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Appartement à vendre

VilleCarcassonne (11)
Surface84.6m²
Coût Total113 400€
Loyer Annuel8 837€
Rentabilité7.79%
Cashflow/mois+62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 84.6 m²
Prix au m² : 1 241,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Salon (total 30,37 m²), 2 chambres, Pas de balcon, Non meublé

A proximité du parking des Jacobins, appartement T3 de 83 m² au 2ème étage d'une copropriété de qualité, avec une cuisine ouverte sur un grand salon, salle de bains, WC séparé et 2 belles chambres. En parfait état avec de faibles charges de copropriété.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.209121, 2.345789
Total : 113 400€
Prix d'acquisition : 105 000€
Valeur du bien : 105 000€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84.6m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 736€/mois
Loyer annuel estimé : 8837€/an
Fourchette totale : 591€ - 918€/mois
Fourchette annuelle : 7088€ - 11017€/an
Rentabilité brute :7.79%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 272,23 €/m²
Basé sur :226 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 631 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-2 631€ (-2.4%)
Marge achat-revente :-5 769€ (-5.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :34,02€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 600,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 547,45€
Coût de l'assurance :10 206,00€
Taxe foncière : 883,68€/an
Soit par mois : 73,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 736,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 674,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :62,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 119 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 837 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 897 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 400 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 884 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 5 189 €/an
Revenus locatifs : +8 837 €
Charges déductibles : -5 189 €
Résultat foncier : 3 648 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 837 €5 192 €3 900 €3 644 €---
29 014 €5 090 €3 798 €3 924 €---
39 194 €4 984 €3 692 €4 210 €---
49 378 €4 874 €3 582 €4 504 €---
59 565 €4 760 €3 468 €4 805 €---
69 757 €4 642 €3 351 €5 114 €---
79 952 €4 521 €3 229 €5 431 €---
810 151 €4 394 €3 102 €5 756 €---
910 354 €4 264 €2 972 €6 090 €---
1010 561 €4 128 €2 837 €6 432 €---
1110 772 €3 988 €2 696 €6 784 €---
1210 987 €3 843 €2 551 €7 144 €---
1311 207 €3 693 €2 401 €7 514 €---
1411 431 €3 538 €2 246 €7 894 €---
1511 660 €3 377 €2 085 €8 283 €---
1611 893 €3 210 €1 918 €8 683 €---
1712 131 €3 038 €1 746 €9 094 €---
1812 374 €2 859 €1 567 €9 515 €---
1912 621 €2 674 €1 382 €9 947 €---
2012 874 €2 482 €1 190 €10 391 €---
2113 131 €2 284 €992 €10 847 €---
2213 394 €2 079 €787 €11 315 €---
2313 662 €1 866 €574 €11 795 €---
2413 935 €1 646 €354 €12 289 €---
2514 213 €1 418 €126 €12 795 €---
TOTAL283 046 €88 845 €56 547 €194 200 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 200 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 837 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 856 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 856 €+1 093 €+763 €
2+1 856 €+1 177 €+679 €
3+1 856 €+1 263 €+593 €
4+1 856 €+1 351 €+505 €
5+1 856 €+1 442 €+414 €
6+1 856 €+1 534 €+322 €
7+1 856 €+1 629 €+227 €
8+1 856 €+1 727 €+129 €
9+1 856 €+1 827 €+29 €
10+1 856 €+1 930 €-74 €
11+1 856 €+2 035 €-179 €
12+1 856 €+2 143 €-287 €
13+1 856 €+2 254 €-398 €
14+1 856 €+2 368 €-512 €
15+1 856 €+2 485 €-629 €
16+1 856 €+2 605 €-749 €
17+1 856 €+2 728 €-872 €
18+1 856 €+2 854 €-998 €
19+1 856 €+2 984 €-1 128 €
20+1 856 €+3 117 €-1 261 €
21+1 856 €+3 254 €-1 398 €
22+1 856 €+3 394 €-1 538 €
23+1 856 €+3 539 €-1 683 €
24+1 856 €+3 687 €-1 831 €
25+1 856 €+3 839 €-1 983 €
Total+46 400 €+58 260 €+-11 860 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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