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Appartement 2 pièces 50 m²

VilleNevers (58)
Surface50m²
Coût Total98 620€
Loyer Annuel6 932€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois-2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 300 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 50 m²

Appartement T2 meublé et loué 550 euros composé d'un salon avec balcon, une chambre, cuisine aménagée et équipée, salle de bains, wc. Cave et parking attitré.

Surface : 50 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 47.005800, 3.150797
Total : 98 620€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 28 420€
Valeur du bien : 93 420€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 11.55€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 578€/mois
Loyer annuel estimé : 6932€/an
Fourchette totale : 451€ - 740€/mois
Fourchette annuelle : 5408€ - 8884€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 027,34 €/m²
Basé sur :96 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 367 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :+13 633€ (+26.5%)
Marge achat-revente :-47 253€ (-92.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :29,59€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 522,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 177,33€
Coût de l'assurance :8 875,80€
Taxe foncière : 693,16€/an
Soit par mois : 57,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 577,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 580,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-2,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 420 €(568 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 920€
    Rénovation complète: Baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, Carrelage: 6 m² × 70€ = 420€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€ = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€ = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 24€ = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 20€ = 200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 932 €/an
Calcul : 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 389 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 620 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 693 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 857 €
Revenus locatifs : +6 932 €
Charges déductibles : -32 857 €
Résultat foncier Année 1 : -25 925 €(Déficit de 25 925 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 525 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 437 €/an
Revenus locatifs : +6 932 €
Charges déductibles : -4 437 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 495 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4525.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 932 €32 860 €3 392 €-25 929 €21 400 €4 529 €4 529 €
27 070 €4 351 €3 303 €2 719 €--1 810 €
37 212 €4 259 €3 211 €2 953 €---
47 356 €4 163 €3 115 €3 193 €---
57 503 €4 064 €3 016 €3 439 €---
67 653 €3 962 €2 914 €3 691 €---
77 806 €3 856 €2 808 €3 950 €---
87 962 €3 746 €2 698 €4 216 €---
98 121 €3 633 €2 584 €4 489 €---
108 284 €3 515 €2 467 €4 769 €---
118 450 €3 393 €2 345 €5 056 €---
128 619 €3 267 €2 219 €5 352 €---
138 791 €3 136 €2 088 €5 654 €---
148 967 €3 001 €1 953 €5 966 €---
159 146 €2 861 €1 813 €6 285 €---
169 329 €2 716 €1 668 €6 613 €---
179 516 €2 566 €1 518 €6 949 €---
189 706 €2 411 €1 363 €7 295 €---
199 900 €2 250 €1 202 €7 650 €---
2010 098 €2 084 €1 035 €8 015 €---
2110 300 €1 911 €863 €8 389 €---
2210 506 €1 733 €684 €8 773 €---
2310 716 €1 548 €499 €9 168 €---
2410 930 €1 356 €308 €9 574 €---
2511 149 €1 158 €110 €9 991 €---
TOTAL222 021 €103 802 €49 177 €118 219 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 219 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 932 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 456 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 456 €-6 420 €+7 876 €
2+1 456 €0 €+1 456 €
3+1 456 €+343 €+1 113 €
4+1 456 €+958 €+498 €
5+1 456 €+1 032 €+424 €
6+1 456 €+1 107 €+349 €
7+1 456 €+1 185 €+271 €
8+1 456 €+1 265 €+191 €
9+1 456 €+1 347 €+109 €
10+1 456 €+1 431 €+25 €
11+1 456 €+1 517 €-61 €
12+1 456 €+1 605 €-149 €
13+1 456 €+1 696 €-240 €
14+1 456 €+1 790 €-334 €
15+1 456 €+1 885 €-429 €
16+1 456 €+1 984 €-528 €
17+1 456 €+2 085 €-629 €
18+1 456 €+2 189 €-733 €
19+1 456 €+2 295 €-839 €
20+1 456 €+2 404 €-948 €
21+1 456 €+2 517 €-1 061 €
22+1 456 €+2 632 €-1 176 €
23+1 456 €+2 751 €-1 295 €
24+1 456 €+2 872 €-1 416 €
25+1 456 €+2 997 €-1 541 €
Total+36 400 €+35 466 €+934 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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