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Appartement à vendre Limoges

VilleLimoges (87)
Surface57.64
Coût Total101 300
Loyer Annuel9 254
Rentabilité9.14%
Cashflow/mois+3
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 62 130 €
Surface : 57.64 m²
Prix au m² : 1 077,9 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave

Appartement T3 Lumineux et traversant loué Découvrez cet appartement de 57,64 m² en RDC Loué : 560 € soit 400€ + 160 € de charges comprenant le chauffage l'eau froide, l' entretien des communs Il est composé d'une entrée, une cuisine, un salon, un séjour, une chambre, une salle de bain, un WC et des rangements Balcon Cave Parking libre Taxe foncière : 1036 € Situé à proximité de toutes les commodités et du CHU Nombres de lots de copropriété : 457 Nombre de lots principaux : 187 Nombre de lots de stationnements : 86

Pas de procédure en cours Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site :www.georisques.fr~« Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 680 EUR et 960 EUR par an Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris) Prix de vente : 62 130 EUR FAI. Honoraires charge acquéreur : 5130 EUR Prix hors honoraires : 57 000 EUR Mandat N° 1771 Sylvie Pinaud Tél : O6.13.97.72.28~Mail : spinaud@immojuriste.com~~Agent Commercial mandataire en immobilier immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC)~N° : 499 760 619 Honoraires inclus de 9% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 57 000 €. Dans une copropriété de 457 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1350.00 et 1870.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Votre conseiller B&B LEGAL PARTNERS IMJ IMMOJuriste.com : Sylvie PINAUD Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 499760619 RCP 78143186 - https://www.immojuriste.com/tarifs.html

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.820690, 1.245016
Total : 101 300
Prix d'acquisition : 62 130
Travaux : 34 200
Valeur du bien : 96 330
Frais de notaire : 4 970
Coût estimé : 4 970
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57.64
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 771€/mois
Loyer annuel estimé : 9254€/an
Fourchette totale : 616€ - 965€/mois
Fourchette annuelle : 7393€ - 11583€/an
Rentabilité brute :9.14%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 11.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 672 €/m²
Basé sur :423 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 374
Prix d'achat :62 130
Décote à l'achat :-34 244 (-35.5%)
Marge achat-revente :-4 926€ (-5.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :496,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :25,33€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 521,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 599,32
Coût de l'assurance :7 597,50
Taxe foncière : 1 036,00€/an
Soit par mois : 86,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 160,00€/mois
Soit par an : 1 920,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 771,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 767,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57.64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - éléments datés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 200(593 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Cuisine:7 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 771 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 254 €/an
Calcul : 771 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 300 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 300 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 304 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 036 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 920 €/an
Calcul : 160 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 760
Revenus locatifs : +9 254
Charges déductibles : -40 760
Résultat foncier Année 1 : -31 506(Déficit de 31 506 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 106
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 560 €/an
Revenus locatifs : +9 254
Charges déductibles : -6 560
Résultat foncier Années 2+ : 2 694 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10105.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 130
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 385(65% de 62 130 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 469 €/an
Calcul : 40 385 € × 3,636% = 1 469
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 25440 7633 303-31 50921 400 €10 109 €10 109 €
29 4396 4743 2142 965--7 144 €
39 6286 3823 1223 246--3 898 €
49 8206 2873 0273 533--365 €
510 0176 1892 9293 828---
610 2176 0882 8284 129---
710 4215 9832 7234 439---
810 6305 8752 6154 755---
910 8425 7632 5035 080---
1011 0595 6472 3875 412---
1111 2815 5272 2675 753---
1211 5065 4042 1446 102---
1311 7365 2762 0166 460---
1411 9715 1441 8846 827---
1512 2105 0081 7487 203---
1612 4554 8671 6077 588---
1712 7044 7211 4617 983---
1812 9584 5701 3108 387---
1913 2174 4151 1558 802---
2013 4814 2549949 227---
2113 7514 0888289 663---
2214 0263 91665610 110---
2314 3063 73847810 568---
2414 5933 55529511 038---
2514 8843 36510511 519---
TOTAL296 407163 29747 599133 11021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 110
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 254 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 943 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 943-6 420+8 363
2+1 9430+1 943
3+1 9430+1 943
4+1 9430+1 943
5+1 943+1 039+904
6+1 943+1 239+704
7+1 943+1 332+611
8+1 943+1 427+516
9+1 943+1 524+419
10+1 943+1 624+319
11+1 943+1 726+217
12+1 943+1 831+112
13+1 943+1 938+5
14+1 943+2 048-105
15+1 943+2 161-218
16+1 943+2 276-333
17+1 943+2 395-452
18+1 943+2 516-573
19+1 943+2 641-698
20+1 943+2 768-825
21+1 943+2 899-956
22+1 943+3 033-1 090
23+1 943+3 170-1 227
24+1 943+3 311-1 368
25+1 943+3 456-1 513
Total+48 575+39 933+8 642
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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