1 599 €-249 €
18+1 350 €+1 701 €-351 €
19+1 350 €+1 806 €-456 €
20+1 350 €+1 913 €-563 €
21+1 350 €+2 023 €-673 €
22+1 350 €+2 137 €-787 €
23+1 350 €+2 253 €-903 €
24+1 350 €+2 373 €-1 023 €
25+1 350 €+2 496 €-1 146 €
Total+33 750 €+22 022 €+11 728 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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