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Maison à vendre

VilleSaint-Pierre-des-Nids (53)
Surface102m²
Coût Total131 980€
Loyer Annuel9 316€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 500 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 740,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, Salon (total 25 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Jardin, calme, Belle vue

L'agence LAIR IMMOBILIER propose à la vente sur les hauteurs de Gesvres, dans un environnement calme et isolé, une maison de campagne à rénover bénéficiant d'une belle vue dégagée sur la campagne environnante.

Elle offre actuellement en rez-de-chaussée une entrée, un séjour-salon avec foyer ouvert, une cuisine indépendante et deux chambres.

À l'étage, vous découvrirez une chambre supplémentaire ainsi qu'une salle de bains avec toilette séparé.

En face de la maison, une dépendance couverte en fibro-ciment d'environ 100 m² offre un espace idéal pour le stockage ou le rangement.

Un bien plein de potentiel, idéal pour les amoureux de la nature et de la tranquillité, souhaitant redonner vie à une maison de campagne dans un cadre privilégié.

Fibre installée

Pour tout renseignement ou visite, merci de contacter l'agence Lair immobilier

Ville : Saint-Pierre-des-Nids
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53370
Coordonnées : 48.400499, -0.112796
Total : 131 980€
Prix d'acquisition : 75 500€
Travaux : 50 440€
Valeur du bien : 125 940€
Frais de notaire : 6 040€
Coût estimé : 6 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 7.61€/m²/mois
Fourchette : 6.04€ - 9.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 776€/mois
Loyer annuel estimé : 9316€/an
Fourchette totale : 616€ - 978€/mois
Fourchette annuelle : 7393€ - 11738€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 271,53 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :129 697 €
Prix d'achat :75 500 €
Décote à l'achat :-54 197€ (-41.8%)
Marge achat-revente :-2 283€ (-1.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :655,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :38,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 694,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 753,57€
Coût de l'assurance :11 548,25€
Taxe foncière : 931,55€/an
Soit par mois : 77,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 776,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 771,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 361 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 440 €(495 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 100€
    Isolation des combles: 102 m² × 50€/m² = 5100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Remplacement fenêtres: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-des-Nids (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 776 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 316 €/an
Calcul : 776 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 470 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 980 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 462 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 932 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 303 €
Revenus locatifs : +9 316 €
Charges déductibles : -56 303 €
Résultat foncier Année 1 : -46 988 €(Déficit de 46 988 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 588 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 863 €/an
Revenus locatifs : +9 316 €
Charges déductibles : -5 863 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 452 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25587.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 075 €(65% de 75 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 785 €/an
Calcul : 49 075 € × 3,636% = 1 785 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 316 €56 307 €4 474 €-46 992 €21 400 €25 592 €25 592 €
29 502 €5 749 €4 356 €3 753 €--21 839 €
39 692 €5 627 €4 233 €4 065 €--17 774 €
49 886 €5 500 €4 106 €4 386 €--13 388 €
510 083 €5 369 €3 975 €4 715 €--8 673 €
610 285 €5 233 €3 840 €5 052 €--3 621 €
710 491 €5 093 €3 699 €5 398 €---
810 701 €4 947 €3 554 €5 753 €---
910 915 €4 797 €3 404 €6 118 €---
1011 133 €4 641 €3 248 €6 492 €---
1111 356 €4 480 €3 087 €6 875 €---
1211 583 €4 314 €2 920 €7 269 €---
1311 814 €4 141 €2 748 €7 673 €---
1412 051 €3 963 €2 569 €8 088 €---
1512 292 €3 778 €2 385 €8 513 €---
1612 537 €3 587 €2 194 €8 950 €---
1712 788 €3 389 €1 996 €9 399 €---
1813 044 €3 185 €1 791 €9 859 €---
1913 305 €2 973 €1 579 €10 332 €---
2013 571 €2 754 €1 360 €10 817 €---
2113 842 €2 527 €1 133 €11 316 €---
2214 119 €2 292 €899 €11 827 €---
2314 402 €2 049 €656 €12 352 €---
2414 690 €1 798 €404 €12 892 €---
2514 983 €1 538 €144 €13 446 €---
TOTAL298 379 €150 031 €64 754 €148 348 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 348 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 316 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 956 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 956 €-6 420 €+8 376 €
2+1 956 €0 €+1 956 €
3+1 956 €0 €+1 956 €
4+1 956 €0 €+1 956 €
5+1 956 €0 €+1 956 €
6+1 956 €0 €+1 956 €
7+1 956 €+533 €+1 423 €
8+1 956 €+1 726 €+230 €
9+1 956 €+1 835 €+121 €
10+1 956 €+1 947 €+9 €
11+1 956 €+2 063 €-107 €
12+1 956 €+2 181 €-225 €
13+1 956 €+2 302 €-346 €
14+1 956 €+2 426 €-470 €
15+1 956 €+2 554 €-598 €
16+1 956 €+2 685 €-729 €
17+1 956 €+2 820 €-864 €
18+1 956 €+2 958 €-1 002 €
19+1 956 €+3 100 €-1 144 €
20+1 956 €+3 245 €-1 289 €
21+1 956 €+3 395 €-1 439 €
22+1 956 €+3 548 €-1 592 €
23+1 956 €+3 706 €-1 750 €
24+1 956 €+3 868 €-1 912 €
25+1 956 €+4 034 €-2 078 €
Total+48 900 €+44 504 €+4 396 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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