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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGraulhet (81)
Surface68m²
Coût Total119 400€
Loyer Annuel6 400€
Rentabilité5.36%
Cashflow/mois-155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 65 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 955,88 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au cœur de Graulhet, à deux pas de la vie du centre-ville, cette maison T3 de 68 m² offre une belle opportunité pour celles et ceux qui souhaitent devenir propriétaires ou réaliser un investissement à fort potentiel. Située au 1er étage, elle dévoile des espaces agréables et bien proportionnés où chacun pourra imaginer son futur quotidien. Les volumes permettent d'envisager de multiples aménagements selon vos envies. Que vous soyez un jeune couple à la recherche de votre premier achat, une petite famille ou un investisseur, cette maison saura répondre à différents projets de vie. Son emplacement, au 1 rue du Chevalier de la Barre à Graulhet, permet de bénéficier des commerces, services et commodités accessibles à proximité, tout en profitant d'un environnement authentique et convivial. Avec ses performances énergétiques intéressantes et son prix particulièrement attractif, ce bien représente une occasion rare sur le secteur. Caractéristiques du bien :
Maison T3 Surface habitable : 68 m² , Située au 1er étage , Adresse : 1 rue du Chevalier de la Barre, 81300 Graulhet Performance énergétique :
 DPE : E (163 kWh/m²/an)
 GES : B (7 kg CO₂/m²/an) N'hésitez pas à nous contacter pour obtenir davantage d'informations ou organiser une découverte des lieux.

Ville : Graulhet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81300
Coordonnées : 43.762347, 1.988778
Total : 119 400€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 49 200€
Valeur du bien : 114 200€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 7.84€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 9.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 533€/mois
Loyer annuel estimé : 6400€/an
Fourchette totale : 440€ - 646€/mois
Fourchette annuelle : 5281€ - 7755€/an
Rentabilité brute :5.36%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 6.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 193,51 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 159 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-16 159€ (-19.9%)
Marge achat-revente :-38 241€ (-47.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :599,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :34,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 634,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 500,20€
Coût de l'assurance :10 447,50€
Taxe foncière : 639,96€/an
Soit par mois : 53,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 533,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 687,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 163 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine vétustes et des installations obsolètes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec des meubles anciens
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec installations datées
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs, peinture et remplacement du revêtement de sol abîmé
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état et sol abîmé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafonds, et vérification de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs en mauvais état mais parquet en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 200 €(724 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:4 500€
    Peinture murs: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Revêtement de sol: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Vérification électricité: 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Graulhet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 533 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 400 €/an
Calcul : 533 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 162 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 418 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 640 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 420 €
Revenus locatifs : +6 400 €
Charges déductibles : -54 420 €
Résultat foncier Année 1 : -48 020 €(Déficit de 48 020 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 620 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 220 €/an
Revenus locatifs : +6 400 €
Charges déductibles : -5 220 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 180 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26620.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 400 €54 424 €4 166 €-48 024 €21 400 €26 624 €26 624 €
26 528 €5 115 €4 057 €1 412 €--25 212 €
36 658 €5 003 €3 945 €1 656 €--23 556 €
46 791 €4 886 €3 828 €1 905 €--21 651 €
56 927 €4 765 €3 707 €2 162 €--19 489 €
67 066 €4 640 €3 582 €2 426 €--17 064 €
77 207 €4 510 €3 453 €2 697 €--14 367 €
87 351 €4 376 €3 318 €2 975 €--11 392 €
97 498 €4 237 €3 179 €3 261 €--8 131 €
107 648 €4 093 €3 035 €3 555 €--4 575 €
117 801 €3 944 €2 886 €3 858 €--718 €
127 957 €3 789 €2 731 €4 168 €---
138 116 €3 629 €2 571 €4 488 €---
148 279 €3 463 €2 405 €4 816 €---
158 444 €3 291 €2 233 €5 153 €---
168 613 €3 113 €2 055 €5 500 €---
178 785 €2 928 €1 871 €5 857 €---
188 961 €2 737 €1 679 €6 224 €---
199 140 €2 539 €1 482 €6 601 €---
209 323 €2 334 €1 277 €6 989 €---
219 510 €2 122 €1 064 €7 387 €---
229 700 €1 902 €844 €7 798 €---
239 894 €1 674 €616 €8 220 €---
2410 092 €1 438 €380 €8 653 €---
2510 293 €1 194 €136 €9 100 €---
TOTAL204 982 €136 147 €60 500 €68 835 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 835 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 400 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 344 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 344 €-6 420 €+7 764 €
2+1 344 €0 €+1 344 €
3+1 344 €0 €+1 344 €
4+1 344 €0 €+1 344 €
5+1 344 €0 €+1 344 €
6+1 344 €0 €+1 344 €
7+1 344 €0 €+1 344 €
8+1 344 €0 €+1 344 €
9+1 344 €0 €+1 344 €
10+1 344 €0 €+1 344 €
11+1 344 €0 €+1 344 €
12+1 344 €+1 250 €+94 €
13+1 344 €+1 346 €-2 €
14+1 344 €+1 445 €-101 €
15+1 344 €+1 546 €-202 €
16+1 344 €+1 650 €-306 €
17+1 344 €+1 757 €-413 €
18+1 344 €+1 867 €-523 €
19+1 344 €+1 980 €-636 €
20+1 344 €+2 097 €-753 €
21+1 344 €+2 216 €-872 €
22+1 344 €+2 339 €-995 €
23+1 344 €+2 466 €-1 122 €
24+1 344 €+2 596 €-1 252 €
25+1 344 €+2 730 €-1 386 €
Total+33 600 €+20 866 €+12 734 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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